Mạo hiểm với nguồn thu, chủ sở hữu Daewoo Hà Nội có thể gánh lỗ trong 2 năm tới?

Bông Sen Corp, chủ sở hữu khách sạn Daewoo Hà Nội vừa hoàn tất đợt phát hành trái phiếu 6.500 tỷ với lãi suất 11%/năm để “tái cơ cấu nợ vay”. Như vậy, chỉ 2 năm, doanh nghiệp này đã phát hành thành công quy mô trái phiếu lên tới 12.323 tỷ. Điều đáng nói, việc phát hành trái phiếu có thể khiến doanh nghiệp này phải gánh lỗ trong 2 năm tới vì áp lực lãi suất quá lớn khi nguồn thu chưa chắc chắn.

Thông tin từ Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội, CTCP Bông Sen (Bông Sen Corp) thông báo đã hoàn tất được phát hành 64,5 triệu trái phiếu có tổng trị giá lên đến 6.450 tỷ đồng vào ngày 27/8 vừa qua với tỷ lệ thành công của đợt chào bán là 99%. Đây là loại trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, có bảo đảm bằng tài sản với lãi suất cố định 11%/năm.

Phát hành 6.500 tỷ trái phiếu “đảo nợ”

Và để đảm bảo cho lô trái phiếu 6.450 tỷ đồng trên, Bông Sen Corp đã sử dụng cổ phần trong Công ty Cổ phần Deaha (chủ sở hữu khách sạn Daewoo Hà Nội), Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa Ốc Nova (Novaland – Mã: NVL) và trong chính tổ chức phát hành.

Cùng với đó là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất của 15 khu đất nằm tại các quận trung tâm của TP HCM; các tài sản và quyền lợi có liên quan đến 2 nhóm tài sản trên. Ngoài ra còn có khoản phải thu và quyền đòi nợ của một bên thứ ba theo một số hợp đồng thỏa thuận và giấy tờ có giá thuộc sở hữu của Bông Sen Corp.

Trái chủ của đợt phát hành toàn bộ là nhà đầu tư tổ chức, tuy nhiên danh tính trái chủ không được tiết lộ. Đầu mối đứng ra thực hiện thương vụ này là Công ty chứng khoán VPS (trước đây là Công ty chứng khoán Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng - VPBS) tham gia với tư cách vừa là đại lí phát hành, vừa là đại diện chủ sở hữu trái phiếu.

Đợt phát hành này nằm trong chủ trương "tái cơ cấu nợ vay" của Bông Sen Corp đã được ĐHĐCĐ thường niên 2019 thông qua trong tháng 8 vừa qua. Theo đó, công ty đã quyết định tiếp tục tái cơ cấu trong đợt phát hành tiếp theo vào quý III/2019 với giá trị 6.000-11.250 tỷ đồng. Đối tượng phát hành là trái chủ hiện tại hoặc các tổ chức tín dụng, công ty chứng khoán, bảo hiểm, tổ chức và cá nhân khác.

“Đến thời điểm tháng 8/2019 là thời điểm đợt phát hành trái phiếu năm 2017, để có thời gian tiếp tục thức hiện hoàn tất các dự án đầu tư theo phương án phát hành trước đây, đơn vị phát hành tiếp tục tái cơ cấu đợt phát hành để thực hiện dự án”, Bông Sen Corp nêu rõ trong tờ trình phát hành trái phiếu tại ĐHĐCĐ năm 2019 vừa qua.

Tờ trình của Bông Sen Corp còn cho thấy, sau khi phát hành trái phiếu tháng 8/2017, công ty đã triển khai thực hiện đầu tư theo nội dung phát hành. Do hồ sơ pháp lý của các dự án dự kiến đầu tư vẫn chưa hoàn tất nên việc thực hiện đầu tư vào các dự án vẫn chưa hoàn thành.

Tuy nhiên trong giai đoạn chờ đầu tư, công ty vẫn hợp tác với một số đơn vị có dự án đầu tư tiềm năng để sử dụng hiệu quả nguồn vốn phát hành đảm bảo cân đối nguồn vốn và lãi cho trái chủ.

Thực tế, Bông Sen Corp dự kiến phát hành 6.000 tỷ đồng trái phiếu năm 2017 nhưng chỉ bán được 5.873 tỷ đồng trong 2 đợt (gồm đợt 8/2017 với giá trị 5.473 tỷ đồng và đợt 2/2019 giá trị 400 tỷ đồng).

Như vậy, lô trái phiếu vừa phát hành của Bông Sen Corp vừa kịp thời điểm đáo hạn của 5.437 tỷ đồng trái phiếu phát hành tháng 8/2017. Chỉ trong vòng 2 năm trở lại đây (từ tháng 8/2017 – tháng 8/2019), quy mô phát hành trái phiếu của Bông Sen Corp đã lên tới 12.900 tỷ đồng, đã có 12.323 tỷ đồng phát hành thành công.

Lãi suất khủng 700 tỷ đồng/năm, ăn mòn lợi nhuận năm 2019 và 2020

Là doanh nghiệp thành viên của Tổng Công ty Du lịch Sài Gòn, Bông Sen Corp chuyển sang hoạt động theo hình thức Công ty cổ phần từ tháng 1/2005 với tên gọi Công ty cổ phần Bông Sen, tên giao dịch Bông Sen Corporation, có vốn điều lệ ban đầu là 130 tỷ đồng. Đến năm 2014, vốn điều lệ đã tăng lên con số 816 tỷ đồng.

Dù có vốn điều lệ khá khiêm tốn song khối tài sản Bông Sen Corp sở hữu lại không hề khiêm tốn như khách sạn 4 sao Palace Sài Gòn tại 56-66 Nguyễn Huệ, khách sạn 3 sao Bông Sen Sài Gòn ở 117-123 Đồng Khởi, Khách sạn 2 sao Bông Sen Annex ở 61-63 Hai Bà Trưng cùng loạt nhà hàng đi kèm.

Cuối thập niên trước, một nhóm nhà đầu tư, bắt đầu "thâu tóm" Bông Sen Corp. Thương vụ M&A kín tiếng hoàn tất sau khi doanh nghiệp này tăng mạnh vốn lên 4.777 tỷ đồng giai đoạn 2014-2016, với phần vốn nhà nước giảm về còn vỏn vẹn 3,61%.

Sau khi đổi chủ, nhóm nhà đầu tư mới thông qua Bông Sen Corp để thực hiện nhiều thương vụ M&A đình đám trong lĩnh vực khách sạn, bất động sản, như nắm 45,16% vốn CTCP Khách sạn Sài Gòn, sở hữu 72,5% trong CTCP Sài Gòn One Tower, chủ đầu tư dự án cùng tên "đắp chiếu" nhiều năm bên bờ sông Sài Gòn.

Thương vụ đáng lưu ý không kém là chi 3.650 tỷ đồng mua 51% lợi ích tại Daeha, “thâu tóm” phần vốn chi phối tại tổ hợp Daeha Center (chủ sở hữu khách sạn Daewoo Hà Nội) từ nhóm Khoáng sản Hợp Thành.

Tính tới cuối năm 2018, nguồn vốn của doanh nghiệp đạt 14.199 tỷ đồng. Trong đó, vốn chủ sở hữu 8.251 tỷ (vốn điều lệ là 4.777 tỷ đồng) thông qua việc phát hành trái phiếu vào tháng 8/2017. Tuy nhiên, nếu nhìn vào cơ cấu tài sản của Bông Sen Corp có thể thấy phần lớn số tiền thu được từ đợt phát hành trái phiếu năm 2017 đã được công ty mang ứng trước, cho vay, cho mượn... thể hiện qua "các khoản phải thu" ngắn hạn và dài hạn trị giá hơn 6.000 tỷ đồng tại thời điểm cuối năm 2018.

Về kết quả kinh doanh, lợi nhuận của Bông Sen Corp không ổn định trong 10 năm trở lại đây và có sự biến động mạnh trong những năm gần đây. Lợi nhuận sau thuế công ty mẹ từ mức lợi nhuận hơn 80 tỷ đồng năm 2009 và tăng lên mức kỷ lục 117 tỷ năm 2011 thì đến năm 2017, công ty mẹ lỗ ròng hơn 144 tỷ đồng.

Năm 2018, với việc phải chịu lãi cả 12 tháng của lô trái phiếu 5.437 tỷ đồng phát hành tháng 8/2017, chi phí tài chính hợp nhất của Bông Sen tăng vọt lên 753 tỷ đồng. Nhờ có khoản thu nhập tài chính bất thường lên đến 740 tỷ đồng mà Bông Sen Corp thoát lỗ và lợi nhuận sau thuế đạt 45,6 tỷ đồng. Tuy vậy, tính đến cuối năm 2018, lợi nhuận chưa phân phối của doanh nghiệp âm 47,8 tỷ đồng.

Với nguồn lực tài chính hiện tại, nhiều khả năng, Bông Sen Corp sẽ khó thực hiện mua lại trái phiếu trước hạn. Trong trường hợp này, chắn chắn chi phí lãi vay của Bông Sen sẽ không dưới 700 tỷ đồng/năm.

Các nguồn thu cốt lõi truyền thống của công ty như kinh doanh các khách sạn, nhà hàng, bánh Brodard chỉ thu được khoản lợi nhuận vài chục tỷ đồng mỗi năm.

Còn CTCP Daeha, đơn vị chủ quản của Khách sạn Daewoo Hà Nội, cũng chỉ có thể mang cho Bông Sen Corp khoản cổ tức khoảng 100 tỷ đồng mỗi năm, con số khá khiêm tốn so với tiền lãi vay trái phiếu phải trả.

Với tình hình kinh doanh như vậy, dường như Bông Sen Corp sẽ "gánh lỗ” trong 2 năm tới là điều hoàn toàn có thể dự báo trước nếu như doanh nghiệp không phát sinh hàng trăm tỷ đồng doanh thu tài chính bất thường nào trong quãng thời gian này.