Môi giới bất động sản: Tuy đông nhưng phần lớn thiếu tính chuyên nghiệp và ý thức tuân thủ pháp luật

Lực lượng hành nghề môi giới bất động sản hiện có khoảng 300.000 người, mỗi năm kết nối giao dịch thành công hàng trăm ngàn sản phẩm với tổng giá trị lên tới nửa triệu tỷ đồng, hoa hồng lại cao (thường vào khoảng 3% giá trị sản phẩm)...

Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính nói rằng môi giới bất động sản là một nghề đầy rủi ro và nếu làm tròn vai trò và sứ mệnh của người môi giới thì sẽ mang lại nhiều giá trị cho nền kinh tế, thị trường bất động sản và xã hội.

Trong hoạt động kinh doanh, sàn giao dịch, môi giới bất động sản luôn phải chịu đựng áp lực, cạnh tranh khốc liệt để có thể được nhận phân phối dự án, sản phẩm bất động sản.

Ngoài việc phải chứng minh năng lực kinh doanh, giảm phí môi giới xuống mức thấp nhất, tự bỏ tiền để quảng cáo, marketing tiếp thị cho sản phẩm…, họ còn phải chuẩn bị một lượng tài chính không nhỏ, thường từ 30 -50 triệu đồng trên một căn hộ được nhận bán để nộp cho chủ đầu tư (tiền ký cược).

Có những dự án, khoản tiền này lên đến cả trăm tỷ đồng. Đây là khoản chi phí lớn nhất mà những tổ chức, cá nhân làm môi giới bất động sản phải đối mặt. Thông thường, các sàn giao dịch đều phải đi vay và gặp rất nhiều rủi ro như: trả lãi, lãi quá hạn vì tiêu thụ chậm…

Chính vì thế, nhiều sàn giao dịch bất động sản phải chịu cảnh thua lỗ, nợ nần bởi các khoản chi phí này. Tệ hơn, nhiều sàn giao dịch sau khi đã hoàn thành bán sản phẩm cho dự án nhưng lại bị chủ đầu tư chây ì hoàn trả tiền ký cược, thậm chí cả tiền công môi giới.

Môi giới và sàn giao dịch bất động sản hoạt động kinh doanh trong môi trường rất yếu và thiếu hệ sinh thái tốt dành cho họ. Đơn cử như: những nội dung bảo vệ quyền, lợi ích cho môi giới bất động sản trong luật pháp là chưa đủ để xử lý công bằng khi họ bị xâm phạm lợi ích.

Thông tin thị trường rất hạn chế, không rõ ràng. Thường là phải tự đi khai thác, tìm hiểu, tự trang bị; Quy tắc đạo đức, ứng xử hành nghề bị xem nhẹ; Muốn được học hỏi, đào tạo nâng cao kỹ năng nghiệp vụ, thì rất hiếm môi trường đào tạo chuẩn mực; muốn được nhận chứng chỉ hành nghề cho đúng quy định, thì nhiều địa phương rất hạn chế tổ chức, thậm chí từ chối tổ chức…

Thì như những vấn đề tôi nêu ở trên, đội ngũ môi giới bất động sản đang bị thiếu đi sự quan tâm tương xứng từ xã hội và pháp luật. Việc thiếu quan tâm và buông lỏng quản lý của pháp luật là một trong những nguyên nhân tạo ra mảng tối của nghề môi giới bất động sản.

Nhìn vào lực lượng môi giới bất động sản hiện nay, có thể thấy tuy đông nhưng phần lớn thiếu tính chuyên nghiệp và thiếu ý thức tuân thủ pháp luật. Trong số đó, không ít người hành nghề tay ngang, chộp giật, có hành vi găm đất, thổi giá, tạo sốt ảo ,gây lũng loạn thị trường. Nhiều môi giới còn trực tiếp hoặc tiếp tay cho chủ dự án, lừa đảo khách hàng bằng “dự án ma”, bằng thông tin thất thiệt. Từ đó, gây hậu quả cho người tiêu dùng, ảnh hưởng uy tín cho thương hiệu các chủ đầu tư chân chính… Nhưng đó chỉ là một bộ phận, thường là bộ phận môi giới bất động sản tay ngang.

Nguyên nhân thứ nhất đến từ quy định của pháp luật. Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định, khi hành nghề môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề, nhưng không cần qua đào tạo. Đây là bất cập lớn, là nguyên nhân có đến 90% môi giới bất động sản không có kiến thức căn bản của người làm môi giới.

Trong khi đó, việc tổ chức sát hạch cấp chứng chỉ cũng rất yếu và thiếu. Một số địa phương không quan tâm thực hiện chức năng này, một số khác có tổ chức cũng chỉ là cho có. Từ đó dẫn đến tình trạng chỉ khoảng 10% số môi giới bất động sản có chứng chỉ hành nghề. Mà ngay cả khi có chứng chỉ hành nghề theo quy định pháp luật, thì trình độ và năng lực cũng không cao. Chỉ khoảng 10% nhân viên môi giới bất động sản Việt Nam đạt trình độ theo chuẩn quốc tế. Nhóm đối tượng này cơ bản được đào tạo qua các khóa học cơ bản, nâng cao hoặc được đào tạo từ nước ngoài.

Một số điểm nữa của môi giới bất động sản Việt Nam là hoạt động ở đâu, kinh doanh cái gì đều không báo cáo với cơ quan quản lý Nhà nước. Pháp luật có quy định nhưng lỏng lẻo nên khó xử lý. Do vậy, rất dễ tạo điều kiện để họ lừa dối khách hàng.

Nguyên nhân thứ hai là về sàn giao dịch bất động sản. Quy định pháp luật không bắt buộc các dự án phải niêm yết công khai, phải giao dịch qua sàn giao dịch. Nên việc thực thi thẩm tra đối với pháp lý, chất lượng… của sản phẩm nhằm bảo vệ lợi ích cho khách hàng bị xem nhẹ, bị đùn đẩy trách nhiệm. Rất nhiều trường hợp chủ đầu tư tự ý hoặc tự lập sàn để trực tiếp bán hàng không đúng quy định của pháp luật. Thậm chí bán dự án ma như trường hợp AliBaBa.

Rất nhiều sàn giao dịch khi hoạt động đã không tuân thủ quy định phải đăng ký, phải báo cáo kết quả hoạt động với cơ quan quản lý. Nhiều sàn trở thành đối tượng chính tạo ra sốt đất, lũng đoạn thị trường bất động sản ở nhiều địa phương, gây hệ lụy xấu cho sự phát triển bền vững của thị trường nói riêng và kinh tế địa phương nói chung. Cũng như môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản thực sự chuyên nghiệp, thực sự tuân thủ pháp luật chỉ chiếm tỷ trọng khoảng 10%.

Nguyên nhân thứ ba là từ hành vi thị trường. Khách hàng, người tiêu dùng chỉ coi môi giới là người có thông tin, giới thiệu và "chỉ trỏ". Rất ít khách hàng có khái niệm môi giới bất động sản là người được giao làm đại diện ủy thác của họ để tìm kiếm sản phẩm phù hợp, đánh giá, định giá pháp lý, chất lượng, giá trị thương thảo và hoàn tất mọi thủ tục giao dịch đúng quy định…

Người bán nhà, chủ đầu tư dự án thì coi môi giới là đối tượng được thuê đi bán hàng, nên không ít bên thường chèn ép, bắt môi giới phải ký cược tiền chiếm dụng vốn từ khách, đôi khi lên đến cả trăm tỷ mới cho bán hàng. Thậm chí ép môi giới phải tiếp tay làm trái quy định pháp luật. Vì chưa chuyên nghiệp, một bộ phận môi giới bị sa đà vào những hành vi chưa chuẩn mực nêu trên.

Trước sự vận động không ngừng của xã hội, kinh tế, công nghệ…, môi giới bất động sản rất cần thiết phải tạo ra giá trị cao hơn, vai trò phải thực sự quan trọng đối với nền kinh tế với thị trường bất động sản và với xã hội.

Cụ thể, đối với thị trường, khách hàng, người tiêu dùng, môi giới bất động sản có trách nhiệm thẩm tra, thẩm định, kiểm soát, giám sát về pháp lý, chất lượng, tiến độ, cam kết từ chủ dự án, sự phù hợp của giá cả trên thị trường.

Đối với quản lý Nhà nước, họ là đơn vị thu nhập, tổng hợp dữ liệu, xây dựng các báo cáo chi tiết và chính xác về thị trường bất động sản. Đồng thời có vai trò phản biện và đóng góp quan điểm để hoàn thiện hệ thống hành lang pháp lý phù hợp, tạo môi trường tốt cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.

Đối với thị trường quốc tế, họ đóng vai trò kết nối, giao thương hàng hóa, sản phẩm trong và ngoài nước hiệu quả, phù hợp và chuẩn mực.