Minh bạch pháp lý cho thị trường bất động sản

Những quy định mới sắp có hiệu lực được cho sẽ hạn chế tình trạng “bán lúa non”, đồng thời cải cách thủ tục hành chính giúp thị trường địa ốc phát triển minh bạch và bền vững.

Liên quan đến các quy định mới của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán khi công trình đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh. Trong khi luật cũ không có giới hạn số tiền đặt cọc khi ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Xoá bỏ nạn “bán lúa non”

Trong đó, thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở. Theo ông Huỳnh Thanh Khiết - Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM chia sẻ tại một toạ đàm mới đây, quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi cho khách hàng, tránh tình trạng mới phát triển dự án đã nhận booking, hứa mua hứa bán hoặc nhận đặt cọc với số tiền lớn, gây ra nhiều hệ lụy khi dự án không thực hiện như cam kết.

Một vấn đề được nhiều chủ đầu tư quan tâm đó là Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không quy định rõ ràng về việc chủ đầu tư phải hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất, mà dẫn chiếu sang quy định tại Luật Đất đai 2013.

Thế nhưng, luật mới lại ràng buộc chủ đầu tư nhiều điều kiện, trong đó có điều kiện "chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước" trước khi đưa vào kinh doanh. "Điều này nhằm tránh tình trạng chủ đầu tư chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất với Nhà nước mà đã huy động vốn toàn bộ dự án", ông Khiết cho biết.

Đối với quy định bảo lãnh của ngân hàng khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, ông Huỳnh Thanh Khiết cho rằng, luật mới vẫn yêu cầu chủ đầu tư trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng cấp bảo lãnh. Tuy nhiên, khách hàng được quyền lựa chọn có hoặc không có bảo lãnh khi ký hợp đồng mua bán.

Đẩy nhanh cải cách hành chính

Bên cạnh đó, một tác động tích cực khác cũng được chỉ ra là đẩy nhanh việc cải cách thủ tục hành chính, khi thời gian hoàn thiện thủ tục dự án bất động sản sẽ giảm từ 600 ngày còn 160 - 300 ngày khi các luật mới có hiệu lực.

Theo quy định hiện hành, thủ tục để triển khai dự án nhà ở phải mất đến 600 ngày mới xong, thậm chí một số chủ đầu tư phải mất nhiều năm mới hoàn thiện thủ tục. Điều này đã làm gia tăng nhiều chi phí khiến giá nhà tăng cao. "Khi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực thì thời gian làm thủ tục sẽ được rút gọn xuống còn 160 - 300 ngày", ông Khiết nói.

Luật Nhà ở 2023 đã quy định rõ các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm: giai đoạn chuẩn bị dự án, giai đoạn thực hiện dự án, giai đoạn kết thúc xây dựng dự án, đưa công trình của dự án vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về nhà ở...

Do đó, việc bổ sung quy định sẽ giúp minh bạch về trình tự, thủ tục dự án bất động sản. Đồng thời gia tăng nguồn cung nhà ở cho người dân trong thời gian tới.

Liên quan đến vấn đề trên, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS nhận định rằng, các luật mới có hiệu lực sớm có cơ sở tháo gỡ vướng mắc cho một số dự án bất động sản, giúp tăng nguồn cung và bình ổn thị trường. Tuy nhiên, nhiều dự án sẽ phải quay lại hoàn thiện thủ tục như đấu thầu, đấu giá hay quy hoạch chưa phù hợp. Ngoài ra, các chính sách khuyến khích phát triển nhà thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội... nhờ đó sẽ thúc đẩy các dự án hơn.

“Bất động sản sẽ tăng trưởng tốt hơn khi các luật có hiệu lực sớm, nhưng thị trường sẽ không 'bùng' lên, mà phát triển ổn định. Việc kiểm soát tốt hơn, các hoạt động đầu tư kinh doanh, môi giới dịch vụ cũng được quản lý chặt hơn... giúp thị trường minh bạch, công bằng và bền vững”, ông Đính nhấn mạnh.