“Máu ngừng chảy” với cách thu thuế bất động sản

“Máu ngừng chảy” và chi phí cơ hội, khó xác định và lường định mức độ “bất thường” của giá khiến thủ tục và quyền hành thêm phức tạp…

Chỉ trong quý đầu năm nay, các cơ quan chức năng liên tiếp có các động thái siết chặt quản lý thu thuế chuyển nhượng bất động sản. Tháng 1, Bộ trưởng Bộ Tài chính đề nghị Bộ Công an xử lý nghiêm trốn thuế bất động sản; tháng 3 này, Tổng cục Thuế có văn bản đề nghị các ngành phối hợp trong hoạt động chống khai gian trốn thuế chuyển nhượng bất động sản…

Liên quan và cụ thể, tại diễn đàn Quốc hội ngày 16/3 vừa qua, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc cho biết, trong vòng 15 ngày đầu tháng 1, qua kiểm tra 85.000 bộ hồ sơ và cho kê khai lại, thì tăng thuế 222 tỷ đồng.

Kết quả trên phản ánh một phần thực tế trốn thuế trong giao dịch bất động sản thời gian qua và hiện nay. Song, đó mới chỉ là một khía cạnh trong nhiều vấn đề phát sinh từ cách thu thuế ở lĩnh vực này.

Thế nào là bất thường?

Trước những thông tin dồn dập về siết thu thuế giao dịch bất động sản thời gian gần đây, một luật sư tại TP.HCM phàn nàn với người viết, ông cũng vừa thực hiện một giao dịch và đến bước công chứng thì bị trả về, với khuyến cáo cơ quan thuế sẽ không chấp nhận mức giá chuyển nhượng kê khai.

“Quả thực đó là giá giao dịch thật. Các bên có quan hệ với nhau và đó là mức giá các bên hài lòng, không có gì là bất thường. Tuy nhiên bên công chứng, cơ quan thuế cho rằng đó là mức giá bất thường. Trong trường hợp giá bất thường họ có thể chuyển cơ quan công an để phối hợp xử lý”, vị luật sư trên cho biết, và điểm bất cập theo quan điểm của ông là “giá bất thường”.

Thế nào là bất thường, mức độ bao nhiêu là bất thường? Ví dụ ngôi nhà giá 10 tỷ đồng được cho là hợp lý, giá chuyển nhượng chỉ 2 tỷ đồng là bất thường, vậy 5 tỷ hay 8 tỷ thì có bất thường không và với các mức độ như vậy phải xử lý thế nào?

Ý kiến thực tế trên băn khoăn, bởi ông quan ngại từ chữ “bất thường” đó, khó xác định với một cơ sở chắc chắn và rõ ràng, sẽ dẫn đến mỗi cá nhân công chức, mỗi cơ quan thuế khác nhau sẽ có các ý kiến suy diễn chủ quan khác nhau, sách nhiễu và thêm nhiều thủ tục phiền phức cho người dân trong giao dịch và trong đời sống.

“Tất nhiên có tình trạng trốn thuế trong chuyển nhượng bất động sản. Người kê khai trốn thuế sẽ phải chịu rủi ro và trách nhiệm pháp lý, kể cả rủi ro trong trường hợp giao dịch phát sinh tranh chấp… Song thế nào là bất thường, hoặc dựa vào “bất thường” khó định lượng cụ thể để gây thêm những phát sinh nào đó là điều được chú ý hiện nay”, vị luật sư trên nêu góc nhìn.

Trên thực tế, anh em ruột hoặc bạn bè có thể bán rẻ nhà, đất cho nhau, giá thấp hơn thị trường nhưng không hề trốn thuế. Việc quyết định mức giá là quyền tự do của cá nhân và doanh nghiệp, không thể vì sợ thất thu thuế mà hạn chế quyền này.

Theo ông, để đảm bảo mục tiêu chống thất thu thuế và tạo hành lang thông thoáng cho giao dịch của người dân, thay vì sử dụng khái niệm “bất thường” không rõ ràng, các cơ quan chuyên trách cần xác định giá tối thiểu của bất động sản để tính thuế khi chuyển nhượng. Các cơ quan quản lý cần có các công cụ khác để điều tra, xử lý các tổ chức, cá nhân khai không đúng giá chuyển nhượng bất động sản để trốn thuế.

Cách thu không công bằng?

“Dân chúng, doanh nhân quá khổ, bản thân mình mà còn thấy mệt mỏi” - vị luật sư trên để lại tin nhắn cảm xúc sau khi trao đổi quan điểm về cách thu thuế chuyển nhượng bất động sản hiện nay.

Cùng với phát sinh xác định giá “bất thường” nói trên, ông cho rằng cách thu thuế thu nhập chuyển nhượng bất động sản hiện nay không hẳn đã công bằng.

Theo ý kiến này, với doanh nghiệp, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải xác định riêng để kê khai nộp thuế riêng cho hoạt động này là không công bằng. Thu nhập thực của doanh nghiệp phải xác định theo kết quả toàn bộ hoạt động của doanh nghiệp theo năm tài chính. Doanh nghiệp có thể lỗ từ những hoạt động khác, nay vì khó khăn tài chính mà phải bán bất động sản mà vẫn không hết lỗ nhưng lại phải chịu thuế thu nhập 20% riêng cho bất động sản là vô lý.

Thuế thu nhập là để điều tiết thu nhập, tạo sự công bằng trong xã hội. Một doanh nghiệp bị lỗ, không có thu nhập mà vẫn phải đóng thuế thu nhập, vẫn bị điều tiết thu nhập là không công bằng.

“Vậy nên, công bằng là thu nhập tính thuế phải là kết quả tổng thể hoạt động kinh doanh chung của doanh nghiệp cho mọi hoạt động, kể cả chuyển nhượng bất động sản trong năm tài chính”, vị luật sư thuộc Đoàn Luật sư TP.HCM nêu quan điểm.

Cũng từ đó, ông cho rằng người dân nộp thuế chuyển nhượng bất động sản hiện nay không hẳn công bằng. Ví như, khi bán bất động sản họ có thực sự lãi hay không, có trường hợp bán lỗ; hoặc một hộ dân phải bán nhà để trả nợ, để bù lỗ cho các hoạt động kinh doanh khác, như phải đóng hàng quán nhà xưởng vì COVID-19 kéo dài…, nhưng họ vẫn phải nộp ngay 2% giá trị chuyển nhượng và được gọi là thuế thu nhập.

“Trong nhiều trường hợp, người dân làm gì có thu nhập, thậm chí lỗ, bán nhà để tránh phá sản hoặc bù lỗ vẫn được gọi là có thu nhập và phải nộp thuế như vậy”, vị luật sư trên nêu thực tế.

“Máu ngừng chảy” và chi phí cơ hội

Ở một khía cạnh khác, vị luật sư trên cho biết nhiều hồ sơ chuyển nhượng bất động sản bị cơ quan thuế trả về hoặc kéo dài không giải quyết; nguyên do, giá chuyển nhượng “bất thường”, chuyển công an xác minh, rà soát trốn thuế, phải kê khai lại…

Chống trốn thuế, tăng minh bạch, tăng thu ngân sách là chủ trương đúng, song cách làm và cách thu, đặc biệt ở việc xác định mức độ “bất thường” nói trên chưa thể dung hòa với thực tế khiến giao dịch ùn tắc, ngừng đọng.

“Tiền là máu trong nền kinh tế, cũng như đối với thị trường bất động sản. Khi nhiều hồ sơ bị trả về, giao dịch bị ngừng lại, máu ngừng chảy thì cơ thể vận động không thể khỏe mạnh như bình thường. Việc siết lại thu thuế đang khiến hồ sơ bị trả về nhiều hơn, ngừng trệ nhiều hơn. Bản thân thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng trực tiếp; còn liên quan, khi các dòng tiền bị ngừng trệ, chi phí cơ hội từ các giao dịch, từ nguồn vốn liên quan quay trở lại đầu tư vào nền kinh tế càng bị hạn chế”, vị luật sư trên nêu quan điểm.

Theo đó, ông cho rằng, thay vì liên tiếp ra các chỉ đạo tăng cường siết thu thuế bất động sản, “dọa” chuyển sang hoặc phối hợp với cơ quan công an…, thì nhà làm chính sách nên đầu tư nhiều hơn cho việc xây dựng các chính sách có tính thực tiễn cao, tạo điều kiện thông thoáng cho doanh nghiệp và người dân, thay vì sống chung với nhiều bất cập để rồi phải liên tục “lên cót” rà soát và tra soát.