Mọi con đường đều dẫn tới bất động sản: Louis Vuitton bán túi chỉ là phụ, có 400 tỷ USD nhưng không mua vàng, chỉ âm thầm gom đất

"Mọi con đường đều dẫn đến bất động sản (BĐS)", giám đốc Michael Burke của LVMH, công ty mẹ của hàng loạt thương hiệu thời trang cao cấp như Louis Vuitton, Dior, DKNY... nhận định về mô hình kinh doanh hiện nay của hãng.

"Chúng tôi thậm chí đang gom đất để tạo nên cả những thành phố", ông Burke tự hào nói.

Thật vậy, bất cứ ai từng đến những khu vực như Quận thiết kế Miami (MDD) tại bang Florida-Mỹ cũng sẽ phải choáng ngợp với quảng trường, tòa nhà, viện bảo tàng và đặc biệt là vô số gian hàng xa xỉ khắp nơi, bày bán những sản phẩm của LVMH.

Tuy nhiên chẳng mấy ai biết rằng phần lớn BĐS tại đây đã bị LVMH thu mua với chiến dịch gom đất và đẩy giá trị các dự án này lên bằng những công trình xa xỉ như khách sạn, bảo tàng, trung tâm thương mại hay phố mua sắm.

Rõ ràng, LVMH đang bước trên con đường của McDonald’s khi thay vì chỉ kiếm tiền từ bán hàng xa xỉ, hãng đang tận dụng ưu thế thương hiệu để gom đất và đầu cơ BĐS.

Trong bản báo cáo tài chính năm 2021, McDonald’s có 41,9 tỷ USD tài sản cố định gồm bất động sản và thiết bị. Kể cả khi đã trừ hơn 3,5 tỷ USD thiết bị thì thương hiệu đồ ăn nhanh này vẫn là hãng bất động sản lớn thứ 6 trên thế giới.

Chính bản thân nhà sáng lập Ray Kroc của McDonald’s cũng đã từng thừa nhận rằng ông kinh doanh BĐS chứ không bán bánh hamburger. Bằng việc gom đất và buộc chủ chi nhánh nhượng quyền phải thuê lại, đồng thời đẩy giá đất lên cao, McDonald’s kiếm lời lớn từ đầu cơ BĐS thay vì phụ thuộc vào mảng kinh doanh thức ăn nhanh.

Khi danh tiếng và tổng tài sản của McDonald’s đi lên, hãng sẽ nhận được những khoản vay ngày càng ưu đãi từ ngân hàng và cứ thế như một quả cầu tuyết, công ty liên tục mở rộng. Mô hình này thường được gọi là kinh doanh bất động sản dòng tiền kép.

Năm 2019, khoảng 64% trong số 11,6 tỷ USD tiền nhượng quyền của McDonald’s đến từ tiền thuê đất. Xin được nhắc rằng những ông chủ muốn được nhượng quyền kinh doanh McDonald’s phải trả cái giá không hề rẻ.

Tiền nhiều để gom đất

Tờ Wall Street Journal (WSJ) cho hay LVMH đã rót hàng tỷ USD, tương đương hàng chục nghìn tỷ đồng để rót vào khắp các BĐS ở nơi đắc địa trên toàn cầu. Nhiều khu đất vàng ở Champs-Elysées, Fifth Avenue và Rodeo Drive đều bị ông chủ Louis Vuitton này thu mua.

Ban đầu, việc thâu tóm những mảnh đất, trung tâm thương mại, khách sạn hay tòa nhà ở nơi đắc địa chỉ mang ý nghĩa đảm bảo hình ảnh thương hiệu cho LVMH khi tập đoàn này chủ yếu vẫn kiếm lợi nhuận từ bán hàng xa xỉ, khác xa so với McDonald’s.

Tuy nhiên mọi chuyện dần thay đổi khi tình hình kinh tế khó khăn khiến ngay cả giới nhà giàu giờ đây cũng bắt đầu khắt khe hơn về nhu cầu tiêu dùng hàng xa xỉ. Đó là chưa kể đến những xung đột địa chính trị, thương mại có thể khiến LVMH, một công ty của Pháp chịu tổn thương như cấm vận, tẩy chay...

Bởi vậy với túi tiền rủng rỉnh của mình, LVMH bắt đầu mở rộng các công ty con chuyên buôn BĐS, tăng cường thu mua nhiều dự án bất chấp việc các chi nhánh này vắng khách hay bị đe dọa bởi thương mại điện tử (TMĐT).

Không những vậy, LVMH còn đổ tiền cho các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, nghệ thuật, tổ chức sự kiện để nâng giá BĐS. Mặc dù mang tiếng là để quảng bá hình ảnh thương hiệu hàng xa xỉ hay vì mục đích cộng đồng, nhưng mọi người đều thừa nhận rằng những chiến dịch của LVMH đều đang khiến giá BĐS mà họ sở hữu tăng lên từng ngày.

Giám đốc Burke trên thực tế đã phục vụ cho ông chủ Bernard Arnault, người giàu nhất thế giới hiện nay, kể từ trước khi cái tên LVMH được thành lập. Bản thân vị giám đốc này từng là môi giới bất động sản nên được ông chủ tin tưởng giao cho nhiệm vụ thu gom các khu đất vàng.

Đầu thập niên 1980, tỷ phú Arnault mở rộng sang thị trường Mỹ và yêu cầu Burke tiếp cận các dự án đắc địa ở quốc gia mới, làm bàn đạp cho thương hiệu xa xỉ Pháp tiến công.

Trong 3 thập kỷ phục vụ Arnault, giám đốc Burke đã giúp thương hiệu này tăng gấp 3 lần giá trị nhờ các thương vụ gom đất của mình. Việc tăng giá trị BĐS nhờ hình ảnh thương hiệu hàng xa xỉ và những dự án trung tâm thương mại, bảo tàng, khu văn hóa nghệ thuật... đã đẩy giá đất tăng lên, đồng thời khiến giá tài sản nắm giữ của LVMH tăng theo.

Giám đốc Burke và ông chủ Arnault

Bí mật của Dior

Sự nghiệp của Arnault và Burke có sự đột phá vào năm 1984 khi đế chế LVMH thu mua lại công ty mẹ Boussac đang phá sản, nhưng lại sở hữu thương hiệu thời trang Christian Dior nổi tiếng.

Trong khi mọi người đều cho rằng thương vụ này chỉ vì cái tên Dior và ngành hàng xa xỉ thì ít ai để ý tới việc Boussac sở hữu 2 chuỗi bán lẻ lâu đời ở Paris là Le Bon Marché và La Belle Jardinière.

Đây là 2 cái tên sở hữu những chuỗi siêu thị tại các địa điểm BĐS thuộc hàng đắc địa nhất thủ đô Paris.

Hiện tỷ phú Arnault vẫn đích thân điều hành 2 chuỗi bán lẻ này và đây là tiền đề để LVMH đổ 750 triệu Euro, tương đương 800 triệu USD phát triển khu phố thời trang Pont Neuf nổi tiếng tại Paris suốt 15 năm qua.

Chính giám đốc Burke cũng phải thừa nhận rằng LVMH không chuyên về BĐS cũng như kiến trúc, nhưng hãng lại có thế mạnh về thương hiệu hàng xa xỉ để thúc đẩy giá các dự án.

Họ đã thuê kiến trúc sư đoạt giải Pritzker, ông Frank Gehry để thiết kế cho nhiều dự án bảo tàng hay khu văn hóa.

Chính nhà thiết kế này đã đặt ra thuật ngữ "Hiệu ứng Bilbao" để nói về chiến lược của LVMH, khi một dự án kiến trúc xa xỉ, hạng sang như bảo tàng, khu văn hóa, trung tâm thương mại... sẽ góp phần thúc đẩy nền kinh tế khu vực và đương nhiên là cả giá BĐS.

Giám đốc Burker cho hay ngoài những khu đất đắc địa, hiện LVMH đang đầu tư dài hạn khi nhắm đến các khu BĐS bỏ hoang hay những vùng gặp khó khăn kinh tế để mua lại với giá rẻ. Sau đó hãng sẽ phát triển các dự án xa xỉ như trung tâm thương mại, nhà văn hóa, thực hiện các chiến dịch marketing nâng tầm thương hiệu cũng như khu vực.

Với lợi thế hình ảnh thương hiệu, sự tham gia của LVMH gián tiếp tạo nên ấn tượng cho người dân và thu hút các nhà đầu cơ BĐS, qua đó đẩy giá đất đi lên.

400 tỷ USD

Số liệu của Bernstein cho thấy LVMH đã chi khoảng 3,5 tỷ Euro từ năm 2007 để mua hàng loạt BĐS tại các nơi đắc địa ở New York, Los Angeles, London và Paris.

Trước tình hình đó, nhiều đối thủ của LVMH đã thử nghiệm chiến lược gom đất tương tự với quy mô nhỏ hơn ở Paris, London và New York.

Tuy nhiên do không nhiều tiền và có độ nổi tiếng bằng LVMH nên chưa có đối thủ nào so sánh được với Arnault trong mảng phát triển BĐS và quy hoạch đô thị.

Tổng vốn hóa thị trường của LVMH hiện khoảng 400 tỷ USD với 75 thương hiệu nổi tiếng như Luois Vuitton, Hennessy, Dior và Tiffany, qua đó tạo nên sức kêu gọi cực kỳ lớn trong cộng đồng và thị trường đầu cơ BĐS.

Xin được nhắc rằng với số lượng lớn các thương hiệu sở hữu, LVMH kinh doanh rất nhiều mặt hàng từ túi xách, quần áo, giày dép, đồng hồ cho đến rượu vang, qua đó có thể tạo nên một hệ sinh thái thúc đẩy giá trị các khu BĐS.

Báo cáo của Bernstein cho thấy LVMH đã chi khoảng 2 tỷ Euro vào năm 2023 chỉ để gom đất ở Paris, chủ yếu là quanh khu vực Đại lộ Champs-Elysées và những tụ điểm bán lẻ khác nhằm đầu cơ trước khi Thế vận hội Paris diễn ra vào mùa hè này.

Tiền nhiều nhưng tỷ phú giàu nhất thế giới gom đất chứ không gom vàng.

Giám đốc Burke cho biết trong khi nhiều người nghĩ LVMH điên rồ vì mua đất mở chi nhánh trong bối cảnh TMĐT phát triển thì chẳng mấy ai nhận ra là họ đang đầu cơ BĐS.

Tất nhiên, ngành nào cũng có rủi ro khi chi phí đầu cơ BĐS hiện không hề rẻ. Lãi suất cao cùng hàng loạt lệ phí, quy định khắt khe tại Pháp và Phương Tây trong xây dựng phát triển BĐS khiến các khoản đầu tư của LVMH khá rủi ro và tốn kém.

Đó là chưa kể việc phát triển cộng đồng thành một khu kinh doanh xa xỉ, văn hóa thượng lưu cũng vấp phải phản đối từ cư dân địa phương, vốn đang muốn xây thêm nhà ở thay vì bảo tàng hay khách sạn.

Tuy nhiên với Bernard Arnault và giám đốc Burke, con đường chuyển đổi mô hình của LVMH là bắt buộc khi kinh doanh hàng xa xỉ ngày càng khó khăn trong bối cảnh bất ổn hiện nay.

Với 400 tỷ USD, vị tỷ phú giàu nhất thế giới này thay vì mua vàng cất kho thì lại chuyển hướng đầu cơ BĐS nhân lúc khủng hoảng và giá rẻ bởi Arnault hiểu rằng đâu mới là cơ hội dài hạn cho LVMH.