"May đo" đất công nghiệp theo nhu cầu

Làn sóng dịch chuyển sản xuất từ bên ngoài vào Việt Nam ngày một rõ nét và để “đón sóng” thành công, khả năng nắm bắt xu hướng dịch chuyển và nhu cầu của khách thuê tiềm năng là yếu tố quyết định đối với các doanh nghiệp phát triển bất động sản công nghiệp.

Đọc xu hướng khách thuê

Bắt đầu câu chuyện với phóng viên, bà Huỳnh Bửu Trân, Giám đốc điều hành Công ty cổ phần Tập đoàn KCN Việt Nam cho biết, logistics và e-commerce (hậu cần kho bãi và thương mại điện tử) đang là xu hướng phát triển mới. Theo bà Trân, bên cạnh ảnh hưởng của Covid-19, yếu tố dân số trẻ của Việt Nam sẽ mang lại tiềm năng rất lớn cho thương mại điện tử, kéo theo sự phát triển của các dịch vụ kho bãi và hậu cần.

“Để đón đầu xu hướng, KCN Việt Nam đã tập trung phát triển sản phẩm RBH (ready built hyid - nhà xưởng hỗn hợp xây dựng sẵn) với khả năng linh hoạt cao, có thể chuyển đổi qua lại giữa chức năng nhà kho và nhà xưởng tùy nhu cầu của khách hàng”, bà Trân thông tin.

Liên quan tới sản phẩm nhà kho, bà Trân nhấn mạnh vào kho lạnh, vì đây là công cụ không thể thiếu để bảo quản nông sản, thực phẩm hay dược phẩm - những mặt hàng thiết yếu trong cuộc sống.

“Hiện nay, nguồn cung kho lạnh đạt tiêu chuẩn tại Việt Nam còn hạn chế, đây là dư địa để các chủ đầu tư khu công nghiệp khai thác”, bà Trân nêu quan điểm.

Bên cạnh nhận diện được tệp khách hàng tiềm năng cũng như xu hướng thị trường gắn với nhu cầu cụ thể của khách thuê, việc lựa chọn vị trí đặt khu công nghiệp cũng là yếu tố rất quan trọng và với KCN Việt Nam, chủ đầu tư này ưu tiên chọn địa điểm ở gần hệ thống đường cao tốc, các trung tâm hậu cần và các “Queen Bees” (những công ty, tập đoàn lớn đứng đầu chuỗi cung ứng như Samsung, LG, Intel, Vinfast, Foxconn…) nhằm giảm chi phí vận tải và lưu kho cho khách hàng, đồng thời có thể linh hoạt trong thi công khi nhà xưởng được thiết kế theo module.

Đánh giá về tiềm năng khách thuê trong tương lai, ông Đặng Trọng Đức, Tổng giám đốc KTG Industrial - một nhà phát triển các dự án bất động sản công nghiệp khác cho rằng, bên cạnh các lĩnh vực liên quan tới xu hướng chủ đạo là thương mại điện tử, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam cũng sẽ thu hút mạnh mẽ các ngành công nghệ cao, các ngành sản xuất thiết bị y tế, hàng tiêu dùng… từ cả nhà đầu tư trong và ngoài nước.

“Hiện tại, KTG Industrial có thể cung cấp các sản phẩm nhà xưởng/nhà kho được ‘may đo’ theo nhu cầu của khách hàng trong nhiều lĩnh vực khác nhau. Các sản phẩm được đảm bảo liên tục bảo trì và cải tiến trong suốt chu kỳ sản xuất của khách hàng. Thêm vào đó, KTG Industrial còn phát triển các hệ sinh thái các nhà xưởng/nhà kho thông minh, thân thiện với môi trường, đây là điều kiện tiên quyết để có thể thu hút các doanh nghiệp quốc tế”, ông Đức chia sẻ thêm.

Tiềm năng lớn

Trong bối cảnh hiện tại, nhiều thành viên thị trường cho rằng, logistics và thương mại điện tử sẽ mang lại dư địa khai thác lớn cho các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp ở cả Việt Nam cũng như toàn cầu.

Báo cáo mới đây của Savills cũng nêu rõ, dịch vụ hậu cần kho bãi đang dẫn đầu trong danh mục đầu tư của các nhà đầu tư quốc tế và logistics là một yếu tố quan trọng để đáp ứng nhu cầu không ngừng tăng lên đó. Các ước tính cho thấy, chi tiêu bán lẻ trực tuyến ở khu vực Tây Âu sẽ tăng khoảng 442 tỷ euro vào năm 2025 và cứ mỗi 1 tỷ euro doanh thu bán hàng trực tuyến tăng thêm sẽ tạo ra nhu cầu trung bình 75.000 m2 diện tích nhà kho. Như vậy, nhu cầu kho bãi lĩnh vực bán lẻ trực tuyến trong khu vực này sẽ tăng thêm 33,2 triệu m2 tính đến năm 2025.

Ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam nhận định: “Với các nhà đầu tư không muốn đấu giá tài sản tranh chấp hoặc chưa có quy mô đủ lớn để hợp tác với một nhà phát triển logistics quy mô toàn cầu, họ có thể tìm đến những thị trường ngách là những quốc gia mới nổi với nhiều cơ hội hơn, lợi suất cũng cao hơn và tại Việt Nam, mức lợi suất thu về có thể đạt từ 9-11%”.

Hay với mảng kho lạnh - một phần chuyên biệt của chuỗi cung ứng, sử dụng các nhà kho kiểm soát nhiệt để lưu trữ và vận chuyển thực phẩm hoặc vật tư y tế, chẳng hạn như vắc-xin, một báo cáo của Research & Markets ước tính rằng, đã có 7,9 tỷ USD được đầu tư để phát triển kho bảo quản lạnh trên toàn cầu trong năm 2020, con số này sẽ tăng lên 19 tỷ USD vào năm 2027 nhờ sự thúc đẩy của nhu cầu mua sắm hàng tạp hóa trực tuyến và giảm lãng phí thực phẩm.

Hiện nay, trên thế giới, các tiêu chuẩn về môi trường, xã hội và quản trị (ESG) ngày càng trở nên nghiêm ngặt hơn và hướng đến chuỗi cung ứng thực phẩm để giảm lãng phí thực phẩm, từ đó thúc đẩy nhu cầu về kho lạnh. Đối với các nhà đầu tư, kho lạnh mang lại lợi suất cao hơn 50- 00 điểm cơ bản so với các cơ sở hậu cần khô và người thuê thường sẵn sàng ký hợp đồng thuê dài hạn do chi phí lắp đặt cao.

Ngoài ra, mong muốn được giao hàng nhanh chóng của người tiêu dùng cũng làm tăng nhu cầu về các kho hậu cần ở chặng cuối (last-mile logistics warehouse), nằm ở gần vị trí của khách hàng. Ví dụ, tại Paris (Pháp), SEGRO đang phát triển một trung tâm hậu cần đô thị ngầm rộng 75.000 m2 tại nhà ga Gobelins cũ.

Tại Việt Nam, báo cáo của Cơ quan Thương mại điện tử và Kinh tế số Việt Nam (iDEA) cho biết, 53% khách hàng đã mua sắm trực tuyến vào năm 2020, còn theo dự báo tại Kế hoạch tổng thể quốc gia về phát triển thương mại điện tử giai đoạn 2021-2025, sẽ có 55% dân số tham gia mua sắm trực tuyến vào năm 2025. Theo Trading Economics, doanh số bán lẻ của Việt Nam được dự báo sẽ tăng 11% trong năm 2021, vượt xa các nước Đông Nam Á khác. Tương tự, Fitch Solutions đánh giá, Việt Nam là thị trường bán lẻ tiềm năng, xếp thứ tư 4 về tốc độ tăng trưởng thương mại điện tử trong những quốc gia Đông Nam Á, chi tiêu hộ gia đình Việt Nam trong năm 2021 dự kiến tăng 9,6% theo năm, tăng so với mức dự báo 0,5% năm 2020.

Những con số trên đang mang đến sự tự tin cho các thành viên thị trường, khi mà bất động sản công nghiệp Việt Nam được đánh giá còn nhiều dư địa tăng trưởng.