Mất cân bằng cung cầu chung cư: Khi giá “kén” người mua

Nhiều chung cư cao cấp tại trung tâm Hà Nội và TP HCM có giá tiệm cận hoặc thậm chí "vượt mặt" nhà liền kề, biệt thự ở các khu vực lân cận.

Thị trường chung cư cao cấp tại Hà Nội và TP.HCM đang bước vào giai đoạn leo thang về giá nhưng lại trượt dài về thanh khoản. Tình trạng này phản ánh sự mất cân đối nghiêm trọng giữa nguồn cung và nhu cầu thực, đặc biệt là trong các dòng sản phẩm cao cấp và hàng sang, nơi giá trị cao nhưng lượng người mua thực tế lại hạn chế. Hiện gia chung cư cao cấp tại Hà Nội đã tiệm cận giá nhà liền kề, biệt thự. Theo VARS, tổng thị trường hiện chỉ có khoảng 14.500 sản phẩm nhà ở mới được chào bán, giảm một nửa so với cuối năm trước. Có đến 58% trong số đó thuộc phân khúc cao cấp và hàng sang, tỷ lệ rất cao này cho thấy cấu trúc nguồn cung đang nghiêng hẳn về nhóm sản phẩm kén người mua.

Thị trường chứng cư tại một số khu vực trung tâm đã vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m². Tại quận Tây Hồ (Hà Nội), nhiều dự án đang được rao bán với mức giá 150 – 270 triệu đồng/m²; quận Ba Đình có các căn Sky Villas lên tới 250 – 260 triệu đồng/m². Đặc biệt, tại quận Hoàn Kiếm, một dự án căn hộ hàng hiệu đang chào giá 500 – 700 triệu đồng/m².

Việc thiếu cầu giao dịch đồng nghĩa với việc nhiều chủ đầu tư sẽ rơi vào tình trạng khó khăn trong việc xoay vòng vốn, ảnh hưởng đến tiến độ và quy mô các dự án tiếp theo. Để tránh rơi vào vòng lặp giá tăng – giao dịch giảm – chờ đợi kéo dài, các bên cần phải sớm hành động để đưa cung cầu trở về trạng thái cân đối. Madu lược phát triển cân bằng, định vị lại các dòng sản phẩm theo đúng nhu cầu dân sinh thay vì chạy đua biểu tượng là điều cần được ưu tiên.

Theo VARS, sự chênh lệch nguồn cung về phân khúc cao cấp không chỉ khiến thị trường méo mó mà còn gây ra nguy cơ "đóng băng cục bộ" nếu người mua tiếp tục đứng ngoài. Khi cầu không gặp được cung, thanh khoản suy giảm là điều khó tránh khỏi. Điều này cũng đồng nghĩa với việc nhiều chủ đầu tư sẽ rơi vào thế khó trong việc xoay vòng vốn, ảnh hưởng đến tiến độ và quy mô các dự án kế tiếp.

Thêm vào đó, mức giá căn hộ hiện tại đã vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân đô thị. Nếu mặt bằng giá tiếp tục bị đẩy lên bởi các chi phí đầu vào và kỳ vọng lợi nhuận cao, khả năng phục hồi sức mua sẽ còn chậm. Trong dài hạn, nếu không tái cấu trúc sản phẩm theo hướng tiếp cận được với nhu cầu thực như nhà ở trung cấp và vừa túi tiền, thị trường có thể mất đi động lực phát triển bền vững.

Vì vậy, bài toán cho thị trường căn hộ hiện nay không chỉ là nới lỏng tín dụng hay hỗ trợ người mua, mà còn là thúc đẩy các dự án phù hợp với thực tế. Một chiến lược phát triển cân bằng, định vị lại các dòng sản phẩm theo đúng nhu cầu dân sinh thay vì chạy đua biểu tượng là điều cần được ưu tiên. Để tránh rơi vào vòng lặp “giá tăng – giao dịch giảm – chờ đợi kéo dài”, các bên cần sớm hành động để đưa cung cầu trở về trạng thái cân bằng.

Sự chủ động của các nhà phát triển dự án và chính sách điều tiết từ phía cơ quan quản lý sẽ đóng vai trò then chốt trong việc định hình lại thị trường căn hộ ở giai đoạn tới.