Minh định chính sách tài chính đất đai

Tài chính đất đai là một nguồn lực quan trọng đối với sự phát triển của đất nước. Nghị quyết số 18-NQ/TW Hội nghị Trung ương 5 đã xác định những quan điểm rất cụ thể về chính sách tài chính đất đai.

Tuy nhiên, những nội dung về tài chính đất đai trong dự thảo Luật Đất đai được trình tại kỳ họp Quốc hội thứ 6 hiện nay vẫn chưa thể chế đầy đủ theo đúng tinh thần của Nghị quyết 18-NQ/TW. Trong bối cảnh Luật Đất đai (sửa đổi) được hoãn thông qua để tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện, nhằm bảo đảm chất lượng tốt nhất trước khi trình Quốc hội thông qua, các chính sách về tài chính đất đai cần tiếp tục được nghiên cứu, cập nhật đầy đủ trong dự thảo Luật.

Điều tiết địa tô chênh lệch

Nghị quyết 18-NQ/TW yêu cầu nghiên cứu để có chính sách điều tiết chênh lệch địa tô, bảo đảm công khai, minh bạch. Tuy nhiên, hiện nay trong dự thảo Luật được trình tại Quốc hội, những khoản thu nhằm điều tiết hiệu quả chênh lệch địa tô, nhất là phần giá trị tăng thêm không do người sử dụng đất đầu tư, vẫn chưa được xác định rõ nội hàm.

Theo đó, nếu như trong Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại thông qua chính sách thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đầu tư cơ sở hạ tầng và chính sách hỗ trợ cho người có đất thu hồi”; thì hiện nay, dù dự thảo Luật vẫn duy trì nội dung về quyền của Nhà nước trong việc điều tiết phần giá trị tăng thêm mà không do người sử dụng đất đầu tư, nhưng lại chưa minh định được Nhà nước sẽ điều tiết phần giá trị tăng thêm này trong những trường hợp nào và thông qua những hình thức nào.

Do đó, dự thảo Luật cần phải tiếp tục xác định cụ thể những trường hợp giá trị tăng thêm từ đất không do người sử dụng đất mang lại để điều tiết về ngân sách, giúp Nhà nước có thêm nguồn lực để tái đầu tư phát triển kinh tế - xã hội, bù đắp một phần chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tại địa phương, cũng như chi cho các lĩnh vực quan trọng khác như y tế, giáo dục… Điều này góp phần cải thiện chất lượng cuộc sống của người dân và đẩy mạnh sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.

Theo kinh nghiệm quốc tế về điều tiết giá trị tăng thêm từ đất, những khoản thu này, ngoài thu từ chuyển mục đích sử dụng đất thì còn có thể bao gồm: giá trị tăng thêm do thay đổi quy hoạch, nhà nước đầu tư phát triển hạ tầng kinh tế - xã hội như hạ tầng giao thông, không gian công cộng, các thiết chế văn hóa - xã hội và những thay đổi khác làm cho giá trị thửa đất tăng lên mà nguyên nhân không xuất phát từ chủ đất.

Như vậy, để xác định giá trị tăng thêm từ đất không do người sử dụng đất mang lại, cần phải thiết lập hệ thống các công cụ điều tiết, hình thức điều tiết phù hợp với đặc điểm của từng loại giá trị tăng thêm và nguyên nhân tạo ra giá trị đó.

Tùy vào trường hợp, có thể áp dụng hình thức thu trực tiếp và một lần như trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất hoặc áp dụng hình thức ghi nợ đối với trường hợp nhà nước đầu tư hạ tầng, thay đổi quy hoạch… Theo đó, số tiền chênh lệch trước và sau khi phát sinh nguyên nhân tạo ra giá trị tăng thêm sẽ được ghi nợ đến khi người sử dụng đất thực hiện chuyển nhượng đất đai, phần giá trị tăng thêm sẽ được khấu trừ từ số tiền thu được qua hoạt động chuyển nhượng.

Quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang

Đó chính là yêu cầu của Nghị quyết 18-NQ/TW, nhưng trong dự thảo Luật chỉ mới quy định về “tiền sử dụng đất tăng thêm, tiền thuê đất tăng thêm đối với các dự án không đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ sử dụng”. Quy định này tồn tại một số vấn đề.

Trước hết, nội hàm của “tiền sử dụng đất tăng thêm, tiền thuê đất tăng thêm” này khác gì với “tiền thuế đất tăng thêm”? Việc quy định “tiền sử dụng đất tăng thêm, tiền thuê đất tăng thêm” liệu có mâu thuẫn với nội dung “tiền thuế đất tăng thêm”, có làm phát sinh tình trạng “thuế chồng thuế” trong việc đánh thuế đối với các trường hợp sử dụng nhiều diện tích đất, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang…?

Đồng thời, bên cạnh việc áp dụng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tăng thêm đối với các dự án không đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ sử dụng, nhiều nội dung khác vẫn còn bỏ ngõ, chưa được quy định, ví dụ như: thửa đất, khu đất bình thường, không có dự án bị bỏ hoang; trường hợp người sử dụng nhiều diện tích đất, vượt quá nhu cầu để ở, sinh hoạt; các trường hợp đầu cơ đất, mua bán quyền sử dụng đất trong thời gian ngắn.

Đối với trường hợp bỏ đất hoang, loại thuế được áp dụng phổ biến trên thế giới để khắc phục tình trạng này là “thuế đất trống”. Theo đó, loại thuế được áp dụng để xử lý những trường hợp đầu cơ đất nông nghiệp, “chạy dự án” nhằm chuyển mục đích sử dụng đất để hưởng chênh lệch hoặc trường hợp đầu cơ đất để đón quy hoạch, chiếm giữ những khu đất “vàng” để trục lợi… Ví dụ điển hình của việc áp dụng loại thuế này là ở Đài Loan, chính quyền địa phương sẽ xác định khu vực được cho là đất trống và chỉ định bắt buộc họ phải sử dụng trong một thời gian nhất định (thường là 2 năm). Sau thời gian này, nếu đất vẫn không được sử dụng thì sẽ bị áp dụng “thuế đất trống” (mức thuế suất cao từ 2 đến 5 lần so với thuế giá trị đất thông thường).

Trong trường hợp đầu cơ đất, mua bán đất trong thời gian ngắn, giải pháp được đề ra là áp dụng mức thuế lũy tuyến dựa trên thời gian giao dịch. Theo đó, thời gian giao dịch càng ngắn thì mức thuế mà người giao dịch phải chịu sẽ càng cao. Ví dụ ở thành phố San Francisco (California), nếu một người mua bán bất động sản trong năm đầu tiên sẽ chịu mức thuế chuyển nhượng là 24%; mức 22% trong thời gian từ 1-2 năm; mức 20% trong thời gian từ 2-3 năm; mức 18% trong thời gian 3-4 năm và xuống mức 14% nếu bất động sản được chuyển giao cho người khác từ 4-5 năm kể từ khi mua.

Đối với trường hợp sử dụng nhiều diện tích đất, kinh nghiệm một số nước cho thấy, việc đánh thuế chủ yếu tập trung vào các bất động sản đầu tư, thửa đất không có chủ sở hữu sinh sống, không để phục vụ nhu cầu để ở của chủ sở hữu, thửa đất quá lớn vượt quá nhu cầu sinh hoạt bình thường. Ví dụ như ở Singapore, nếu thửa đất mà không có chủ sở hữu sinh sống trên đó, thuế đánh vào giá trị hàng năm của nó sẽ tăng từ mức 10-20% lên mức tối đa là 12-36% mỗi năm tùy theo thu nhập, giá trị và diện tích…

Dù về mặt nguyên tắc, những quy định liên quan đến thuế sẽ do pháp luật về thuế điều chỉnh, nhưng với bản chất là một đạo luật điều chỉnh chung về chế độ quản lý và sử dụng đất thì Luật Đất đai cần có những quy định khung về các trường hợp phải đánh thuế cao hơn theo tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW. Sau đó, nội dung cụ thể về xác định cơ sở thuế, định giá cơ sở thuế, xác định thuế suất và quá trình quản lý thuế sẽ do pháp luật về thuế quy định. Điều này sẽ giúp tạo nên sự đồng bộ, thống nhất và gắn kết chặt chẽ giữa các công cụ kinh tế đất đai trong phát luật đất đai và chính sách cụ thể về thuế trong phát luật về thuế.

Hiện nay, Bộ Tài chính đang nghiên cứu xây dựng dự án Luật Thuế bất động sản, trong đó có nghiên cứu về việc đánh thuế đối với nhà ở thứ hai, thuế đối với nhà, đất bỏ trống; dự kiến sẽ đề nghị Quốc hội bổ sung vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024 và trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ 8 (tháng 10/2024) và thông qua tại kỳ họp thứ 9 (tháng 5/2025).

Do đó, thiết kế những quy định chung về các chính sách thuế đất đai ngay trong Luật Đất đai sẽ tạo thuận lợi cho việc xúc tiến sớm quá trình xây dựng, ban hành và áp dụng các sắc thuế về đất đai, góp phần từng bước khắc phục những khiếm khuyết của thị trường bất động sản, ngăn chặn hiệu quả những hành vi thao túng, nhiễu loạn thị trường, góp phần đưa đất đai thật sự trở thành nguồn lực phát triển quan trọng của đất nước.