Mặt bằng giá đất bị đẩy ảo: Ai được lợi? Ai gánh rủi ro?

Việc tinh gọn bộ máy hành chính và cải cách thể chế đang mở ra cơ hội lớn cho thị trường bất động sản, song các chuyên gia cảnh báo nguy cơ "hợp pháp hóa bong bóng giá đất" từ hiện tượng định giá đất phi thực tế tại nhiều địa phương. Nhà nước được kỳ vọng sẽ tăng vai trò điều tiết để ngăn chặn thao túng và đầu cơ.

Giới chuyên gia nhận định, nền kinh tế đang bước vào giai đoạn bản lề với nhiều cơ hội bứt phá, trong đó thị trường bất động sản có thể trở thành một trong những đầu kéo quan trọng. Tuy nhiên, hành trình phục hồi không trải thảm đỏ, khi những thách thức về thể chế, dòng vốn và niềm tin thị trường vẫn là những bài toán chưa dễ có lời giải.

Tinh gọn bộ máy, mở đường cho địa ốc bứt phá

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước một bước ngoặt lớn, khi loạt cải cách thể chế và tinh gọn bộ máy hành chính được triển khai mạnh mẽ. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia tại Diễn đàn "Đầu tư bất động sản trong kỷ nguyên mới: Tư duy mới – Vận hội mới", những tín hiệu cải tổ từ cấp vĩ mô đang mở ra dư địa mới cho dòng vốn đầu tư, đặc biệt trong bối cảnh Chính phủ thể hiện rõ quyết tâm hành động.

Các nghị quyết lớn của Bộ Chính trị – như Nghị quyết 57, 59, 66, 68 – không chỉ đặt nền móng cho giai đoạn phát triển mới mà còn khẳng định tầm nhìn chiến lược trong kiến tạo môi trường đầu tư minh bạch, hiệu quả. Bên cạnh đó, hàng loạt nghị quyết cấp Chính phủ như 170, 172 được ban hành trong thời gian ngắn cho thấy tốc độ cải cách thể chế chưa từng có – đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản.

Việc sáp nhập đơn vị hành chính, tinh gọn bộ máy giúp cắt giảm thời gian và thủ tục hành chính, tạo thuận lợi rõ rệt cho doanh nghiệp. Mô hình “một cửa” trong giải quyết hồ sơ đầu tư bất động sản đang phát huy hiệu quả, góp phần giải phóng năng lực thị trường. Cùng với đó, chủ trương đẩy mạnh đầu tư hạ tầng và phát triển đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam không chỉ mở rộng không gian đô thị mà còn kích hoạt chuỗi đô thị vệ tinh mới.

Ổn định vĩ mô bền vững, chính sách rõ ràng và tư duy “nội lực quốc gia” đang định hình lại môi trường đầu tư, giúp doanh nghiệp bất động sản có thêm cơ sở để tự tin định vị lại chiến lược dài hạn.

Thể chế chưa hoàn thiện và mối nguy từ “bong bóng hợp pháp hóa”

Tuy nhiên, cơ hội không đồng nghĩa với bằng phẳng. Các chuyên gia cũng cảnh báo về một số rủi ro mang tính hệ thống mà thị trường địa ốc vẫn phải đối mặt – trong đó nổi bật là câu chuyện thể chế và định giá đất.

Một trong những vấn đề gây tranh cãi hiện nay là hiện tượng nhiều địa phương “thổi giá” đất trong bảng giá chính thức. Mặc dù thực hiện đúng quy trình pháp lý, nhưng khi đối chiếu với các giao dịch thị trường, mức giá lại mang tính “bong bóng cao”. Nguy hiểm hơn, chính các giao dịch bị thao túng đã vô tình trở thành cơ sở pháp lý để địa phương hợp lý hóa mặt bằng giá đất phi thực tế.

Điều này không chỉ làm méo mó thị trường, đẩy giá đất lên quá xa nhu cầu thực, mà còn làm giảm sức hấp dẫn đầu tư. Doanh nghiệp phải gánh chi phí đất đai cao bất hợp lý, trong khi người dân có nhu cầu thật ngày càng bị loại ra khỏi cuộc chơi.

Thị trường hiện vẫn thiếu tính bền vững và dễ bị thao túng. Tình trạng quy hoạch ảo, dự án không có cư dân thực tế vẫn phổ biến ở nhiều địa phương, gây lãng phí lớn và phản ánh sự mất cân đối giữa quy hoạch và nhu cầu thật.

Trước tình trạng đó, các chuyên gia đề xuất cần tăng cường sự hiện diện của Nhà nước trong vai trò điều tiết và kiểm soát thị trường. Một trong những giải pháp trọng tâm là xây dựng hệ thống trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý, bắt buộc các giao dịch phải được thực hiện qua sàn để tránh tình trạng đầu cơ, thổi giá, thao túng thị trường.