Mặt bằng nhà phố cho thuê giá 'cắt cổ' và chuyện 'lò xay thương hiệu'

Các mặt bằng nhà phố trên “đất vàng”, có giá thuê từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng/tháng thường không có khách trụ quá lâu. Các thương hiệu đến nhanh và đi cũng nhanh, mục tiêu chủ yếu là để quảng bá thương hiệu thay vì tính đến lợi nhuận.

Những ngày qua, sự kiện Starbucks thông báo đóng cửa điểm bán cao cấp (reserve) cuối cùng tại TP.HCM sau 7 năm hoạt động gây nhiều chú ý. Đặc biệt, mức giá thuê đắt đỏ lên đến 30.000 USD/tháng (khoảng 750 triệu đồng) của mặt bằng trên đường Hàn Thuyên cũng khiến không ít người bất ngờ.

Những “lò xay” thương hiệu

Việc cửa hàng cao cấp cuối cùng của Starbucks tại TP.HCM đóng cửa, được đồn đoán là do giá thuê quá cao, gây tiếc nuối với các “fan starbucks”, tuy nhiên không quá bất ngờ với giới quan sát.

Bởi trước đó, bà Patricia Marques, khi còn giữ vị trí Tổng giám đốc Starbucks Việt Nam (đã về hưu cuối năm 2023), từng khẳng định thương hiệu này đã qua thời bất chấp tiền bạc để tranh giành các vị trí mặt bằng đắc địa, thay vào đó chỉ duy trì và mở rộng tại những mặt bằng có giá chấp nhận được.

Đáng chú ý, trong cuộc trò chuyện khi ấy, thời điểm đại dịch covid-19 vẫn đang ảnh hưởng đến sức khỏe doanh nghiệp, bà Patricia Marques từng thốt lên rằng giá thuê mặt bằng trên cả thế giới đều giảm, chỉ có ở Việt Nam là không.

Câu chuyện của bà Patricia Marques và những diễn biến thực tế tại Starbucks cho thấy sự đắt đỏ của các mặt bằng nhà phố “đất vàng” trung tâm tại Việt Nam. Không chỉ tại Hàn Thuyên (quận 1), nhiều mặt bằng ở TP.HCM cũng nổi tiếng là những “lò xay thương hiệu”.

Đơn cử như mặt bằng Ngã Sáu Phù Đổng (quận 1), vị trí đắt đỏ bậc nhất Việt Nam, mới đây gây xôn xao khi DannyGreen, một thương hiệu chuyên bán rau củ hữu cơ trở thành khách thuê mới, với mức giá thuê được tiết lộ không dưới 700 triệu đồng/tháng.

Trước DannyGreen, từ giữa tháng 11/2022 đến tháng 3/2024, thương hiệu vali, túi xách MIA đã phải chi trả 26.000 USD/tháng để thuê mặt bằng này. Trước đó nữa, Soya Garden và PhinDeli thuê cửa hàng tại đây với giá 25.000 USD/tháng nhưng đều không trụ được quá hai năm. Thương hiệu gắn bó với mặt bằng này lâu nhất là Phúc Long, duy trì trong 5 năm, với giá thuê 14.000 USD/tháng.

Với việc liên tục đổi chủ, cùng sự hiện diện của hàng loạt thương hiệu có tên tuổi, không ngoa khi ví mặt bằng Ngã Sáu Phù Đổng như “lò xay thương hiệu”. Đáng chú ý, trên nhiều tuyến phố trung tâm TP.HCM thực trạng khách đến nhanh và đi cũng nhanh tại các mặt bằng siêu đắt cũng không hiếm, nếu không muốn nói là rất phổ biến.

Mặt bằng nhà phố trung tâm có đang “ngáo giá”?

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy giá thuê mặt bằng nhà phố TP.HCM tiếp tục có xu hướng tăng cao trong 6 tháng đầu năm 2024. Các khu vực quận 1, 3, 4, TP Thủ Đức… đều tăng 25-40% so với cùng kỳ năm 2023.

Trong bối cảnh kinh doanh chỉ vừa “vực dậy từ đáy”, việc giá mặt bằng tăng quá nhanh khiến nhiều thương hiệu lớn cũng phải rời đi. Như trường hợp của Highlands Coffee đã trả mặt bằng tại góc phố Nguyễn Du và Pasteur; YEN Shushi đóng cửa chi nhánh số 8, Đồng Khởi…

Cuối năm nay, một thương hiệu F&B có tiếng cũng dự kiến trả mặt bằng thuê trên đường Nguyễn Huệ (quận 1) khi chủ nhà tăng giá thêm 12%. Thương hiệu khác ở khu vực đường Thái Văn Lung cho biết cũng sẽ trả lại vì không gồng nổi mức giá thuê gần 680 triệu đồng mỗi tháng.

Chưa kể, hàng loạt mặt bằng vị trí "kim cương" ở Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Hai Bà Trưng, Ngô Đức Kế.... cũng rơi vào tình trạng bỏ trống cả năm vì khó kiếm khách chịu được mức giá vài trăm đến cả tỷ đồng/tháng.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh Batdongsan.com.vn, cho biết chủ nhân của những mặt bằng siêu đắt này thường có dòng tiền rất tốt. Vì vậy, câu chuyện được chủ nhà quan tâm không phải là có cho thuê được nhà hay không mà phải cho thuê giá cao để giữ được hoặc nâng cao giá trị tài sản.

"Một căn nhà cho thuê 100 triệu đồng/tháng có thể bán với giá 120 tỷ đồng nhưng nếu cho thuê ở mức 150 triệu/tháng, giá bán có thể đẩy lên mức 150 tỷ đồng. Việc chiết khấu dòng tiền trong tương lai ảnh hưởng rất lớn đến việc định giá nhà phố", ông Tuấn giải thích.

Có thể thấy, sự đắt đỏ của mặt bằng nhà phố đang khiến nhiều thương hiệu quyết định “quay xe” rời đi. Nhưng ngược lại, nhiều thương hiệu vẫn chấp nhận mức giá “cắt cổ” với mục tiêu xây dựng thương hiệu thay vì quan tâm quá nhiều đến lợi nhuận.

Bà Đỗ Thị Xuân Trang, Trưởng phòng dịch vụ bán lẻ của Avison Young Việt Nam cho biết một số mặt bằng bán lẻ cho thuê ở khu trung tâm TP.HCM đã có tín hiệu tích cực, nhưng mức độ phục hồi không đồng đều do sự khác biệt lớn về vị trí và đối tượng khách thuê.

Trong bối cảnh đó, các nhãn hàng bán lẻ đang thận trọng hơn trong việc lựa chọn mặt bằng kinh doanh. Thay vì mở rộng ồ ạt, các thương hiệu sẽ chọn lọc địa điểm kỹ càng, tinh gọn hệ thống cửa hàng, bộ máy quản lý để tập trung nâng cao chất lượng và trải nghiệm dịch vụ.

Theo diễn biến chung, nhiều khả năng phải bước sang năm 2025, thị trường mặt bằng nhà phố bán lẻ mới dần phục hồi, song cũng chỉ đạt khoảng 80% so với thời điểm trước năm 2019. Trước áp lực hiện nay, các chuyên gia cho rằng giới chủ cho thuê cần thay đổi để thích nghi. Bên cạnh hoàn thiện hạ tầng, điều kiện cho thuê, bên cho thuê cần đưa giá thuê nhà về đúng giá trị thực, thay vì đua nhau tăng gây khó cho doanh nghiệp.