Mặt bằng phố trung tâm ‘đói khách’ giữa mùa mua sắm cuối năm, đã đến lúc đại hạ giá?

Giữa mùa mua sắm cuối năm, hàng loạt mặt bằng “đất vàng” trung tâm đắt đỏ vẫn rơi vào cảnh “cửa đóng then cài”. Sóng tháo chạy của doanh nghiệp đòi hỏi giới chủ kinh doanh mặt bằng cần thay đổi chiến lược để tránh đổ vỡ liên hoàn.

Sáng 26/12, một ngày sau Giáng sinh, ông Vũ, chủ mặt bằng trên đường Lê Lợi (Quận 1, TP.HCM), nhận tin khách thuê nhà xin chấm dứt hợp đồng trước 6 tháng, chấp nhận mất tiền cọc. Ông Vũ dự đoán khách của ông, là chủ shop thời trang, có thể đã quá tuyệt vọng khi có một ngày lễ ế ẩm.

Giá thuê vẫn đắt

Những năm trước, vào mùa mua sắm cuối năm, đặc biệt là từ Noel đến Tết Nguyên đán, hàng quán ở TP.HCM thường chạy đua mở rộng các mặt hàng, tung chính sách khuyến mại để hút khách.

Tuy nhiên, năm nay, theo quan sát của ông Vũ, nhiều cửa hàng lại co rút lại. Khách của ông trước đó đã xin trả lại khu vực tầng 2, nay tiếp tục “tháo chạy” khỏi tầng trệt. Cộng thêm cửa hàng của ông, hiện tại, trên trục đường Lê Lợi hiện có hơn 10 mặt bằng đang treo biển cho thuê.

Không chỉ ở Lê Lợi, khảo sát cho thấy hàng loạt mặt bằng trên “đất vàng” cũng đang trong tình trạng ế ẩm, bỏ trống thời gian dài ở dọc hai bên các trục đường Ngô Đức Kế, Nguyễn Đình Chiểu, Đồng Khởi…

Mặt bằng đắc địa khu vực trung tâm rơi vào cảnh ế ẩm kéo dài, ngay cả trong mùa mua sắm lớn nhất năm.

“Đói” khách thuê song giá mặt bằng tại các khu vực trung tâm vẫn neo rất cao, bình quân trên 200 triệu đồng/tháng, thậm chí lên tới 500 - 600 triệu đồng/tháng. Như tại đường Lê Lợi, bên cạnh những mặt bằng giá 120 - 250 triệu đồng/tháng, nhiều mặt bằng vẫn đang rao 350 - 600 triệu đồng/tháng.

Theo Cushman & Wakefield, đường Đồng Khởi (quận 1) nằm trong tốp các tuyến đường có giá thuê mặt bằng đắt đỏ nhất thế giới. Giá thuê tại đây tương đương 350 USD/m²/tháng. Con số này tăng 17% so với cùng kỳ và tăng 40% so với trước dịch Covid-19.

Tương tự, tại Hà Nội, tình trạng ế ẩm kéo dài cũng đang bao trùm thị trường mặt bằng bán lẻ tại nhiều tuyến phố trung tâm. Đơn cử, hàng loạt nhà trên phố Hàng Bông, Đinh Liệt, Tạ Hiện… đang treo biển bán, cho thuê mặt bằng nhưng cả năm vẫn chưa có khách tới hỏi.

Những ngày cuối năm, ghi nhận của phóng viên VnBusiness tại loạt sàn thương mại chuyên nhà đất ở một số quận trung tâm TP.Hà Nội cho thấy mặt bằng cho thuê vẫn để trống rất nhiều.

Ông Phong, quản lý một sàn môi giới trên đường Tây Sơn (Đống Đa), tiết lộ công ty ông đang vận hành hơn 10.000m2 mặt bằng sàn thương mại, nhưng kể từ cuối năm 2022, tình trạng chung là khách thuê rất ít, gần 70% vị trí đang bỏ trống.

"Chúng tôi đã giảm giá từ 15 - 20%, thậm chí lên tới 40% nhưng đối tác vẫn chọn trả mặt bằng. Nguyên nhân chủ yếu là do sức mua yếu, các công ty cắt giảm quy mô, hoặc chuyển ra ngoại thành để giảm chi phí", ông Phong lý giải.

Trong một cuộc trò chuyện hồi đầu năm 2022, bà Patricia Marques, cựu Tổng giám đốc Starbucks Việt Nam từng thốt lên rằng giá thuê mặt bằng trên cả thế giới khi Covid-19 xảy ra đều giảm, chỉ có Việt Nam là không. Sau một năm, thị trường mặt bằng bán lẻ hiện tại còn “bỏng tay” hơn.

Đã đến lúc chia sẻ lợi nhuận?

Phân tích cụ thể về tình hình nhà phố, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, đánh giá năm 2023 là năm ghi nhận nhiều biến động tiêu cực ở loại hình này. Hiện tượng trả mặt bằng xuất hiện nhiều ở các tuyến phố lớn tại Hà Nội và TP.HCM.

Nguyên nhân của việc nhà phố ế ẩm xuất phát từ hiệu quả kinh doanh nhà phố giảm do thay đổi trong hành vi người dùng và cạnh tranh từ trung tâm thương mại. Hơn nữa, những năm gần đây thói quen mua sắm trực tuyến ngày càng phổ biến bởi ước tính năm 2023, lượng người tiêu dùng mua sắm trực tuyến tăng gần 9% so với năm ngoái.

Hiện hình thức mua sắm trực tiếp đang chiếm đến 62% trong tổng số hành vi mua sắm của người tiêu dùng trong năm nay. Trong khi đó, giá cho thuê nhà phố vẫn neo ở mức cao, đặc biệt là khu vực trung tâm và không có xu hướng điều chỉnh giảm giá.

Theo dự báo, áp lực với các nhà cung cấp mặt bằng còn gia tăng trong thời gian tới khi nguồn cung tiếp tục được đẩy lên. Số liệu của Knight Frank Việt Nam cho thấy tại TP.HCM, tổng nguồn cung mặt bằng trong năm 2023 đã tăng khoảng 23%.

Trong khi đó, tại Hà Nội, Cushman & Wakefield dự báo thị trường bán lẻ sẽ chào đón khoảng 450.778 m2 nguồn cung đến từ các dự án như Lotte Mall Hanoi, Lancaster Luminaire, BRG Park Residence, AEON Mall Giáp Bát, Shilla Hotel và Landmark 55.

Ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó Chủ tịch VARS, đánh giá thị trường bất động sản nói chung và mặt bằng bán lẻ nói chung đang có dấu hiệu tích cực hơn nhờ tác động của chính sách gỡ vướng của Chính phủ, lãi suất giảm, tuy nhiên vẫn cần thời gian để hồi phục.

Không ít khách thuê mặt bằng bán lẻ hiện có nhu cầu nhưng vẫn trong trạng thái chờ đợi để có được những mặt bằng rẻ hơn. Theo diễn biến chung, nhiều khả năng đến quý II/2024, thị trường mặt bằng bán lẻ mới dần khởi sắc, song cũng chỉ đạt khoảng 80% so với thời điểm trước năm 2019.

Trước áp lực hiện nay, bà Hoàng Nguyệt Minh, chuyên gia cấp cao của Savills Hà Nội, cho rằng các chủ đơn vị bất động sản, đặc biệt là nhà phố cần thay đổi để thích nghi.

Trước hết, theo bà Minh, các chủ nhà cần hoàn thiện hạ tầng, đảm bảo mặt bằng có đủ điều kiện cấp phép cho thuê về công năng sử dụng, đảm bảo quy định về phòng cháy chữa cháy. Sau đó là cần đưa giá thuê nhà về đúng giá trị thực, thay vì đua nhau tăng gây khó cho doanh nghiệp thuê.