Mặt bằng khối đế chung cư ảm đạm, nhà đầu tư “đãi cát tìm vàng”

Mặt bằng khối đế chung cư không còn mức lợi nhuận như "thời hoàng kim" nhưng đây vẫn là một kênh sinh lời hiệu quả nếu biết "đãi cát tìm vàng" để lựa chọn.

Cửa hàng tại các khối đế tòa nhà kinh doanh ảm đạm

Mảng shophouse và khối đế chung cư đang là một trong những phân khúc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ và trực tiếp nhất khi dịch bệnh kéo dài khiến không ít khách thuê buộc phải đóng cửa, do đặc thù về ngành kinh doanh và nguồn vốn hạn chế.

Anh Đồng Văn Sơn (chủ cửa hàng Đông Dương Sport, Khu đô thị Linh Đàm, Hà Nội) kinh doanh đồ thể thao - mặt hàng mà nhu cầu của thị trường thậm chí vẫn tăng trong giai đoạn dịch bệnh. Tuy nhiên, với mức chi phí thuê mặt bằng lên tới 50 triệu đồng/tháng thì để duy trì được hoạt động trong giai đoạn mà người tiêu dùng đang buộc phải tiết giảm chi tiêu do dịch bệnh là một sự gắng gượng rất lớn của anh.

"Dịch bệnh kéo dài như thế này, bản thân nhiều cửa hàng cũng khó khăn. Nhiều lúc tôi nghĩ không trụ được", anh Sơn cho hay.

Không có được những vị trí mặt tiền đẹp như cửa hàng của anh Sơn, rất nhiều gian hàng tại cụm chung cư HH Linh Đàm (Hoàng Mai) đang rơi vào tình trạng cửa đóng then cài, đề biển cho thuê nhiều tháng nhưng vẫn không tìm được khách. Điều đáng nói, chỉ cách đây 1 năm những ki-ốt này thường được nhiều người săn đón.

Nằm trong khu dân cư với nhiều tòa nhà cao tầng san sát nhau thừa hưởng hàng chục ngàn cư dân. Tuy nhiên, rất nhiều hàng quán phục vụ các mặt hàng thiết yếu không chịu ảnh hưởng với các quy định đóng cửa bởi dịch bệnh cũng buộc phải trả mặt bằng. Việc tìm kiếm khách thuê lấp đầy trở lại không hề dễ dàng vào thời điểm hiện tại.

Việc các cửa hàng kinh doanh rời đi tại các khu chung cư đang gây áp lực lớn cho chủ nhà. Không có khách thuê, các chủ nhà đành phải bán đứt để thu hồi vốn. Tuy nhiên, diễn biến này không tác động đến mặt bằng giá của phân khúc này.

Theo một số môi giới, tình trạng ảm đạm không trải rộng trên khắp thị trường. Bởi lẽ, các shophouse khối đế phụ thuộc nhiều vào vị trí và quy mô dân số trong dự án.

Nếu lượng cư dân không nhiều, hiệu quả kinh doanh của các shophouse khối đế cũng sẽ gặp khó khăn. Ngược lại, với những dự án được đầu tư tốt, mật độ dân cư đông và có sự kết nối thông suốt, thu hút cộng đồng cư dân bên ngoài dự án thì tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê cũng tốt hơn.

"Đối với các shophouse chung cư nhỏ có ảnh hưởng. Nhưng ở các đại đô thị, dự án lớn, lượng mật độ dân cư nhiều hầu như không bị ảnh hưởng", chị Nguyễn Khánh Hà - Sàn giao dịch bất động sản Trường Xuân Land cho hay.

Anh Phan Quang Huy - nhà đầu tư chia sẻ: "Bản thân tôi luôn tìm vị trí tại các đô thị lớn, hệ sinh thái hoàn chỉnh, ổn định, lượng dân cư về rất nhanh thì các chủ cửa hàng mình cho thuê, họ làm ăn cũng dễ. Trong thời điểm trước và sau dịch bệnh tôi nghĩ đó là yếu tố quyết đinh. Có những khối đế cũng trong Hà Nội, người ta chỉ mua để đầu tư, ai cũng đầu tư cả thành ra cư dân không về. Điều này khiến chủ cửa hàng cũng rất khó làm ăn".

Nhiều kỳ vọng trên thị trường shophouse khối đế

Bên cạnh việc lựa chọn dự án, vị trí của các khối đế trong một quần thể cũng là yếu tố then chốt quyết định hiệu quả dòng tiền cho các nhà đầu tư.

Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, phân khúc khối đế chung cư được kỳ vọng sẽ khôi phục lại sức hút nhờ lượng lớn các thương hiệu nước ngoài vẫn đang đến thị trường Việt Nam. Đây là tín hiệu tốt đối với chủ mặt bằng bán lẻ cho thuê.

Bà Hoàng Nguyệt Minh - Giám đốc Bộ phận cho thuê thương mại, Savills Hà Nội cho hay: "Có rất nhiều mảng loại hình kinh doanh vẫn đang tiếp tục mở rộng tại khu vực phía Bắc, đăc biệt là Hà Nội và các tỉnh lân cận trong đó có thể kể đến siêu thị, mini store hay các chuỗi về nhà hàng, cà phê vẫn đang tiếp tục mở rộng. Đây là kênh chính thúc đẩy tình hình kinh doanh đối với các mặt ành bán lẻ trung bình".

Shophouse khối đế thông thường chỉ có thời hạn sở hữu 50 năm, việc khai thác chủ yếu dựa vào lợi từ cho thuê, nên khi cho thuê không đạt được kỳ vọng sẽ gặp rào cản khi cần bán lại trên thị trường thứ cấp. Do đó, việc đầu tư nhà đầu tư không nên đầu tư vào shophouse trong ngắn hạn, mà phải có kế hoạch trung và dài hạn.