28/02/2023 Thiệp 24HMoney v2.0 Mới

Mirae Asset: Dòng vốn sẽ khơi thông từ quý 3, thị trường BĐS sẽ ấm dần

CTCP Chứng khoán Mirae Asset mới đây đã có báo cáo cập nhật về ngành bất động sản.

Thị trường liên tục đón nhận nhiều tin xấu trong 2022

Trải qua một năm đầy khó khăn

Năm 2022 là một năm đầy thách thức đối với ngành bất động sản khi cả nguồn cầu và nguồn cung tuy có tăng so với năm trước nhưng vẫn kém so với thời kỳ trước dịch. Trái với các kỳ vọng thị trường sẽ quay đầu tăng trưởng mạnh mẽ sau khi đại dịch đi qua, hiện nay thị trường bất động sản lại đối mặt nhiều thách thức mới, cụ thể như:

- Tín dụng ngân hàng bị thắt chặt: Dù trong năm qua Ngân hàng Nhà nước tăng hạn mức tăng trưởng tín dụng nhưng chủ yếu nguồn tiền này được ưu tiên cho nhóm sản xuất – kinh doanh. Bên cạnh đó, các ngân hàng cũng yêu cầu chặt chẽ hơn trong việc giải ngân, như hạn chế cho vay để đặt cọc mua nhà hay cần phương án chi tiết khi xây nhà. Những khó khăn trên góp phần không nhỏ khiến cho nhu cầu của thị trường không thể phục hồi mạnh trong 2022.

- Kênh huy động vốn qua trái phiếu bị kiểm soát: Với Nghị định 65, Chính phủ ban hành nhiều quy định mới siết chặt hơn dòng vốn từ kênh này như nâng cao yêu cầu nhà đầu tư chuyên nghiệp, bắt buộc xếp hạng tín nhiệm, hay phải có phương án sử dụng vốn cụ thể. Với các quy định mới này, nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó trong việc phát hành trái phiếu, dẫn đến không thể tiếp cận được kênh huy động vốn dồi dào này, khiến một số dự án phải trì hoãn chờ nguồn tiền. Đối với nhiều doanh nghiệp trên sàn chứng khoán, do trái phiếu thường được đảm bảo bằng cổ phiếu đã dẫn đến tình trạng khi cổ phiếu bị sụt giảm giá trị cũng dẫn đến hiện tượng bán giải chấp trên thị trường chứng khoán.

- Lãi suất tăng cao gây áp lực lớn cho người mua nhà và chủ đầu tư: Lãi suất trong hai năm vừa qua đã liên tục tăng mạnh do chịu áp lực từ các yếu tố vĩ mô, và hiện nay đang dao động trên mức 10%/năm, cao nhất kể từ 2015. Sức ép lớn từ việc lãi suất tăng cao không những khiến lực cầu bị hạn chế do người mua nhà ngại lãi vay, mà còn khiến giá nhà bị giảm sút do nhiều người không thể trả lãi phải bán nhà. Từ đó dẫn đến giá mặt bằng chung giảm và gây khó khăn cho doanh nghiệp khi khó chào bán các sản phẩm mới hoặc phải giảm giá bán.

Đến 19/02/2023, VN-Index ghi nhận mức giảm mạnh 27.8% CK, thị giá 3 công ty bất động sản có vốn hóa lớn giảm mạnh.

Kết quả kinh doanh lao dốc trong năm 2022

Thị trường căn hộ chung cư

Tại TP Hồ Chí Minh

- Dù trong đà phục hồi sau đại dịch, nguồn cung căn hộ cả năm 2022 đạt 21,000 căn hộ (tăng 84% sv ck), tuy nhiên vẫn thấp hơn 46% so với giai đoạn trước Covid (2018-2019) do chịu tác động tiêu cực từ lãi suất tăng cao, nguồn cung tín dụng bị thu hẹp, dẫn đến nhiều dự án bị đình trệ. Tương tự lực cầu cũng giảm mạnh nên dù cả năm có hơn 14,600 giao dịch nhưng tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 69%, thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây.

- Giá nhà trong năm qua đạt trung bình 107 triệu/m2, tăng đáng kể 43% sv ck. Đáng chú ý là hiện tượng khan hiếm nhà ở phân khúc bình dân tiếp tục diễn ra khi nguồn cung phân khúc này cả năm 2022 chỉ chiếm chưa đến ¼ nguồn hàng.

- Trong năm 2023, chúng tôi cho rằng tình hình nguồn cung căn hộ tại Tp Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục ảm đạm do những tác động tiêu cực kể trên vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Bên cạnh đó, lực cầu vẫn sẽ tăng từ nhu cầu nhà ở thực, do đó chúng tôi kỳ vọng giá nhà sẽ không biến động nhiều trong thời gian ngắn.

Tại Hà Nội

- Trái ngược với tình hình tại Tp Hồ Chí Minh, thị trường căn hộ tại tại Hà Nội tiếp tục ảm đạm với chỉ hơn 12,600 giao dịch trong năm 2022, mức thấp nhất trong 8 năm trở lại đây. Nguồn cung tập trung chủ yếu vẫn ở khu vực vùng ven với các dự án lớn như Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City. Tình trạng khan hiếm tại phân khúc bình dân tiếp tục diễn ra với hơn 90% căn hộ thuộc hạng trung và hạng cao cấp.

- Giá bán trung bình trong năm 2022 tại Hà Nội tuy có tăng nhưng không nhiều như tại Tp Hồ Chí Minh với giá bán trung bình chỉ đạt 47 triệu/m2, tăng 15% sv ck. Ngoài ra, tỷ lệ hấp thụ tiếp tục xu hướng giảm trong những năm gần đây và chỉ đạt khoảng 40 – 45%. Chúng tôi đánh giá tình trạng này có thể sẽ còn tiếp diễn trong năm 2023 nếu tình hình tín dụng không có gì thay đổi.

- Chúng tôi dự phóng tỷ lệ hấp thụ trong năm 2023 sẽ tiếp tục thấp do lượng cung lên đến gần 16,000 căn hộ (+27% CK) đến từ 19 dự án sắp mở bán, trong đó gần 80% sẽ là phân khúc hạng trung. Bên cạnh đó, giá trung bình sẽ khó giảm bất chấp ảnh hưởng thị trường tiêu cực khi các dự án mới định hình ở phân khúc cao.

Thị trường nhà phố / biệt thự

Tại TP Hồ Chí Minh

- Thị trường nhà phố / biệt thự tại đây chịu ảnh hưởng nặng nề từ tác động của việc siết tín dụng và nguồn cung khan hiếm, cả năm 2022 chỉ đạt hơn 1,000 căn được bán ra, xấp xỉ cùng năm trước. Không chỉ vậy còn có sự mất cân đối giữa các phân khúc khi các sản phẩm cũng tập trung ở phân khúc cao cấp, chiếm 50% tổng lượng cung, trong khi các sản phẩm dưới 10 tỷ chỉ chiếm chưa đầy 20% tổng nguồn cung.

- Tỷ lệ hấp thụ giảm mạnh, chỉ đạt hơn 60% và là mức thấp nhất trong 5 năm qua. Theo đánh giá của chúng tôi, nếu Chính phủ không có nhiều thay đổi trong các chính sách định hướng, tình hình năm 2023 sẽ không có nhiều dấu hiện cải thiện và số lượng giao dịch tiếp tục quanh mức 1000 căn. Tuy nhiên nguồn cung giảm đi chỉ đạt khoảng 1200 căn hộ tập trung nhiều ở Thủ Đức và Quận 2, với các dự án lớn như The 9 Stellars, Global City, Senturia An Phú, nên tỷ lệ hấp thụ có thể tăng trở lại.

- Giá nhà trong năm 2023, theo chúng tôi, có thể giảm nhẹ do chịu tác động từ 2 yếu tố chính: áp lực trả lãi khiến nhiều người chủ sở hữu phải bán cắt lỗ, và chủ đầu tư chủ động giảm giá bán để kích cầu.

Tại Hà Nội

- Lượng giao dịch trong năm 2022 chỉ đạt gần 1,500 căn (-45% CK), thấp nhất kể từ 2015, đồng thời tỷ lệ hấp thụ cũng giảm mạnh từ gần 80% xuống còn 67%.

- Trong năm 2023, dự kiến sẽ có 1,600 căn hộ từ 15 dự án được chào bán từ các quận Hoài Đức, Thanh Trì và Long Biên, tuy nhiên, chúng tôi dự kiến lượng cầu vẫn trong đà giảm chỉ còn khoảng 1,300 giao dịch. Chúng tôi cũng cho rằng giá bán sẽ hạ nhiệt đáng kể trong năm nay do các dự án giao thông lớn nối Hưng Yên hay Bắc Ninh vào Hà Nội đang dần hình thành, tạo kết nối giao thông với các dự án lớn đang hình thành tại 2 tỉnh này, vốn có giá rẻ hơn đáng kể so với sản phẩm trong Hà Nội.

Chênh lệch trong cơ cấu sản phẩm

Kỳ vọng giải pháp cho ngành bất động sản

Chính phủ đang tích cực tìm hướng ra cho ngành bất động sản

Kỳ vọng thay đổi pháp lý trong năm 2023