"Mở lối" pháp lý cho cải tạo chung cư cũ

Cải tạo chung cư cũ nhiều năm qua vẫn vướng mắc do hành lang pháp lý chưa đủ rõ ràng. Do đó, cần sớm ban hành Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo Luật Nhà ở 2023.

Cải tạo chung chung cư cũ đã được thực hiện nhiều năm qua, thế nhưng vẫn là vấn đề nhức nhối lớn của 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM. Nhằm tháo gỡ các vướng mắc cho công tác cải tạo xây dựng lại chung cư cũ, Luật Nhà ở 2023 đã dành 1 chương riêng về vấn đề này. Hiện tại, Bộ Xây dựng đang xây dựng và lấy ý kiến Dự thảo Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Gỡ vướng lựa chọn chủ đầu tư

Phải khẳng định rằng đây là loại hình dự án mới và việc cải tạo chung cư cũ thậm chí còn khó hơn phát triển nhà ở xã hội. Bởi lẽ, hàng ngàn, hàng vạn người dân đã sống nhiều năm tại chung cư cũ đó buộc phải chuyển đi để giải phóng mặt bằng. Đảm bảo công bằng lợi ích 3 bên giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Về quy định lựa chọn chủ đầu tư, hiện Điều 15 Dự thảo Nghị định chỉ mới quy định lựa chọn chủ đầu tư dự án thông qua thỏa thuận về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

Tuy nhiên, Điều 15 lại chưa quy định việc công nhận chủ đầu tư dự án thông qua thỏa thuận về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đối với nhà đầu tư đã mua, nhận chuyển nhượng toàn bộ căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư gắn với quyền sử dụng đất xây dựng nhà chung cư nên cần được bổ sung vào Điều 15 dự thảo Nghị định.

Ví dụ trường hợp Công ty P đã thỏa thuận mua lại toàn bộ có 52 căn hộ tại khu chung cư cũ 4 tầng tại số 239 Cách mạng Tháng Tám, Quận 3 và sau đó, Công ty P đã phá dỡ khu chung cư để thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản, nhà ở thương mại cao cấp tại địa điểm này.

Cần bổ sung quy định công nhận chủ đầu tư dự án thông qua thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đối với trường hợp này thì nhà đầu tư mới được chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Vì vậy, HoREA đề nghị bổ sung khoản 6 (mới) Điều 15 Dự thảo Nghị định quy định: "Trường hợp nhà đầu tư đã mua, nhận chuyển nhượng toàn bộ căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư gắn với quyền sử dụng đất xây dựng nhà chung cư để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương thì được chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở".

Lối mở cho doanh nghiệp

Bên cạnh đó, đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 6 Dự thảo Nghị định quy định thời gian lấy ý kiến của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và các cơ quan, tổ chức có liên quan về nội dung kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư nên là 50 ngày làm việc thì hợp lý hơn.

Quy định 30 ngày gồm cả chủ nhật, ngày lễ thì không đủ thời gian để các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc lấy ý kiến.

Cũng liên quan đến thời gian làm việc, đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 16 Dự thảo Nghị định do quy định thời hạn tiếp nhận hồ sơ đăng ký làm nhà đầu tư theo quy định theo khoản 1 Điều này là 30 ngày là chưa hợp lý, mà nên là 35 ngày làm việc thì hợp lý hơn.

Các nhà đầu tư, nhất là các nhà đầu tư nước ngoài thường đề nghị có tối thiểu 35 ngày làm việc thì mới có đủ thời gian để nghiên cứu hồ sơ và quyết định tham gia dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Một điểm quan trọng không kém, HoREA đề nghị bổ sung Điều 27b Dự thảo Nghị định quy định chính sách ưu đãi về tín dụng theo quy định của pháp luật về tín dụng, do hiện nay, Ngân hàng Nhà nước chưa ban hành thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện chính sách ưu đãi về tín dụng đối với chủ đầu tư và người mua nhà tại dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 63 Luật Nhà ở 2023.

Có thể khẳng định gói tín dụng 125.000 tỷ đồng là chính sách duy nhất ưu đãi về tín dụng đối với chủ đầu tư và người mua nhà tại dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại thời điểm hiện nay. Nhưng HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước quy định chủ đầu tư và người mua nhà tại dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được vay gói tín dụng 125.000 tỷ đồng trong thời hạn 5 năm với lãi suất cố định.