Mạnh tay cắt lỗ hay cố giữ nhà đất bị "ngộp"?

Ngay cả khi được cấp room tín dụng mới vào năm 2023, thị trường BĐS được dự báo khó khởi sắc trong ngắn hạn. Theo giới phân tích, nếu có nhiều rủi ro, NĐT nên mạnh dạn cắt lỗ thay vì rót thêm tiền níu kéo hy vọng.

Anh Nguyễn Tiến Phong (Hà Nội) cho biết, năm 2018, anh rót gần 8,3 tỷ đồng để sở hữu 2 căn condotel tại Nha Trang (Khánh Hòa). Nhận bàn giao vào cuối năm 2020, sau gần 2 năm “ngủ đông” vì đại dịch, tình cảnh hiện tại khiến anh lâm vào thế “tiến thoái lưỡng nan”.

Mắc kẹt trên “núi nợ”

Theo anh Phong, khi chào bán với khách hàng, chủ đầu tư thường đưa ra cam kết mức lợi nhuận cao, phổ biến 8 - 12%/năm, thậm chí có thể lên tới 15%/năm. Tuy nhiên, không phải sản phẩm nào cũng đạt được lợi nhuận như cam kết.

Điển hình như với 2 căn condotel của anh Phong đang sở hữu, kể từ đầu quý II/2022, khi du lịch mở cửa trở lại, có 1 căn gần như luôn được lấp đầy, trong khi căn còn lại thì ế ẩm, chỉ có khách vào cuối tuần.

“Cùng với sự phục hồi của du lịch, condotel cũng đang cho thấy những dấu hiệu rất tích cực. Tuy nhiên, tình cảnh trái ngược tại 2 căn hộ đang sở hữu khiến tôi vô cùng phân vân, không biết nên tiếp tục giữ hay thoát hàng, trong khi lãi vay ngân hàng đang đè rất nặng”, anh Phong thổ lộ.

Condotel xưa nay bị nhiều nhà đầu tư coi là “game” chia sẻ lợi nhuận, vì vậy việc gặp khó là điều dễ hiểu. Nhưng hiện tại, ngay cả những loại hình tưởng như bền vững như đất nền hay nhà liền thổ cũng đang khiến nhiều “tay chơi” bị dồn vào thế chân tường.

Đặc biệt, đối với các nhà đầu tư ngắn hạn, sử dụng đòn bảy tài chính quá lớn, đang rơi vào tình trạng không hề dễ chịu, đơn cử như trường hợp của anh Lê Quân (Cầu Giấy, Hà Nội).

Năm 2021, anh Quân và nhóm bạn mua một mảnh đất rộng hơn 120m2 để phân thành 3 lô, xây nhà để bán.

Thời điểm mua vào đúng lúc thị trường sôi động, giá đất mua vào bị thổi lên đỉnh điểm, cộng với chi phí vật liệu xây dựng cao, đẩy tổng mức đầu tư vượt dự toán của nhóm anh Quân tới hơn 2,5 lần.

"Do không chuyên nghiệp trong xây dựng và cân đối dòng tiền, số tiền vay mượn ngân hàng cũng lớn hơn 70% giá trị căn nhà hoàn công. Cộng cả tiền đất và chi phí xây dựng, một căn nhà xây sẵn đang “ngốn” hơn 3 tỷ đồng. Dù đã rao bán cắt lỗ tới lần thứ 3 trong 2 tháng qua nhưng chúng tôi vẫn chưa thể bán được”, anh Quân chia sẻ.

Nên mạnh tay cắt lỗ?

Có thể thấy làn sóng thoát hàng, giảm giá bất động sản đang bùng lên mạnh mẽ trong những tháng cuối năm 2022. Tuy nhiên theo giới phân tích, đây chỉ là giai đoạn khởi đầu, mức giá giảm chưa sâu, chủ yếu là những tài sản vị trí không đẹp, vướng pháp lý, hoặc gãy đòn bẩy tài chính...

Bước sang năm 2023, những áp lực về tài chính, thanh khoản có thể sẽ còn nặng nề hơn. Ngay cả khi room tín dụng được cấp mới, khả năng thị trường vực dậy là rất thấp. Vì tiền sẽ được ưu tiên cho các lĩnh vực sản xuất, hoặc các dự án nhà giá rẻ, phục vụ ở thực.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa, nhận định thị trường đang ngập tràn thông tin “cắt lỗ”, “xả hàng”… nhưng thực tế chỉ là giảm một phần lợi nhuận. Đà giảm giá sẽ tiếp tục và có thể xuất hiện vùng trũng vào năm 2023.

Những phân tích của giới chuyên gia cho thấy khó khăn của thị trường bất động sản chắc chắn không thể giải quyết trong ngắn hạn. Vì vậy, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ việc tiếp tục rót tiền, thậm chí vay nặng lãi để cố gồng giữ tài sản chờ lên giá. Nếu quá nhiều rủi ro, lời khuyên là nên mạnh dạn “cắt lỗ”.

Có một thực tế là sau khi hết thời gian ân hạn, nhiều nhà đầu tư đang phải trả lãi suất vay ngân hàng lên tới 12 - 14%/năm, gây nên những áp lực rất lớn, không ít trường hợp phải đi vay ngoài để trả lãi, cực kỳ nguy hiểm. Để thoát được hàng, không còn cách nào khác là giá phải giảm về mức “chấp nhận được”.

“Trước sau gì cũng phải giảm, vậy nên thay vì rót thêm tiền để gồng lỗ, các nhà đầu tư bị ngộp nên mạnh tay giảm sâu hơn để cắt lỗ. Đầu tư thì có thắng có thua, vì vậy nếu cảm thấy gánh nặng quá lớn thì nên dứt khoát để thu tiền về, đợi những cơ hội sau. Việc "gồng" quá sức chỉ khiến thiệt hại càng lớn hơn”, ông Trần Khánh Quang khuyến cáo.

Đồng quan điểm, bà Dương Thùy Dung, Chuyên gia cao cấp của CBRE Việt Nam cho biết, trong thời điểm hiện tại có tới hơn 50% các nhà đầu tư đang bị mắc kẹt trong việc vay vốn đầu tư.

Nếu tiếp tục vay thì chi phí vốn sẽ tăng rất cao nhưng muốn bán cũng không được. Nhà đầu tư có thể lựa chọn trả lại sản phẩm cho chủ đầu tư, nhưng chi phí phạt rất lớn nên buộc phải đi vay tiếp để duy trì. Nếu không thể vay được, nhà đầu tư buộc phải bán cắt lỗ.

Rõ ràng, chu kỳ thanh lọc của thị trường đang ngày càng khốc liệt, việc các nhà đầu tư “ăn xổi” chắc chắn sẽ bị loại bỏ nên “cắt lỗ” là điều tất yếu. Ngược lại, những nhà đầu tư bám trụ được đến cuối cùng, có nền tảng tài chính bền vững sẽ đứng trước cơ hội gom tài sản giá giảm sâu, trước khi bất động sản bắt đầu chu kỳ đi lên và trở thành người chiến thắng./.