‘Margin call’ bất động sản

Quy mô thị trường bất động sản đã tăng rất mạnh trong mấy chục năm qua và điều này có sự góp mặt của yếu tố đầu tư và đầu cơ. Đầu tư hay đầu cơ về bản chất không mang hàm ý tiêu cực. Nó chỉ trở thành gánh nặng cho xã hội, cho nền kinh tế khi đầu cơ gắn với dòng tiền đòn bẩy từ ngân hàng.

“Cháy” tài khoản bất động sản

Các nhà đầu tư chứng khoán lâu năm hẳn chưa quên giai đoạn 2007-2009, khi nhiều chủ tài khoản cổ phiếu vay ký quỹ (margin) đã “bỏ của chạy lấy người” khi giá cổ phiếu lao dốc khiến cho giá trị tất cả tài sản trong tài khoản thấp hơn giá trị vay margin. Lúc đó thị trường xuất hiện danh từ “cháy tài khoản”. Nhiều công ty chứng khoán đã phải hứng chịu các tài khoản bị “cháy” và bắt buộc trích lập dự phòng rủi ro hàng trăm, hàng ngàn tỉ đồng, dẫn đến thua lỗ.

Giờ đây hiện tượng “cháy” tài khoản bất động sản cũng đang xảy ra, chỉ khác nó mới ở thời kỳ đầu. Những nhà đầu tư vay tiền mua căn hộ, biệt thự, đất nền, shophouse… với 20-30% vốn tự có, 70-80% còn lại được ngân hàng cho vay, bắt đầu bị ngân hàng yêu cầu nộp thêm tiền khi sản phẩm thế chấp vẫn chưa hoàn tất thủ tục pháp lý dù đã quá thời hạn quy định. Không ít người mua nhà không còn khả năng trả gốc và lãi hàng tháng vì trước đây phần lãi này được doanh nghiệp bán nhà đứng ra trả “hộ” và người mua hoàn tiền lãi cuối kỳ.

Trên các trang mạng giao dịch nhà đất, các môi giới đang rao nhiều căn hộ bán cắt lỗ so với giá gốc (giá của chủ dự án bán) 10-20%, song vẫn ít người mua. Lý do giá cắt lỗ vẫn còn quá cao so với mức giá trước đại dịch Covid-19. Trong ba năm 2020-2022, giá gốc bán hàng của các chủ dự án bất động sản đã tăng gấp rưỡi, gấp đôi, thậm chí gấp ba, nên cắt lỗ 20% hay 50% vẫn chưa đủ hấp dẫn người dân xuống tiền.

Tảng băng chìm

Khoảng 2,58 triệu tỉ đồng cho vay địa ốc tương đương 21,2% tổng dư nợ tín dụng được Ngân hàng Nhà nước công bố mới chỉ là một phần nợ bất động sản. Thí dụ theo báo cáo tài chính quí 4-2022 của Vietcombank, bất động sản chiếm gần 74% giá trị tài sản bảo đảm của ngân hàng này với số tuyệt đối 1,56 triệu tỉ đồng. Tỷ lệ 74% tại Vietcombank được đánh giá là “vừa phải”. Ở một số ngân hàng khác, tỷ lệ bất động sản thế chấp cho các khoản vay trong tổng giá trị tài sản bảo đảm lên tới 80-85%.

Dư nợ cho vay khách hàng của Vietcombank đến ngày 31-12-2022 xấp xỉ 1,15 triệu tỉ đồng, bằng khoảng 9,58% tổng tín dụng toàn hệ thống là 12 triệu tỉ đồng. Giả sử tỷ lệ bất động sản thế chấp/tổng giá trị tài sản bảo đảm của các ngân hàng cũng tương ứng mức của Vietcombank, thì hiện giá trị bất động sản đang thế chấp ở hệ thống ngân hàng ước 16,2 triệu tỉ đồng, tức 675 tỉ đô la Mỹ, gấp 1,5 lần tổng GDP cả nước.

Giới tài chính, doanh nghiệp và cả người dân đều biết rõ hầu hết các dự án bất động sản, các tòa nhà lớn nhỏ ở các đô thị hay địa phương đều được thế chấp vay vốn ngân hàng. Không phải chỉ khách hàng, chủ đầu tư dự án bất động sản mới là con nợ của ngân hàng. Chính ngân hàng ở một góc độ nào đó là “con tin” của thị trường bất động sản. Điều này chẳng khác nào các công ty chứng khoán cho vay ký quỹ là “con tin” của thị trường cổ phiếu khi hiện tượng “cháy tài khoản” đầu tư bùng phát trước đây.

“Mong manh” bất động sản

Bất động sản là tài sản hữu hình, nhìn thấy được, sờ mó được nhưng đang “mong manh”. “Mong manh” ở chỗ nếu không giảm giá bán, các công ty địa ốc không có tiền trả cho người mua trái phiếu doanh nghiệp và nợ vay ngân hàng. Phải giảm giá và giảm mạnh, người dân mới bỏ tiền ra mua.

Tuy nhiên giảm giá bán sản phẩm nhà đất cũng đồng nghĩa giá trị khối bất động sản thế chấp ở ngân hàng giảm theo. Khi ấy các doanh nghiệp bất động sản sẽ bị “call margin” (yêu cầu bổ sung tài sản, tiền, giấy tờ có giá hoặc phát mãi tài sản để trả nợ) hàng loạt. Đây là lý do chính giải thích vì sao suốt thời gian qua các doanh nghiệp bất động sản cố níu giữ giá nhà đất, thậm chí không giao dịch để neo giá và thực hiện lobby chính sách để “câu giờ”.

Vấn đề là ở chỗ năm nay 130.000 tỉ đồng giá trị trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn, theo Bộ Tài chính, sẽ được xử lý như thế nào và các khoản vay địa ốc đến hạn trả không còn được hoãn, giãn chuyển nhóm nợ như thời gian đại dịch, thì ngân hàng giải quyết ra sao? Giới ngân hàng đã nhìn thấy nợ xấu bất động sản gia tăng và họ đang nỗ lực phát mãi tài sản thế chấp của những khoản nợ quá hạn càng nhanh càng tốt. Ngoài ra một số ngân hàng có công ty sân sau đang ưu tiên “tháo gỡ” nợ cho sân sau trước. Việc đòi nợ rốt ráo các doanh nghiệp bất động sản, trong đó có sự thúc ép “giải phóng” tài sản nhà đất sẽ hướng đến cao trào từ nay tới cuối năm.

Giá bất động sản, nhìn từ các góc độ của mọi chủ thể trên thị trường, đang giảm và sẽ còn giảm là không tránh khỏi. Trong trường hợp giảm nhanh, mạnh, thị trường có thể hồi phục nhanh tương ứng. Ngược lại cơn thoái trào bất động sản có thể kéo dài hàng năm, hàng thập kỷ như chứng khoán, đặc biệt hiện nay thị trường bất động sản đang thừa cung lớn ở phân khúc nhà cao cấp và thiếu vắng dự án nhà ở bình dân.