Miền Trung: Đất nền, condotel… đều khó

Năm 2019 thực sự là một năm nhiều biến động với thị trường bất động sản miền Trung. Trong khi đất nền Đà Nẵng, Quảng Nam mất điểm vì dính nhiều “phốt”, thì phân khúc condotel tại Nha Trang, Đà Nẵng cũng “đứng hình” vì tính pháp lý.

Đất nền Đà Nẵng - Quảng Nam dính nhiều “phốt”

Ngay từ cuối năm 2018, thị trường địa ốc Đà Nẵng bắt đầu râm ran với việc hàng chục khách hàng và nhà đầu có đơn tư tố cáo Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Quảng Đà (Quảng Đà Land) về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Theo đơn tố cáo, Quảng Đà Land rao bán đất Khu dân cư Nam Cẩm Lệ và 121 lô đất đường Đô Đốc Lân (phường Hòa Xuân, quận Cẩm Lệ, TP. Đà Nẵng) cho khách hàng với giá 2 - 2,5 tỷ đồng/lô. Tuy nhiên, ngay sau khi đóng tiền, nhiều khách hàng đã phát hiện dự án và các lô đất đường Đô Đốc Lân không phải thuộc sở hữu của Công ty Quảng Đà Land, mà thuộc quản lý của Trung tâm Phát triển quỹ đất TP. Đà Nẵng và đơn vị này không giao cho bất cứ tổ chức, cá nhân nào để thực hiện đầu tư dự án bán đất nền.

Cuối tháng 2/2019, Phòng Cảnh sát kinh tế, Công an TP. Đà Nẵng sau khi xác minh, điều tra đã ra quyết định khởi tố bà Nguyễn Thị Bích Thuận, Tổng giám đốc Quảng Đà Land về hành vi “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”. Đến ngày 3/4/2019, bà Thuận đã bị bắt tạm giam. Theo Phòng Cảnh sát kinh tế, Công an TP. Đà Nẵng, liên quan đến vụ án này, tính đến ngày 25/4/2019, cơ quan công an đã xác định được 145 bị hại với tổng số tiền thiệt hại đến 75 tỷ đồng.

Tuy vậy, vụ lừa bán dự án “ma” này của Quảng Đà Land chưa phải là vụ việc gây chấn động nhất đối với thị trường Đà Nẵng. Sự việc nóng nhất của thị trường Đà Nẵng - Quảng Nam xảy ra ngay trong quý I/2019 khi hơn 1.000 nhà đầu tư vây trụ sở Công ty cổ phần Bách Đạt An (trụ sở tại Đà Nẵng) để đòi sổ đỏ sau khi đã đóng hơn 95% số tiền mua đất lên tới hàng trăm tỷ đồng tại
3 dự án: Bách Đạt 1, 7B mở rộng và Hera Complex Riverside do Bách Đạt An làm chủ đầu tư tại Khu đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc (thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam).

Bách Đạt An đã bác bỏ yêu cầu quyền lợi của những khách hàng này và đẩy trách nhiệm cho đơn vị hợp tác đầu tư và môi giới sản phẩm là Công ty Hoàng Nhất Nam. Đồng thời, Bách Đạt An cũng đơn phương chấm dứt hợp đồng hợp tác đầu tư với Hoàng Nhất Nam với lý do Hoàng Nhất Nam tự ý bán sản phẩm dự án, dù trên thực tế, đơn vị này đã thu tiền mua đất của khách hàng thông qua Hoàng Nhất Nam. Sau đó, 2 bên đã kiện nhau ra tòa.

Trước sự việc trên, UBND tỉnh Quảng Nam đã chỉ đạo thanh tra toàn diện các dự án do Công ty Bách Đạt An làm chủ đầu tư trên địa bàn tỉnh. Thanh tra Sở Xây dựng Quảng Nam sau đó đã chỉ ra các vi phạm của 3 dự án này, một số sai phạm cụ thể bao gồm: Việc hợp tác đầu tư mua bán chuyển nhượng sản phẩm dự án khi chưa đủ điều kiện theo quy định, như hồ sơ pháp lý của các dự án này chưa đầy đủ, chưa có hạ tầng, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, chưa đảm bảo theo quy định tại Điều 19, Nghị định 99, ngày 20/10/2015, Nghị định 43 ngày 15/5/2014 của Chính phủ và chưa được phép chuyển nhượng mua bán.

Ngày 28/11/2019, Tòa án Nhân dân quận Hải Châu (Đà Nẵng) đã đưa ra xét xử vụ kiện giữa Bách Đạt An và Hoàng Nhất Nam tại 1 trong 3 dự án do 2 bên hợp tác là Sakura Central Park.

Sau khi căn cứ trên các luận cứ, chứng cứ có được, Tòa án đã ra phán quyết yêu cầu Bách Đạt An tiếp tục nghĩa vụ với khách hàng; nhanh chóng phối hợp với UBND thị xã Điện Bàn, Sở Xây dựng Quảng Nam, Sở Tài Nguyên và Môi trường Quảng Nam làm thủ tục cấp sổ đỏ cho khách hàng đã mua đất dự án của đơn vị này.

Theo giới đầu tư, sự việc Bách Đạt An đơn phương chấm dứt hợp đồng với Hoàng Nhất Nam có nguyên nhân sâu xa là do UBND tỉnh Quảng Nam tiến hành định giá đất theo thang giá mới cho các dự án bất động sản trên địa bàn (bao gồm 3 dự án Sakura Central Park, 7B mở rộng và Hera Complex Riverside). Điều này khiến tiền thuế đất phải nộp cho Nhà nước đối với 3 dự án nói trên tăng lên rất nhiều. Trong khi đó, cả 3 dự án này trên thực tế đã được bán ra thị trường từ trước (khi chưa đủ điều kiện mua bán) với giá trị thấp hơn rất nhiều so với mức giá áp theo thuế đất mới.

Vụ lùm xùm giữa Bách Đạt An và Hoàng Nhất Nam đã tác động xấu tới toàn cục thị trường bất động sản Đà Nẵng - Quảng Nam. Đây cũng là một trong những nguyên nhân chính khiến thị trường đất nền Đà Nẵng, Quảng Nam đánh mất niềm tin của nhà đầu tư và rơi vào tình trạng “bất động” từ giữa năm 2019.

Condotel Nha Trang, Đà Nẵng cũng “đứng hình”

Không chỉ các dự án đất nền, các dự án khúc căn hộ du lịch (condotel) ở miền Trung cũng đứng trước những khó khăn khi vấn đề định danh pháp lý cho loại hình này vẫn chưa được thực hiện.

Báo cáo quý III/2019 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, lượng cung mới condotel quý III giảm mạnh. Trong đó, một số thị trường condotel bùng nổ mạnh mẽ thời gian trước như Quảng Ninh, Đà Nẵng và Nha Trang đi vào trầm lắng.

Tại thị trường Đà Nẵng, báo cáo của Savills Việt Nam cho biết, 6 tháng đầu năm 2019, Đà Nẵng có 15 dự án có sản phẩm condotel, nhưng chỉ duy nhất 1 dự án mới chào bán. Đây là con số rất thấp so với những năm trước. Theo dự kiến, nửa cuối năm 2019 sẽ có thêm 14 dự án mới được mở bán, nhưng cú sốc dừng trả thu nhập cam kết tại Dự án Cocobay Đà Nẵng (tháng 11/2019) khiến nhiều chủ đầu tư bị đảo lộn kế hoạch bán hàng.

Tại Khánh Hòa, nửa đầu năm chỉ có gần 200 căn hộ condotel được giao dịch và không có thêm dự án mới nào chào bán. Tính lũy kế đến tháng 6/2019, Khánh Hòa có nguồn cung căn hộ nghỉ dưỡng lớn nhất cả nước với hơn 13.000 căn đã được chào báo trên thị trường, gấp đôi quy mô của Đà Nẵng.

Bà Võ Thị Khánh Trang, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills TP.HCM cho biết: “Nguồn cung hạn chế, trong khi tâm lý người mua ngày càng cẩn trọng, kéo theo lượng giao dịch trong nửa đầu năm 2019 suy yếu. Lượng bán ra tại thị trường Khánh Hòa đạt chưa đến 200 căn, giảm mạnh so với con số 850 giao dịch cùng kỳ năm 2018”.

Theo bà Trang, thị trường condotel Khánh Hoà 1 năm qua có ít dự án mới, một số khác bị chậm tiến độ mở bán, kéo dài thời gian thực hiện do vướng mắc pháp lý hoặc rút ra khỏi thị trường. Nguyên nhân là khung pháp lý dành cho các dự án căn hộ nghỉ dưỡng vẫn đang được nghiên cứu và soạn thảo. Điều này khiến cho nhiều dự án tương lai khó khăn trong việc xúc tiến giấy phép đầu tư. Ngoài ra, tại tỉnh Khánh Hòa hiện nay, công tác đấu thầu dự án và thanh tra xây dựng đang được siết chặt.

Đồng quan điểm, ông Văn Dũng Chinh, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Khánh Hòa cho rằng, yếu tố pháp lý đóng vai trò then chốt khiến condotel chững lại. Thị trường condotel đã hình thành và có hàng ngàn giao dịch, nhưng thuật ngữ
“condotel” vẫn chưa xuất hiện trong Luật Kinh doanh bất động sản hay Luật Nhà ở. Khách mua sản phẩm phần này lớn chỉ được cấp một hợp đồng dân sự với chủ đầu tư.

“Hiện vẫn còn tranh cãi về việc nên quản lý condotel như căn hộ để ở hay phòng lưu trú. Việc không được cấp sổ hồng hay sổ đỏ khiến hoạt động giao dịch trên thị trường gặp nhiều khó khăn, vì khách hàng không an tâm khi bỏ ra một số tiền lớn đầu tư”, ông Chinh nhận định.

Cũng theo ông Chinh, lý do nữa khiến condotel (cũng như các phân khúc khác) không còn sôi động như trước là do ngân hàng siết chặt tín dụng bất động sản.