‘Ma trận’ thông tin trên thị trường bất động sản

Thông tin đóng vai trò dẫn dắt dòng tiền đầu tư, song trên thực tế, minh bạch thông tin vẫn là vấn đề lớn của thị trường nhà đất khi có rất nhiều báo cáo thị trường công bố với nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau. Theo Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam (VIRES) nhận định, một số doanh nghiệp lợi dụng quyền được công bố thông tin để điều hướng dư luận, dẫn dắt sai lệch phục vụ lợi ích cá nhân, thậm chí là “thổi giá”.

Báo cáo đơn vị tư nhân lấn át cơ quan quản lý

Dữ liệu thống kê của VIRES trong báo cáo nghiên cứu mới công bố cho thấy, trung bình hàng quí, mỗi đơn vị là cơ quan quản lý nhà nước, tổ chức xã hội nghề nghiệp hoặc doanh nghiệp tư nhân đều sẽ công bố ít nhất một báo cáo nghiên cứu tổng quan về thị trường bất động sản. Đặc biệt là nhóm doanh nghiệp tư nhân còn công bố các báo cáo theo từng tháng, báo cáo cho từng khu vực địa lý và từng phân khúc bất động sản.

Do đó, số lượng báo cáo nghiên cứu được cung cấp từ các doanh nghiệp tư nhân vượt trội hơn hẳn từ cơ quan quản lý nhà nước và các tổ chức xã hội nghề nghiệp.

Vấn đề lớn của thị trường nhà đất khi có rất nhiều báo cáo thị trường công bố với nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau. Ảnh minh họa: DNCC

Theo thống kê, từ đầu năm đến nay, trong khi Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản công bố 3 báo cáo cho 3 quí, thì CBRE công bố 15 báo cáo, Savills công bố 10 báo cáo, Đất Xanh Service công bố 9 báo cáo, DKRA công bố 6 báo cáo, One Mount công bố 5 báo cáo, BHS Group công bố 3 báo cáo…. Chưa kể các báo cáo định kỳ của các nền tảng kinh doanh bất động sản trực tuyến và có đơn vị nghiên cứu tài chính chứng khoán…

Trong giai đoạn 2022-2023, trong khi tổng số báo cáo được công bố bởi Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản và Hội Môi giới bất động sản Việt Nam mới chỉ có 21 báo cáo, nhóm 6 doanh nghiệp tư nhân công bố đến 72 báo cáo nghiên cứu. Như vậy trung bình hàng quí, người đọc ít nhất có thể tiếp cận được từ 8-10 báo cáo.

Theo VIRES, những thông tin này mặc dù có ảnh hưởng nhất định đến thị trường nhưng tính xác thực chưa được đảm bảo. Đồng thời cũng chưa có bên thứ ba nào có đủ thẩm quyền và chuyên môn để đánh giá tính chính xác, khách quan của những báo cáo này.

Bên cạnh đó, đa số các doanh nghiệp thực hiện công bố báo cáo nghiên cứu thị trường cũng không đính kèm giải thích rõ về cách làm, phương pháp, dữ liệu đầu vào đến từ đâu. Cho đến nay, việc này tuy không vi phạm pháp luật, nhưng cũng khiến thông tin trên thị trường trở nên mông lung, nhiễu loạn và thiếu kiểm soát.

Hơn nữa, sự sai khác giữa báo cáo thị trường của các bên cũng khiến khách hàng, nhà đầu tư một lần nữa đối mặt với việc không biết như thế nào là đúng, là sai.

Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam lấy ví dụ về giá bán tại thị trường căn hộ chung cư sơ cấp quí 3 tại Hà Nội, CBRE cho biết mức giá bán tăng gần 7% theo quí và tăng 14% theo năm, đạt 2.128 đô la/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì). Thế nhưng Savills lại cung cấp thông tin giá bán đạt 54 triệu đồng/m², tăng 2% theo quí và 13% theo năm.

“Rất khó có thể đòi hỏi tính khách quan 100% từ các bản báo cáo này bởi ngay chính các đơn vị nghiên cứu bao giờ cũng kèm theo khuyến cáo không chịu trách nhiệm về tính chính xác của thông tin, số liệu. Việc tin theo các dữ liệu báo cáo hay không là tùy người tiếp cận.

Trên thực tế, không tránh khỏi việc một số doanh nghiệp lợi dụng quyền được công bố thông tin để điều hướng dư luận, dẫn dắt sai lệch phục vụ lợi ích cá nhân. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến quyết định mua, bán của các chủ thể tham gia thị trường, mà còn làm méo mó ý nghĩa của số hóa dữ liệu về thị trường bất động sản”, VIRES nhận xét.

Không chỉ có sự sai khác nhất định về mặt số liệu, thông tin thị trường, trong các báo cáo nghiên cứu được công bố bởi nhóm doanh nghiệp tư nhân còn chứa các thông tin quảng cáo, định hướng người đọc đến các sản phẩm, dự án bất động sản của chính doanh nghiệp công bố, hoặc doanh nghiệp là đối tác, nhà tài trợ cho báo cáo nghiên cứu. Những thông tin này không được tách thành trang quảng cáo riêng, mà được lồng ghép, cài cắm trong chính dữ liệu báo cáo.

Ví dụ, chỉ trong tháng 3, trung tâm nghiên cứu thị trường thuộc một tập đoàn công bố đến 3 báo cáo nghiên cứu đều truyền tải 2 thông điệp chủ yếu: một là, chung cư trung cấp và cao cấp tại Hà Nội có tiềm năng tăng giá, được săn đón bởi các tầng lớp trung lưu; hai là nguồn cung chung cư trung và cao cấp đang tập trung tại khu vực phía Đông Hà Nội, đồng thời đây cũng là khu vực có triển vọng tăng trưởng vượt trội trong tương lai.

Các báo cáo này đều có nhắc đến loạt dự án bất động sản phía Đông Hà Nội thuộc đối tác của tập đoàn nêu trên.

Cần đẩy nhanh dữ liệu chuẩn quốc gia về bất động sản

Hiện tại, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật Nhà ở sửa đổi vừa mới thông qua đều xác định trách nhiệm công bố thông tin thị trường bất động sản thuộc về Bộ Xây dựng. Tuy nhiên, pháp luật không cấm doanh nghiệp trao đổi thông tin, tự khảo sát và đưa ra báo cáo thị trường, dẫn tới khó tránh khỏi việc một số doanh nghiệp lợi dụng quyền được công bố thông tin để điều hướng dư luận, dẫn dắt sai lệch phục vụ lợi ích riêng. Điều này vừa làm méo mó dữ liệu về thị trường bất động sản, vừa ảnh hưởng đến các chủ thể tham gia thị trường.

Tại kỳ họp Quốc hội vừa qua, nhiều đại biểu Quốc hội đã trao đổi và đề xuất cơ quan soạn thảo phải làm rõ quy trình kiểm soát mức độ công bố thông tin có thể gây nhiễu thị trường, đặc biệt là hành vi thao túng giá, tại Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi và các nghị định, thông tư hướng dẫn sau này.

Cần đẩy nhanh việc xây dựng dữ liệu chuẩn quốc gia về bất động sản để thị trường trở nên minh bạch hơn. Ảnh minh họa: DNCC

Theo đại biểu Trịnh Xuân An (Đoàn đại biểu Đồng Nai), việc thao túng thị trường bất động sản không chỉ thông qua việc đấu thầu bỏ giá cao rồi bỏ cọc, mà còn dùng giá dự án này để “kích” dự án khác, từ đó đẩy mặt bằng giá bất động sản lên rất cao. Nếu không xử lý vấn đề này triệt để thì sẽ tạo thành “bong bóng” trên thị trường.

Ở một góc độ khác, thông tin thiếu minh bạch còn ảnh hưởng tới quá trình kêu gọi thu hút đầu tư. Báo cáo chỉ số hiệu quả quản trị và hành chính công cấp tỉnh (PAPI) năm 2022 cho thấy, trên cả nước, số lượng địa phương được ghi nhận có khả năng tiếp cận thông tin quy hoạch đất đai ở mức cao là rất hiếm, còn lại phần lớn chỉ ở mức trung bình hoặc thấp, cá biệt có những nơi không thay đổi trong nhiều năm. Chưa kể, việc chậm cập nhật thông tin còn khiến các doanh nghiệp loay hoay trong quá trình triển khai dự án.

Trong khi đó, trên thế giới, các phương thức báo cáo, tổng hợp và chia sẻ dữ liệu về nhà đất khá rõ ràng và có khung pháp luật điều chỉnh cụ thể. Thông tin đăng ký đất đai cần được công khai và người dân được phép tiếp cận thông qua hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia.

Chuyên gia đầu tư cá nhân Phan Công Chánh cho rằng điều quan trọng nhất là phải thiết lập cơ chế chia sẻ thông tin liên thông giữa cơ quan quản lý thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản với hệ thống thông tin đất đai của các ngành khác như đăng ký giao dịch bảo đảm, công chứng, thi hành án dân sự… Qua đó mới đảm bảo xây dựng được một hệ thống thông tin đầu vào chuẩn để cả cơ quan quản lý, người dân và doanh nghiệp đều có thể chủ động khai thác và sử dụng theo nhu cầu của mình.

Điều quan trọng là phải có quy định chặt chẽ về chế độ bắt buộc báo cáo định kỳ của các tổ chức có liên quan, từ đó dần hình thành nên dữ liệu chuẩn thông tin về bất động sản quốc gia.