Mạo hiểm mua nhà trong ngõ diện tích nhỏ, không có sổ đỏ

Trong khi giá phân khúc nhà riêng ở Hà Nội ổn định thì vẫn có một số căn nhà trong ngõ chưa có sổ đỏ được rao bán với mức giá thấp hơn nhiều so với mặt bằng chung của khu vực. Chính vì yếu tố rẻ nên không ít người có tài chính thấp vẫn chấp nhận mạo hiểm mua để ở.

Những căn nhà diện tích nhỏ chỉ hơn 1 tỉ đồng

Theo khảo sát của PV Báo Lao Động, một căn nhà trong ngõ có diện tích 14m2 ở khu vực Bạch Mai (Hà Nội) đang được rao bán với giá 1,45 tỉ đồng. Theo lời môi giới, căn nhà trong ngõ này gồm 5 tầng với 2 phòng ngủ, 2 phòng tắm. Vì không có sổ đỏ nên khi giao dịch sẽ thông qua hình thức viết tay hoặc vi bằng.

Hay một căn nhà trong ngõ khác có diện tích 18m2 gồm 3 tầng ở Tân Mai (Hoàng Mai, Hà Nội) đang được rao bán với giá 1,35 tỉ đồng. Theo môi giới, căn nhà này mới xây có nhiều tiện ích khi gần nhiều trường học trong khu vực. Tuy nhiên, giá bán rẻ hơn nhiều so với các căn nhà khác trong khu vực vì nhà vẫn chưa có sổ đỏ.

Tại khu vực Tây Hồ (Hà Nội) mặt bằng những căn nhà có diện tích hơn 10m2, không có sổ đỏ cũng dao động trong khoảng 1 tỉ đồng và đều mua bán thông qua hình thức lập vi bằng. Đơn cử như căn nhà trong ngõ ở Yên Phụ (Tây Hồ, Hà Nội) có diện tích 24m2 được rao bán với giá 1,15 tỉ đồng. Căn nhà này gồm 2 tầng, có 2 phòng ngủ và ban công nhỏ. Môi giới căn nhà này cho biết, nếu khách thiện chí chốt nhanh, chủ nhà có ra lộc thêm và để lại toàn bộ nội thất.

Nhìn chung, những căn nhà không có sổ đỏ này thường có diện tích nhỏ nằm trong ngõ sâu được rao bán với giá rẻ chỉ bằng khoảng 2/3 so với giá thị trường. Chính vì mong muốn an cư nhưng giá nhà ở Hà Nội ngày càng cao, nhiều người đã chấp nhận rủi ro, lựa chọn phân khúc nhà trong ngõ không có sổ đỏ để phù hợp với tài chính.

Có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro khi xảy ra tranh chấp

Trao đổi với PV Báo Lao Động, luật sư Nguyễn Phó Dũng - Giám đốc Công ty Luật TNHH OPIC và Cộng sự, Đoàn luật sư Thành phố Hà Nội - cho biết, hiện nay tại Hà Nội, đặc biệt là các quận trung tâm có rất nhiều căn nhà có diện tích dưới 20m2 và không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Những căn nhà này dù đã được xây dựng kiên cố nhưng do không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên có thể đều không có giấy phép xây dựng, xây dựng trái phép.

Theo quy định của pháp luật, việc lập vi bằng mua bán với các trường hợp nhà, đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất hoặc giấy chứng nhận sở hữu nhà ở, nhưng có các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng và quyền sở hữu khác là hợp pháp.

Tuy nhiên, tính pháp lý của vi bằng là sự ghi nhận, xác nhận về giao dịch có xảy ra. Nhưng sẽ không có tính pháp lý khẳng định về quyền sở hữu và quyền sử dụng của người mua. Vì vậy khi mua bán qua vi bằng sẽ có một số các rủi ro.

"Dễ xảy ra tranh chấp giữa bên bán và bên mua và bên thứ 3 khác do không thể xác nhận được nguồn gốc đất, xem đất có thuộc quy hoạch hay thu hồi hay không, hay đất có liên quan đến bên nào khác hay không. Người bán không có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng nhưng cơ quan thừa phát lại vẫn làm vi bằng giao dịch mua bán thì giao dịch đó bị vô hiệu khi có tranh chấp.

Làm vi bằng hợp đồng mua nhà đất, nhưng căn nhà có thể thuộc diện xây dựng trái phép và bị cơ quan chức năng cưỡng chế phá dỡ.

Đồng thời, lợi dụng việc không có giấy tờ, chủ nhà có thể thực hiện mua bán nhà nhiều lần mà thừa phát lại cũng không kiểm soát được. Nghĩa là cùng một căn nhà này nhưng chủ nhà có thể được chuyển nhượng cho nhiều người.

Khi gặp phải những rủi ro này, người mua nhà rất dễ mất trắng hoặc phải trải qua quá trình kiện tụng phức tạp, mất thời gian tại tòa án mới đòi lại được tiền. Hoặc bị thu hồi đất mà không được đền bù do nhà đất thuộc quy hoạch, đất lưu không..." - Luật sư Nguyễn Phó Dũng cho hay.

Nếu người mua vẫn muốn quyết định mua, vì muốn có căn nhà ở trung tâm với giá rẻ thì đồng nghĩa với việc cần chấp nhận các rủi ro như kể trên.

Để giảm thiểu rủi ro ở mức thấp nhất thì trước khi xuống tiền người mua nên và cần thực hiện một số công việc sau.

Kiểm tra các giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có) mà bên bán cung cấp. Kiểm tra tính xác thực của các giấy tờ này, nguồn gốc sử dụng của nhà đất từ trước tới nay. Kiểm tra nguồn gốc sử dụng của đất và quy hoạch tại UBND phường/xã. Nên kiểm tra ở địa phương, hàng xóm xung quanh xem nhà đất có đang tranh chấp gì hay không. Tìm đơn vị thừa phát lại làm vi bằng có thể tin tưởng và nhờ luật sư hay các chuyên gia pháp lý tư vấn thêm trước khi mua.