'Ma trận' thủ tục hành chính trong xây dựng đang đẩy giá nhà đất tăng cao

Các chuyên gia và doanh nghiệp cho rằng, thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực xây dựng ở nước ta hiện nay quá rườm rà, không khác một “ma trận” cản trở sự thu hút vốn của các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, làm tăng chi phí, thời gian thi công,… mà hậu quả là bất động sản (BĐS) tăng giá, tạo thêm áp lực cho người mua.

"Ma trận" thủ tục hành chính trong xây dựng

Kết quả khảo sát, nghiên cứu mới đây được Phòng thương mại và công nghiệp Việt Nam (VCCI) đưa ra cho thấy có khoảng 50% doanh nghiệp gặp khó khăn đối với các thủ tục về đất đai, giải phóng mặt bằng (GPMB); 48% vướng mắc về các thủ tục liên quan đến quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị; 42,9% gặp khó khăn về thẩm định báo cáo đánh giá tác động môi trường; 41,4% gặp khó trong thực hiện thủ tục thẩm duyệt PCCC và 40,9% gặp khó về việc quyết định chủ trương đầu tư,…

Trong đó có tới 60% doanh nghiệp trong lĩnh vực xây dựng gặp vướng mắc đối với các thủ tục về đất đai, GPMB; con số này cao hơn 8% so với nhóm các doanh nghiệp ngành thương mại/dịch vụ. Được biết, các vướng mắc chủ yếu diễn ra ở giai đoạn tiến hành đền bù đất đai để GPMB của các dự án đầu tư xây dựng. Bởi doanh nghiệp và người dân có đất không thể đạt được các thỏa thuận tự nguyện, dẫn đến tranh chấp, kiện tụng. Từ đó doanh nghiệp không thể bắt tay vào việc xây dựng dẫn đến tình trạng dự án bị đình trệ, gây rủi ro lớn cho hoạt động đầu tư.

Ông Bùi Tuấn Minh, Phó Tổng Giám đốc Deloitte Việt Nam cho rằng, hiện nay có nhiều trường hợp các khoản chi phí đền bù, GPMB không theo kịp giá thị trường nên doanh nghiệp cần bỏ ra nhiều khoản chi phí đền bù, GPMB để đảm bảo tiến độ dự án, nắm bắt các thời cơ vàng để đưa sản phẩm ra thị trường.

Tuy nhiên, để được ghi nhận là chi phí hợp lý và được trừ cho mục đích tính thuế, các chi phí đền bù, GPMB cần được thực hiện theo phương án đền bù, GPMB được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Vì vậy, mặc dù là các khoản chi thực tế của doanh nghiệp, có đầy đủ hóa đơn, chứng từ nhưng lại vướng mức khống chế theo phương án được phê duyệt nên một khối lượng lớn chi phí đầu tư vào Dự án đã không được ghi nhận vào chi phí được trừ khi tính thuế TNDN, vô hình chung đẩy cao giá thành sản phẩm, giảm tính cạnh tranh.

Ngoài ra, doanh nghiệp còn gặp phải vướng mắc liên quan đến các nhóm thủ tục về xây dựng - quy hoạch đô thị - thẩm duyệt về PCCC, lần lượt theo tỉ lệ khoảng 58% - 53% - 51%.

Bên cạnh đó là hiện tượng doanh nghiệp do phụ nữ làm chủ gặp nhiều khó khăn hơn các doanh nghiệp do nam giới làm chủ đầu tư. Trong đó mức độ chênh lệch cao nhất là ở các nhóm thủ tục về đất đai, GPMB, quyết định chủ trương đầu tư, các thủ tục liên quan đến quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị và cấp thoát nước. Bởi theo khảo sát của VCCI thì có khoảng 51% doanh nghiệp do phụ nữ làm chủ gặp khó với các thủ tục đất đai, GPMB hiện đang hoạt động ở khu vực các tỉnh miền núi phía Bắc hoặc Đông Nam Bộ; 98% thuộc khu vực kinh tế tư nhân và 68% có quy mô doanh nghiệp dưới 50 lao động….

Cải cách hành chính để giải phóng nguồn lực BĐS

Bà Nguyễn Minh Thảo, Trưởng ban Môi trường kinh doanh và Năng lực cạnh tranh, Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương khẳng định “ma trận” thủ tục hành chính quá rườm rà đã cản trở việc thu hút đầu tư nước ngoài vào nước ta. Bởi khi các nhà đầu tư vào Việt Nam, chỉ số cấp phép xây dựng là một trong các chỉ số được các nhà đầu tư quan tâm nhất. Nhưng chúng ta đang vướng điểm này vì thời gian thực hiện cấp phép xây dựng và các thủ tục liên quan rất dài và chồng chéo.

Thực tế theo đánh giá của Ngân hàng Thế giới để triển khai được các thủ tục cấp phép dự án (không bao gồm quyết định chủ trương đầu tư, GPMB, quy hoạch…), doanh nghiệp tại Việt Nam phải mất 166 ngày và thực hiện 10 nhóm thủ tục, trong đó 5 thủ tục liên quan đến ngành xây dựng. Số thời gian vừa nêu gấp 2 - 3 lần so với các nước trong khu vực, điển hình như Singapore thực hiện 9 nhóm thủ tục chỉ mất có 35 ngày.

Trong khi đó, TS. Vũ Tiến Lộc, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm trọng tài Quốc tế Việt Nam nhận định, mọi con đường liên quan tới đất đai đều đi qua hệ thống pháp lý. Bởi pháp lý rất quan trọng trong việc phát triển lĩnh vực BĐS. Vì vậy, điểm nghẽn lớn nhất trong BĐS hiện nay cũng chính là vấn đề pháp lý và cần phải có những giải pháp để tháo gỡ điểm nghẽn này.

TS. Vũ Tiến Lộc cho rằng hiện nay nước ta vẫn chưa có đề án cụ thể phát triển tầm nhìn quốc gia cho thị trường BĐS giống như các lĩnh vực khác. Do đó ông cho rằng, Bộ Xây dựng ngoài việc chủ trì sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS cần có sự quan tâm và là đầu mối lãnh đạo Hiệp hội BĐS Việt Nam để có những chiến lược phát triển thị trường BĐS để người dân và doanh nghiệp trong hai năm tới không phát sinh thêm bất cứ khoản chi phí nào cho doanh nghiệp. Bởi với các doanh nghiệp vừa và nhỏ thì BĐS chính là tài sản lớn nhất của họ nên khi nền tảng giá về BĐS tăng quá cao, các chi phí liên quan cũng tăng theo, và gánh nặng cuối cùng sẽ đặt lên vai người mua.

Theo ông Phạm Tấn Công, Chủ tịch VCCI khẳng định cải cách hành chính là một trong những giải pháp quan trọng, bền vững, hiệu quả và trong “tầm tay” của các cơ quan Nhà nước; để giúp tiết kiệm thời gian và chi phí cho doanh nghiệp, giảm bớt gánh nặng tuân thủ thủ tục hành chính.

Bởi cải cách hành chính trong những lĩnh vực như đầu tư – xây dựng – đất đai – môi trường đóng vai trò như một “gói cứu trợ” cho doanh nghiệp trong bối cảnh khó khăn bởi dịch bệnh. Góp phần giúp doanh nghiệp tiết kiệm rất nhiều chi phí, giúp giải phóng nhiều nguồn lực quốc gia đang bị tắc nghẽn, đình trệ. Để các dòng vốn đầu tư công và tư nhanh chóng đi vào hoạt động.