Mô hình đầu tư bất động sản chia nhỏ: Tiềm năng lớn nhưng mù mờ về pháp lý

Thời gian gần đây, hình thức đầu tư bất động sản chia nhỏ thành cổ phần đang trở thành chủ đề thu hút sự quan tâm và bàn tán sôi nổi từ nhiều nhà đầu tư. Hình thức này được Công ty Cổ phần Chứng khoán VPS hợp tác với Công ty Cổ phần FNEST để triển khai thông qua ứng dụng VPS SmartOne. Để tham gia đầu tư bất động sản, khách hàng cần mở tài khoản chứng khoán tại VPS.

MÔ HÌNH MỚI MẺ

Cụ thể, hình thức "bất động sản chia nhỏ" do VPS hợp tác với FNEST triển khai mang lại một cách tiếp cận mới mẻ cho các nhà đầu tư muốn tham gia vào thị trường bất động sản với số vốn nhỏ.

Theo đó, giá trị bất động sản được chia thành các cổ phần đầu tư, được gọi là "FNEST". Trong mỗi đợt mở bán, một FNEST có mệnh giá sơ cấp là 10.000 đồng. Ví dụ, nếu một bất động sản được định giá 10 tỷ đồng sẽ được chia thành 1 triệu FNEST, giúp nhà đầu tư có thể mua vào từng phần nhỏ, từ đó có thể hưởng lợi từ sự tăng giá trị của bất động sản và các hoạt động khai thác, quản lý được thực hiện bởi các tổ chức chuyên nghiệp.

Các dự án bất động sản mở bán trên FNEST

Theo khảo sát trên ứng dụng VPS SmartOne, danh mục bất động sản hiện đang mở bán trên nền tảng này đa dạng từ biệt thự, shophouse cho đến căn hộ chung cư. Và khi tham gia vào việc mua bán bất động sản theo hình thức chia nhỏ, nhà đầu tư sẽ phải trả một khoản phí giao dịch là 30 đồng cho mỗi FNEST.

Hiện tại, tính năng FNEST trên nền tảng VPS SmartOne có 9 mã bất động sản đã được bán ra và tất cả đều trong trạng thái "Đã bán hết". Tuy nhiên, nhà đầu tư vẫn có thể tham gia vào giao dịch thứ cấp tương tự như giao dịch cổ phiếu.

FNEST giới thiệu rằng khi đầu tư vào mô hình này, nhà đầu tư có thể nhận được lợi nhuận hàng tháng từ việc cho thuê bất động sản và có thể rút tiền từ tài khoản của mình bất cứ lúc nào.

Đồng thời, nhà đầu tư không cần phải lo lắng về việc cho thuê hay rao bán bất động sản vì FNEST sẽ hợp tác với các công ty quản lý bất động sản để tối ưu hóa hiệu quả vận hành. Điều này cũng giúp nhà đầu tư tránh được các trách nhiệm liên quan đến các vấn đề như hư hỏng, xuống cấp cần sửa chữa của bất động sản.

Thêm vào đó, các bất động sản sẽ được định giá lại mỗi 3 tháng bởi một công ty định giá độc lập. Khi giá trị tài sản được định giá cao hơn, giá trị của các phần FNEST mà nhà đầu tư đang sở hữu cũng sẽ tăng theo. Khi bất động sản được bán, lợi nhuận sẽ được chia đều cho các nhà đầu tư dựa trên số lượng phần FNEST mà họ nắm giữ.

Được biết, mô hình đầu tư bất động sản chia nhỏ này đã được nhiều ông lớn triển khai trước đó nhưng chưa thực sự phổ biến rộng rãi.

Chẳng hạn như Sunshine Group đã từng triển khai mô hình mua chung bất động sản của Sunshine Homes. Chỉ từ 1 triệu đồng tiền vốn, nhà đầu tư có thể tham gia vào các dự án bất động sản hạng sang và siêu sang của Sunshine Homes, với cam kết lợi suất đầu tư lên đến 11%/năm.

Hay như trước đó, tỷ phú Phạm Nhật Vượng cũng thành lập Công ty Cổ phần Quản lý và Đầu tư Bất động sản VMI (VMI JSC), với mục tiêu hỗ trợ các nhà đầu tư vốn nhỏ có cơ hội tham gia vào thị trường bất động sản và phát triển thị trường thứ cấp nhằm tăng thanh khoản và giá trị cho các bất động sản của Vinhomes.

Theo đó, VMI JSC sẽ đầu tư một số lượng nhất định các bất động sản sẵn có hoặc hình thành trong tương lai của Vinhomes, sau đó chia giá trị bất động sản thành 50 phần. Các khách hàng của VMI có thể tham gia đầu tư từng phần thông qua hợp đồng hợp tác kinh doanh.

Các nhà đầu tư hợp tác với VMI JSC sẽ được công ty chứng nhận quyền tài sản và được phân chia lợi nhuận phát sinh từ quyền tài sản này tương ứng với tỷ lệ đầu tư.

VẪN CÒN NHIỀU BĂN KHOĂN

Theo đánh giá của giới chuyên gia, mô hình chia nhỏ bất động sản thành cổ phần để chào bán đang trở thành xu hướng ngày càng phổ biến tại Việt Nam. Về bản chất, mô hình đầu tư này là một phương thức huy động vốn hiệu quả từ các nhà đầu tư, đặc biệt hữu ích trong bối cảnh thị trường bất động sản và nền kinh tế gặp nhiều khó khăn như hiện nay.

Việc chia nhỏ bất động sản thành các cổ phần giúp giảm thiểu rào cản tài chính, tạo điều kiện cho nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ tham gia vào thị trường vốn trước đây chỉ dành cho những người có tài sản lớn.

Với cách huy động vốn này, mặc dù có tiềm năng, nhưng thực tế hiện nay trong các văn bản luật của Việt Nam, chưa có quy định cụ thể nào về phương thức đầu tư bất động sản này. Điều này đặt ra nhiều thách thức và rủi ro mà nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng.

Một trong những rủi ro lớn nhất là nhà đầu tư không thực sự sở hữu, sử dụng, hay quản lý bất động sản. Tất cả các quyền liên quan đến bất động sản như chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp vẫn do bên huy động vốn thực hiện. Điều này có nghĩa là nhà đầu tư chỉ nắm giữ phần giá trị tài chính của bất động sản, nhưng không có quyền can thiệp vào việc quản lý hay quyết định các vấn đề liên quan đến tài sản đó.

Ngoài ra, nhà đầu tư cũng không có quyền kiểm soát lợi nhuận từ việc chuyển nhượng hay kinh doanh sản phẩm bất động sản. Lợi nhuận này hoàn toàn phụ thuộc vào bên huy động vốn và các quyết định kinh doanh của họ. Điều này có thể dẫn đến tình trạng nhà đầu tư bị động trong việc theo dõi và quản lý khoản đầu tư của mình, tạo ra cảm giác không an toàn và thiếu minh bạch.

Chính vì những lý do này, các chuyên gia bất động sản khuyến nghị rằng nhà đầu tư cần phải thận trọng và cân nhắc kỹ lưỡng trước khi tham gia vào mô hình đầu tư bất động sản chia nhỏ. Việc hiểu rõ các rủi ro tiềm ẩn và khả năng quản lý chúng là rất quan trọng.

Chia sẻ về những vấn đề trên, đại diện Công ty Chứng khoán VPS cho biết, việc hợp tác với FNEST được tuân thủ đầy đủ theo các quy định pháp lý hiện hành. Do đó, VPS sẽ chịu trách nhiệm trước nhà đầu tư về mọi khía cạnh pháp lý của các sản phẩm và dịch vụ được cung cấp.

Đồng thời, quá trình định giá sản phẩm khi chào bán được thực hiện bởi một công ty định giá độc lập, và giá trị này sẽ được niêm yết công khai trên sản phẩm. Để đảm bảo tính minh bạch và cập nhật giá trị thực tế của tài sản, các bất động sản sẽ được định giá lại mỗi 3 tháng. Khi giá trị tài sản tăng lên, giá trị các phần FNEST mà nhà đầu tư đang sở hữu cũng sẽ tăng theo.

Về vấn đề chuyển nhượng hay bán tài sản, đại diện VPS cho biết nhà đầu tư có thể giao dịch trực tiếp trên thị trường thứ cấp. Điều này mang lại sự linh hoạt cho nhà đầu tư trong việc quản lý danh mục đầu tư của mình. Trong trường hợp nhà đầu tư muốn tất toán sản phẩm bất động sản, thời gian chờ đợi sẽ trong khoảng 2 năm.