Môi giới bất động sản: “Năm nay thua rồi”

Đó là lời than thở của nhiều môi giới bất động sản cho một năm 2023 đầy biến động, phải đối mặt với nhiều khó khăn trên thị trường và có lẽ cũng là năm “đáng quên và đáng nhớ” nhất của nghề môi giới nhiều năm qua.

Năm 2023 chứng kiến làn sóng đóng cửa, cắt giảm nhân sự của vô số doanh nghiệp bất động sản (BĐS), từ bị động cho đến chủ động; nhiều môi giới BĐS đã bỏ nghề hoặc tìm cách xoay chuyển nghề để tồn tại. Theo tiến sĩ Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thời điểm thanh khoản ổn định, trên thị trường có hơn 300,000 người hành nghề môi giới. Tuy nhiên, hiện nay đã giảm khoảng 70%, chỉ còn hơn 100,000 người hoạt động.

Chật vật vì chữ nghề

Thị trường BĐS 2023 quá ảm đạm khiến nhiều môi giới không bán được hàng nên chủ động xin nghỉ hoặc công ty cho nghỉ. Anh Lâm, một môi giới BĐS, cũng đã nghỉ việc vài tháng gần đây.

“Tôi vào nghề đúng thời điểm thị trường đang ở nốt trầm, một phần không có kinh nghiệm, một phần không có khách hàng, nên chuyện bị nghỉ sớm cũng phải chấp nhận, nghề này nhập thì dễ trụ mới khó” - anh Lâm giãi bày.

Thật vậy, nghề môi giới BĐS rất dễ để tham gia khi nhà tuyển dụng không yêu cầu bằng cấp hay đòi hỏi quá cao trong công việc, song song với mức lương nhận việc khá thấp - dao động từ 2 - 4 triệu đồng/tháng, điều đó khiến nhiều người chọn nghề môi giới BĐS là phép thử đầu tiên của mình.

Theo bản tin thị trường lao động Việt Nam quý 3/2023 của Bộ Lao động - Thương Binh và Xã hội, 5 nhóm nghề có nhu cầu tuyển dụng nhiều nhất là môi giới BĐS, thực phẩm và đồ uống, kỹ thuật điện và nhân viên an ninh, nhân viên marketing, giám sát công trình.

Với sự biến động đột ngột của thị trường BĐS, những người mới vào nghề tay ngang không có kinh nghiệm, đào tạo bài bản sẽ rất khó để thích ứng được.

Ngược lại, lượng môi giới còn bám trụ lại được xem là những người có kinh nghiệm làm việc lâu năm, có mối quan hệ, nhưng cũng phải rất chật vật để duy trì qua một vài hợp đồng ít ỏi như hiện nay.

“Đội ngũ môi giới còn hoạt động được đánh giá là những người yêu nghề, quyết tâm theo nghề đến cùng. Việc nhiều môi giới rời bỏ thị trường cũng được coi là cơ chế sàng lọc tự nhiên, mô hình chung tạo ra sự công bằng cho thị trường với môi giới có đầy đủ kỹ năng, kinh nghiệm” - Chủ tịch VARS chia sẻ.

Khách trước 5 người thì giờ có 1

“Chưa bao giờ tôi thấy khó khăn như năm nay (2023). Khách khứa giờ chán lắm, họ xem cho vui rồi thăm dò giá là chính chứ bán buôn gì nổi. Năm nay thua rồi” - chia sẻ của anh Kha (46 tuổi, quận Bình Tân, TPHCM).

Hơn chục năm bươn chải với thị trường, anh Kha chưa bao giờ thấy khó khăn, chua chát, tìm kiếm khách hàng khó như hiện nay. Đa số là các môi giới giả làm khách hàng và đi dò giá nhau, dò giá thị trường.

Các trường hợp mua bán được thời gian vừa qua đa phần do chủ đất kẹt tiền, vay ngân hàng, áp lực tài chính vì lãi vay tăng cao nên đã phải giảm giá đất tới 30 - 40%, thậm chí 50% để mong chốt sớm, có tiền trả nợ ngân hàng.

“Khách giờ rất hiếm. Trước 5 người thì giờ chỉ còn 1 người. Không biết bao giờ thị trường mới hồi phục lại như trước đây. Nhóm tôi ngày trước ít phải chăm khách kỹ, nhưng giờ chăm sóc kỹ cũng không ăn thua” - anh Kha trải lòng.

Lượng khách thời gian qua cũng khan hiếm, không còn nhộn nhịp như trước. Một trong những lý do là không có nguồn hàng mới để bán, còn giỏ hàng cũ ở thời điểm chào bán giá quá cao, khó kiếm được khách hàng hoặc chính khách hàng cũng đang thăm dò tìm nguồn hàng tốt để xuống tiền.

Theo báo cáo thị trường bất động sản tháng 11/2023 của DXS - FERI, niềm tin thị trường vẫn chưa thay đổi nhiều so với tháng trước. Sự quan tâm của người mua tập trung vào phân khúc vừa túi tiền, đảm bảo tiến độ và pháp lý chuẩn, giao dịch phát sinh cục bộ tại một số dự án. Bên cạnh đó, khách hàng có tài chính sẽ có nhiều sự lựa chọn trong thời điểm hiện tại. Đa số người mua vẫn chưa quyết định xuống tiền, đang trong tâm thế thăm dò dự án tốt.

Chấp nhận “cắt máu” để khách chốt deal

Khó khăn, ảm đạm là thế, nhưng vì mưu sinh, miếng cơm manh áo, nhiều môi giới BĐS tìm đủ mọi cách để “sống còn” với nghề.

Nếu làm lâu năm, phần lớn môi giới ít nhiều sẽ dùng “chiêu” giảm giá, trích một phần hoa hồng của mình để bớt cho khách nhằm chốt deal, tranh giành khách hàng hay để tăng doanh thu, đặc biệt rất dễ xảy ra với tình hình BĐS trầm lắng như hiện nay.

Chia sẻ với người viết, anh Tâm (39 tuổi) trưởng nhóm một công ty bảo hiểm tại TPHCM cho biết, sau khi tham khảo và chốt phương án mua một căn hộ ở Thủ Đức với một môi giới gần đây. Chỉ vài tiếng sau, anh Tâm nhận được một cuộc gọi, được giới thiệu là môi giới tại dự án này và xin được “cắt máu” của họ để anh chốt deal, đôi bên cùng có lợi.

Trường hợp anh Ngọc (35 tuổi, Bình Chánh) vừa mới bán căn hộ đang ở với mục đích tìm chỗ ở mới gần chỗ làm cho vợ chồng và chỗ học hành cho con cái. Anh có tìm hiểu một dự án khu vực Thủ Đức. Ngay sau hôm đến xem dự án, anh được 2 - 3 môi giới liên tục nhắn tin trao đổi để chốt deal. Anh Ngọc kể: “3 bạn môi giới này hôm trước cùng đi xem dự án, nhưng về mỗi người nhắn riêng và ai cũng nói sẽ cho anh chiết khấu tốt nhất, thậm chí có bạn đồng ý cho anh toàn bộ phần hoa hồng mấy chục triệu đồng, chấp nhận bán không cần hoa hồng mà chỉ cần bán để ‘làm quen’ và lấy đủ doanh số”.

Sau đó anh Ngọc tìm hiểu thêm thì giá môi giới đưa ra cao hơn so với căn hộ khác, nên cho dù có “cắt hết hoa hồng” theo môi giới thì giá họ đưa ra cũng vẫn cao hơn.

Mặt khác, người bán thường am hiểu chất lượng, tính chất của sản phẩm, mục đích cuối cùng vẫn là bán được nhiều hàng nhất có thể. Còn với người mua, nếu vì “ham rẻ”, có thể mua sản phẩm không tốt, không đảm bảo, làm tổn thất cả về tài chính lẫn tinh thần.

“Trời mưa có lâu thì cũng sẽ tạnh”

Quy luật là thế, nắng có gắt thì cũng sẽ dịu lại, trời mưa lâu thì cũng sẽ tạnh. Thị trường BĐS có lúc trầm lắng thì cũng có lúc bay bổng.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, tín hiệu đảo chiều của thị trường BĐS sẽ diễn ra trong giai đoạn từ quý 2 - 4/2024, khi hội tụ đủ 3 yếu tố: tiền gửi giảm mạnh, tăng trưởng về mặt tín dụng và chính sách BĐS được khơi thông. Giai đoạn khởi sắc của thị trường BĐS từ quý 2 - 4/2025 và sẽ ổn định từ năm 2026.

Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV - Cấn Văn Lực - cho rằng, thị trường BĐS đang có 5 trợ lực. Đầu tiên là kinh tế vĩ mô được đánh giá đang ổn định. Thứ hai là tài chính cho BĐS đang trở lại khi lãi suất đang trên đà giảm. Thứ ba là việc quy hoạch, xây dựng cơ sở hạ tầng đang được Nhà nước quan tâm thực hiện. Thứ tư, pháp lý và các cơ chế chính sách mới vừa được thông qua đang được nhà đầu tư đánh giá cao về triển vọng, dù chưa chính thức có hiệu lực và thứ năm là khi vấn đề về pháp lý, quy hoạch được tháo gỡ sẽ giúp nguồn cung thị trường khởi sắc hơn.

Ngoài ra, ông Lực nhận định: việc hồi phục của thị trường BĐS bắt đầu từ quý 2/2024 sẽ rõ nét hơn, hiện tại đã bắt đầu phục hồi. Bên cạnh đó, năm 2024 sẽ là lúc diễn ra hội nghị về định giá BĐS, định giá đất đai. Khi những quy định này trở nên rõ ràng thì nhiều dự án sẽ được tháo gỡ.

Hành trang cho người trụ lại

Dù có kinh nghiệm lâu năm trong nghề môi giới BĐS cũng không chắc chắn sẽ gắn bó lâu dài trong tương lai. Sự cạnh tranh khốc liệt thời gian qua lại càng khiến giao dịch BĐS trở nên phức tạp hơn, đòi hỏi người làm nghề môi giới phải trang bị nhiều kỹ năng hơn; nâng cấp chuyên môn gồm kiến thức tài chính, pháp lý, phong thủy, khả năng quản trị và đầu tư tài chính, marketing để tư vấn cho khách hàng.

Cũng phải thừa nhận rằng, tình hình thị trường vừa qua là cơ hội để chọn lọc ra những môi giới nhiệt huyết, chất lượng, có tâm, chứng chỉ hành nghề đàng hoàng. Ngoài việc khách chọn lọc dự án thì chính môi giới cũng chọn lọc dự án có pháp lý đảm bảo, thay vì tư vấn “vô tội vạ” đủ mọi dự án như trước đây.

Bên cạnh đó, môi giới cần đa dạng hơn trong cách tiếp cận khách hàng bằng công nghệ thay vì gặp gỡ trao đổi kiểu truyền thống như trước. Trong đó, ứng dụng công nghệ, đồ họa để mô tả sản phẩm sinh động hơn, mạng xã hội để giao tiếp nhanh chóng, đặc biệt là biết cách xây dựng nền tảng thương hiệu cá nhân.

Theo VARS, hiện nay chỉ có khoảng 40 ngàn người có chứng chỉ môi giới BĐS, đã trải qua quá trình đào tạo chuyên môn, nghiệp vụ một cách bài bản.

“Cần chuẩn hóa lực lượng môi giới, đảm bảo phải có chứng chỉ hành nghề, phải chuyên nghiệp hơn, không được ‘chân trong chân ngoài’, vừa làm trong sàn vừa kinh doanh cá nhân” - ông Lực chia sẻ.

Theo quan điểm của tiến sĩ Nguyễn Quốc Huy - Chủ tịch HĐQT Gooroo Group, môi giới BĐS Việt Nam là một nghề chuyên nghiệp và đẳng cấp. Do đó, môi giới cần phải là người “hoạt động đa nhiệm, chứ không phải đơn nhiệm”. Cụ thể, môi giới cần phải giỏi rất nhiều lĩnh vực chứ không phải chỉ riêng một sản phẩm của dự án nào đó.

“Để thị trường hoạt động có hiệu quả, minh bạch, cơ quan nhà nước dễ dàng quản lý, môi giới BĐS cũng cần được quản lý thông qua hệ thống định danh, kiểm soát thông qua mã QR” - ông Huy nói thêm.