Mất ăn mất ngủ vì đầu tư tiền tỷ vào đất nền thiếu pháp lý

Kỳ vọng lãi nhanh với suất đầu tư của mình nhưng khi thị trường BĐS rơi vào trầm lắng và ghi nhận hiện tượng giảm giá nhiều nơi, nhiều nhà đầu tư vào đất nền thiếu pháp lý mất ăn mất ngủ.

Trong cơn sốt đất từ 2020 đến đầu năm 2022, nhiều nhà đầu tư đã sẵn sàng chi hàng tỷ đồng vào những lô đất nền pháp lý chưa hoàn chỉnh với mục đích “lướt sóng” hoặc hoàn thành các thủ tục pháp lý để có thể phân lô, tách thửa bán với giá cao hơn lúc mua ban đầu.

Tuy nhiên, từ giữa năm 2022 thị trường BĐS rơi vào trầm lắng khi ngân hàng đồng loạt siết nguồn vốn tín dụng, phân khúc đất nền chịu ảnh hưởng và nhiều nhà đầu tư đã buộc phải bán cắt lỗ lô đất của mình đã mua trước đó.

Trước những khó khăn của thị trường BĐS thời gian qua, những lô đất nền thiếu pháp lý hoặc không có pháp lý rõ ràng càng khiến nhà đầu tư “đứng ngồi không yên” vì rao bán mãi không ai mua, trong khi lãi suất ngân hàng ngày càng tăng khiến áp lực tài chính ngày càng lớn.

Anh Huy, một nhà đầu tư BĐS tại Thanh Xuân, Hà Nội cho biết đang mắc kẹt với khoản đầu tư vào mảnh đất khai hoang gần 2.000 mét vuông tại Ba Vì, Hà Nội. Anh Huy cho biết xuống tiền mua mảnh đất này với giá hơn 3 tỷ đồng vào giữa năm 2020 với 1,5 tỷ đồng đi vay.

Theo kế hoạch ban đầu sau khi mua mảnh đất này anh sẽ xin chuyển đổi sử dụng và tách thửa bán lại cho những nhà đầu tư sau. Tuy nhiên, sự trầm lắng của thị trường BĐS từ giữa năm 2022 đã khiến kế hoạch của nhà đầu tư này đổ bể.

Để thu hồi vốn, từ giữa năm 2022 anh đã rao bán cắt lỗ hơn 300 triệu đồng so với giá mua nhưng không có người hỏi. Người đàn ông 43 tuổi này thừa nhận việc chuyển đổi mục đích sử dụng mảnh đất tại thời điểm hiện tại là rất khó và cũng chưa biết bao giờ mới thực hiện được.

Chôn hơn 3 tỷ đồng vào mảnh đất chưa biết khi nào chuyển đổi được hoặc có thể tìm người mua lại, nhưng đến nay áp lực tài chính đang khiến anh Huy đau đầu khi lãi suất ngân hàng cho vay lên tới 14%/năm, hàng tháng phải trả cả gốc và lãi vay lên tới gần 35 triệu đồng.

Tương tự như anh Huy, không ít nhà đầu tư khác cũng đang bị "chôn" tiền vào đất nền không rõ ràng pháp lý. Anh Thức chủ một văn phòng BĐS tại Hà Đông cho biết trong cơn sốt đất năm 2021, nhiều nhà đầu tư BĐS anh quen đã chi từ vài tỷ đến cả chục tỷ đồng để mua đất nông nghiệp khu vực Hòa Bình với diện tích từ vài nghìn mét vuông đến vài ha để hướng tới chuyển đổi mục đích sử dụng và tách thửa. Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư hướng tới thông tin, trong thời gian sắp tới, tại đây có nhiều dự án du lịch, nghỉ dưỡng với cơ hội đầu tư lớn.

Tuy nhiên, khi thị trường chững lại và các chính sách liên quan tới chuyển đổi mục đích sử dụng đất bị thắt chặt khiến nhiều người không kịp thoát hàng và đang ôm nợ cả tỷ đồng bởi rao bán mãi không ai mua lại khoản đầu tư của mình.

Theo thống kê của chuyên trang BĐS, giá đất nền vùng ven phía Bắc gồm các tỉnh Bắc Giang, Quảng Ninh, Hưng Yên, Hòa Bình đồng loạt rớt giá 7-22% trong 9 tháng cuối năm 2022. Trong khi đó, giá những lô đất pháp lý chưa hoàn chỉnh có mức giảm sâu hơn nhưng cũng không có giao dịch.

Chia sẻ về cơ hội đầu tư trong lĩnh vực BĐS năm 2023, anh Thức cho rằng nếu mua đất nền nên ưu tiên có sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), chọn khu vực vùng ven nhưng có kết nối hạ tầng đồng bộ hoặc gần khu dân cư hay gần khu công nghiệp. Mục đích là có thể tận dụng cơ hội xây nhà hoặc phòng trọ cho thuê trên chính khu đất sẽ gia tăng được cơ hội khai thác tiêu dùng, chuyển tình trạng tài sản từ dạng rủi ro tiềm ẩn sang ổn định, an toàn.

Với diễn biến thị trường đất nền vùng ven còn nhiều bất định trong những quý tới, vẫn còn nhiều cơ hội mặc cả mua được nền đất có vị trí kết nối tốt với giá mềm hơn so với 6-12 tháng trước. Sau khi mua đất, nên xây dựng công trình trên đất để cho thuê, khai thác và nắm giữ trong 3-5 năm trở lên có thể tối ưu hóa lợi nhuận gộp từ cho thuê và gia tăng giá trị đất tối thiểu trên dưới 15% mỗi năm, càng nắm giữ lâu lợi nhuận càng tăng dần theo thời gian.