Mặc dù bị siết, tín dụng vẫn chảy vào doanh nghiệp bất động "sân sau" của các ông chủ nhà băng

Trong khi trái phiếu doanh nghiệp đóng băng thì tín dụng lại ào ạt chảy vào bất động sản. Nhưng theo các chuyên gia, ngoại trừ số ít doanh nghiệp "sân sau" của các ông chủ nhà băng, thị trường bất động sản sẽ còn tiếp tục gặp khó khăn về dòng tiền.

Mặc dù bị "siết", tín dụng vẫn chảy vào bất động sản

Thống kê tại báo cáo tài chính của các ngân hàng có thuyết minh về dư nợ cho vay đối với lĩnh vực bất động sản của Dân Việt cho thấy, tổng dư nợ cho vay của 10 ngân hàng được thống kê đạt trên 196.000 tỷ đồng, không có nhiều biến động so với đầu năm.

Trong đó, một số ngân hàng có dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tăng mạnh như PG Bank (tăng 20,3%); Saigonbank (SGB, tăng 56,5%) hay như MB tăng 46,7%.

Ngược lại, có tới 6/10 nhà băng được thống kê có dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản biến động nhẹ hoặc sụt giảm sau 6 tháng đầu năm nay.

Tuy nhiên, theo số liệu thống kê của Ngân hàng Nhà nước, tính đến tháng 6/2022, tín dụng bất động sản tăng 14,07%, tăng rất mạnh so với cùng kỳ và tăng hơn nhiều so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của cả nước (9,35%). Điều này cho thấy, vốn vẫn chảy mạnh vào bất động sản.

Tốc độ tăng quá mạnh của tín dụng bất động sản đang khiến Ngân hàng Nhà nước lo lắng, liên tục phát đi thông điệp tiếp tục kiểm soát chặt tín dụng bất động sản và cảnh báo các ngân hàng về rủi ro trong lĩnh vực này.

Bất ngờ là, 58 doanh nghiệp bất động sản niêm yết vẫn duy trì được tăng trưởng dư nợ vay (bao gồm cả tín dụng ngân hàng và trái phiếu) ở mức 25,1% cho giai đoạn 6 tháng đầu năm 2022 – theo dữ liệu của FiinGroup. Các chuyên gia FiinGroup cho rằng, điều này cho thấy dù kênh trái phiếu có diễn biến trầm lắng, nhưng các doanh nghiệp vẫn có thể tiếp cận dòng vốn vay từ ngân hàng.

Chẳng hạn như trong tháng gần nhất, chỉ duy nhất một doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu doanh nghiệp với giá trị 210 tỷ đồng, giảm 98% so với cùng kỳ năm ngoái.

Ngoài trừ doanh nghiệp sân sau, thị trường bất động sản sẽ còn tiếp tục gặp khó khăn về dòng tiền

Tín dụng ngân hàng tăng mạnh đã phần nào giải cơn khát vốn cho bất động sản khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp chưa quay trở lại quỹ đạo trước đây sau "cú sốc" Tân Hoàng Minh?

Thực tế, theo các chuyên gia chỉ một bộ phận doanh nghiệp trên thị trường đang có lợi thế tiếp cận tín dụng ngân hàng, bao gồm một số doanh nghiệp lớn, đặc biệt là các nghiệp "sân sau" của các ông chủ ngân hàng. Đây cũng là vấn đề đã được TS. Lê Xuân Nghĩa – nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia đưa ra cảnh báo.

"Thực tế Ngân hàng Nhà nước không siết tín dụng bất động sản, dư nợ cho vay bất động sản vẫn tăng rất mạnh trong nửa đầu năm nay. Hơn nữa, siết tín dụng bất động sản cũng rất khó, bởi ngân hàng toàn cho vay sân sau. Đây là một dấu hiệu đáng lo ngại khi mức độ cho vay các công ty sân sau bất động sản đang ở mức cao kỷ lục trong lịch sử", TS. Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh.

Nói như vậy có nghĩa rằng, việc "siết" tín dụng bất động sản ngoại trừ các doanh nghiệp "sân sau", sẽ có rất nhiều doanh nghiệp đại ốc khác vẫn "ngộp thở" vì thiếu vốn. Đây cũng là lý do khiến cho bức tranh lợi nhuận lĩnh vực này có sự phân hóa mạnh trong nửa đầu năm.

Hơn thế nữa, TS. Lê Xuân Nghĩa còn cho rằng sự phân hóa này còn mạnh mẽ hơn trong nửa cuối năm nay khi dụng bất động sản sẽ khó khăn hơn vì Ngân hàng Nhà nước không nới room tín dụng. Thêm vào đó, 270.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn từ nay đến năm 2024.

"Trong bối cảnh này, ngoại trừ số ít doanh nghiệp sân sau, thị trường bất động sản sẽ còn tiếp tục gặp khó khăn về dòng tiền, bao gồm cả dòng tiền trả nợ trái phiếu doanh nghiệp, trả nợ ngân hàng và vốn phát triển dự án mới", ông Nghĩa nhấn mạnh.

Đồng quan điểm với chuyên gia Lê Xuân Nghĩa, TS. Phạm Xuân Hòe - nguyên Phó viện trưởng Viện Chiến lược ngân hàng, Ngân hàng Nhà nước cho rằng: Việt Nam đã có những tập đoàn tài chính, ở đâu đó có doanh nghiệp đứng phía sau, nắm ngân hàng. Đã đến lúc phải giám sát hoạt động của các tập đoàn tài chính này để hạn chế lũng đoạn, không thể một ngày, Việt Nam sẽ phải giải quyết các vấn đề của các tập đoàn tài chính như kiểu của các "chaebol tại Hàn Quốc - tập đoàn tài phiệt Hàn Quốc".

Chuyên gia kinh tế TS. Võ Trí Thành thì cảnh báo, thị trường bất động sản không thể phát triển nếu nhà quản lý nhìn đâu cũng chỉ thấy rủi ro, đầu cơ. Phát triển thị trường vốn, đặc biệt là thị trường trái phiếu doanh nghiệp rất quan trọng. Nếu không có trái phiếu, nguồn vốn trung, dài hạn của doanh nghiệp sẽ rất khó khăn.

Tất nhiên, song song với việc vận hành trở lại thị trường trái phiếu doanh nghiệp, giải pháp quan trọng không kém là phải tạo nguồn cung và khắc phục sự lệch pha về phân khúc thị trường bất động sản, tăng mạnh phân khúc giá thấp và trung bình, phục vụ nhu cầu ở thực, cũng như đưa ra các chính sách thuế phù hợp để ngăn chặn đầu cơ và tháo gỡ thủ tục pháp lý, giúp doanh nghiệp giảm chi phí.