'Ma trận' giá chung cư

Nhìn lại thị trường bất động sản năm 2023 có thể thấy, mỗi chu kỳ lên - xuống đều có cơ hội và thách thức đan xen. Năm 2024, nhiều ý kiến cho rằng thị trường sẽ có bước đột phá khi kinh tế phát triển, nguồn tín dụng đầu tư vào bất động sản tăng. Đáng chú ý, thời điểm này, thị trường bất động sản đã bước vào “điểm đảo chiều” nhưng giá căn hộ chung cư lại “leo thang”, nhất là ở hai đô thị lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh.

Nhu cầu nhà ở ngày càng cao nhưng khả năng chi trả, việc chưa đủ tự tin về nguồn thu nhập hiện tại và tương lai đang khiến không ít người phải bán nhà hoặc tạm hoãn việc mua nhà. Tuy nhiên, lý do chính dẫn đến việc hoãn mua nhà là do giá căn hộ chung cư tăng quá cao.

Mua cũng khó mà bán cũng khó

Khi Tết đến gần, nhiều người có nhu cầu mua nhà mới. Nhưng phần lớn trong số họ đã phải tạm hoãn. Trong khi một số người rao bán nhà nhưng tìm người mua rất khó.

Anh Nguyễn Mạnh Tuấn - ở quận Thanh Xuân (Hà Nội) cho biết, trước áp lực trả nợ vay người thân, bạn bè và trả lãi ngân hàng, anh đành tìm cách bán căn hộ chung cư của gia đình trước Tết. Căn hộ 76m2 được anh Tuấn mua năm 2021 với giá 2,1 tỷ đồng. Gia đình đã bỏ thêm 250 triệu đồng làm nội thất. Anh vay ngân hàng 1 tỷ đồng, thời hạn 10 năm. Trung bình, anh phải trả gốc và lãi mỗi tháng 12-15 triệu đồng.

"Thời điểm mua căn hộ, tôi khá tự tin với thu nhập của mình để chi trả cho khoản vay. Tuy nhiên, cả năm qua tiền lương của vợ chồng tôi chỉ đủ cho sinh hoạt gia đình, khoản nợ vay ngân hàng đã trở thành gánh nặng quá lớn. Vì vậy tôi không thể chịu được thêm và quyết định bán" - anh Tuấn nói và cho biết căn hộ được rao bán với giá 2,7 tỷ đồng. Với số tiền đó thì không thể mua được căn chung cư khác cho dù diện tích nhỏ hơn vì hầu hết các chung cư mở bán ở nội thành Hà Nội đều có giá khởi điểm từ 55 - 90 triệu đồng/m2. Để mua được một căn hộ 2 phòng ngủ, phải bỏ ra số tiền từ 3 - 5 tỷ đồng.

Một người khác, chị Trần Thu Hương - nhân viên văn phòng làm việc tại quận Đống Đa (Hà Nội) cho biết, hai vợ chồng chị cầm 2,5 tỷ đồng trong tay “bôn ba” khắp ngả suốt cả tháng ròng nhưng vẫn không thể mua được nhà, dù đó là căn hộ chung cư cũ vài chục m2 và đã sử dụng hơn 15 năm.

Ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội cho rằng, việc mua chung cư đang ngày càng khó đối với người dân khi tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà. Trong tương lai, các dự án chung cư sơ cấp cũng sẽ có mặt bằng giá cao vì chủ đầu tư phải tối ưu lợi nhuận khi các chi phí bị đẩy lên.

Thực tế thì một người có mức thu nhập trung bình khoảng 15 triệu đồng/tháng, trừ khoản sinh hoạt phí ở những đô thị lớn như TP Hà Nội hay TPHCM thì còn dư khoảng 6 triệu đồng. Như vậy, cần ít nhất 20 năm mới tích góp được 1,5 tỷ đồng. Còn với mức thu nhập 20-30 triệu đồng/tháng, muốn mua được một căn hộ 1,5 tỷ đồng cũng phải tích góp trong 10-15 năm.

Nhưng, đáng tiếc là, ở thời điểm này, dù có ngay 1,5 tỷ đồng thì cũng không tìm thấy dự án căn hộ nào ở Hà Nội hay TPHCM có giá bán như vậy.

Trong khi đó, hàng loạt căn hộ chung cư cao cấp tại Hà Nội lại đang rao bán ở khoảng 10 tỷ đồng/căn, tặng kèm nội thất. Với 1 căn hộ như vậy, nếu ở quận Nam Từ Liêm sẽ có giá khoảng 77 triệu đồng/m2. Còn ở quận Cầu Giấy thì rơi vào khoảng 91 triệu đồng/m2.

Một thông tin từ Savills Việt Nam gây choáng khi cho rằng trong 4 năm gần đây, giá chung cư đã tăng tới 77%. Cụ thể, trong quý IV/2023, giá sơ cấp trung bình của căn hộ chung cư đã đạt 54 triệu đồng/m2, tăng trong 19 quý liên tiếp và tăng hơn 77% so với quý I/2019. Còn theo Bộ Xây dựng, giá chung cư đang ở mức rất cao. Tại Hà Nội, trên thị trường sơ cấp, mức giá bán trung bình của các căn hộ mở bán mới đạt khoảng 50,8 triệu đồng/m2; tăng gần 7% theo quý (khoảng 3,6 triệu đồng/m2); 14% theo năm (khoảng 7 triệu đồng/m2). Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình đạt khoảng 32 triệu đồng/m2; tăng 2,7% (khoảng 800.000 đồng/m2) theo quý và 0,8% (250.000 đồng/m2) theo năm.

Đáng chú ý, theo CBRE (công ty đầu tư kinh doanh dịch vụ BĐS), giá chung cư Hà Nội đang tăng nhanh. Tại thời điểm này, giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội đạt 53 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì); tăng 4,6% theo quý và 14,6% theo năm.

Cảnh giác với “ma trận” giá

Càng gần Tết, những quảng cáo kiểu như “vỡ nợ cần bán nhà, bán gấp, giá sốc cuối năm”... xuất hiện ngày càng nhiều. Nhưng, có đúng như vậy không? Điều trước tiên có thể nói đó chỉ là thông tin đánh vào lòng tham hòng trục lợi. Khách hàng cần thận trọng đặt cho mình câu hỏi: Vì sao giá rao bán thấp hơn hẳn thị trường như vậy?

Đánh giá về BĐS thổ cư Hà Nội, ông Đỗ Ngọc Thắng - Giám đốc Kinh doanh vùng của OneHousing cho rằng thời điểm này giao dịch BĐS thổ cư diễn ra sôi động nhất, điều đó cũng là thông lệ hàng năm. Tuy nhiên người mua khi tham gia vào thị trường cần tìm hiểu kỹ để nhận diện những rủi ro. Trước hết, về pháp lý, khách hàng có thể gặp rủi ro phổ biến là giao dịch nhà chưa sổ, không sổ, mua bán giấy tờ viết tay hoặc vi bằng, chung sổ, sổ đang ở chỗ tín dụng đen, hoặc chủ nhà đặt cọc cho 2-3 người… Nếu kiểm tra không kỹ thì hệ lụy khó có thể lường hết vì giá trị của các BĐS thường rất lớn.

“Hãy cảnh giác trước những thứ rẻ bất ngờ” - ông Thắng nói.

Chuyên gia trong lĩnh vực BĐS cho rằng, trước “ma trận” rao bán nhà đất giá rẻ trước Tết, người mua nhất thiết phải kiểm tra kỹ sổ đỏ và các thông tin trên sổ phải chính xác mới xuống tiền đặt cọc. Trong khi khó xác định giá, thì cần đi xem nhiều địa chỉ tương tự để có được mức giá trung bình. Đặc biệt, trong giao dịch BĐS thổ cư, vai trò của môi giới là rất quan trọng, từ lúc tìm kiếm, đi xem nhà tới khi tiến hành thủ tục mua bán. Thế nên ngay từ lần đầu gặp và tiếp xúc, thông qua một số câu hỏi, khách hàng hãy tự kiểm tra họ có nghề, có tâm, có hiểu về khu vực hay không....

Nếu “đặt trọn niềm tin” vào môi giới thì hoàn toàn có khả năng người mua BĐS sẽ “sập bẫy”.

Thị trường bất động sản đang ảo?

Thông tin tại diễn đàn “Thị trường BĐS Việt Nam 2024 - Vượt qua thách thức” do VARS tổ chức mới đây, bà Phạm Thị Miền - Phó trưởng Ban nghiên cứu thị trường và Tư vấn xúc tiến đầu tư (VARS) cho biết, thị trường thiếu vắng hẳn các sản phẩm nhà ở thương mại bình dân. Nguồn cung các căn hộ có giá dưới 25 triệu đồng/m2 chỉ có từ các dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà thương mại tại các tỉnh thành nhỏ. Nguồn cung căn hộ có mức giá 40 triệu đồng/m2 gần như chỉ có tại các tỉnh thành xung quanh như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Giang, Bắc Ninh...

Song song với các giải pháp tháo gỡ khó khăn về mặt pháp lý, nguồn vốn cho thị trường BĐS thì niềm tin của khách hàng và nhà đầu tư vẫn sẽ là yếu tố quyết định trong năm 2024. Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS, tuy chưa thể khẳng định thị trường sẽ đạt được các kết quả rực rỡ, nhưng chắc chắn 2024 sẽ là “viên gạch đầu tiên” xây nền móng cho chu kỳ phát triển mới của thị trường BĐS Việt Nam.

Theo cách nhìn nhận đó, có thể hiểu rằng năm 2024 là năm “phất lên” của các DN BĐS. Tuy nhiên, với người mua nhà đất thì sao? Nhiều dự báo cho rằng giá BĐS (đặc biệt là căn hộ chung cư tại Hà Nội và TPHCM) vẫn sẽ duy trì mức giá cao cả trên thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Nhận định chung, trong năm 2024, giá căn hộ chung cư ở Hà Nội sẽ vượt giá chung cư tại TPHCM từ 3%-5%.

Thực tế cho thấy, ở thời điểm giữa tháng 1/2024, ngay cả căn hộ chung cư ngoại thành Hà Nội (huyện Hoài Đức) thì cũng đã có giá trên 40 triệu đồng/m2. Nhiều người chưa từng có ý nghĩ mua nhà ở các quận Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm vì xa trung tâm, nhưng họ đã giật mình vì các dự án đang mở bán cũng đều từ 50-60 triệu đồng/m2.

Một người mua nhà cho biết, cuối tháng 12/2023, anh chần chừ khi gia chủ ra giá 2,5 tỷ đồng căn hộ chung cư 71 m2 tại Giang Biên (quận Long Biên). Sau khi “nghĩ thông suốt”, 20 ngày sau anh trở lại để mua nhà đón Tết thì chủ nhà đã tăng giá lên 2,9 tỷ đồng. Có nghĩa là chỉ trong vòng 3 tuần giá đã lên 400 triệu đồng. Trong khi từ khu vực này vào trung tâm Hoàn Kiếm cũng xa đến 17 km.

Giá căn hộ chung cư ở Hà Nội đang lên rất cao. Nhiều người đặt câu hỏi: Liệu có phải đó là giá ảo? Và vấn đề đặt ra với cơ quan chức năng là các biện pháp để quản lý thị trường BĐS. Phải lấy lại sự bình ổn của thị trường thì mới mong phát triển bền vững.