M&A thành công, vai trò của “bà mối” mát tay

Trong mỗi thương vụ mua bán, sáp nhập (M&A), thì giai đoạn tư vấn và thuyết phục thường rất dài và tốn kém. Do vậy, phải lựa chọn đơn vị tư vấn một cách khôn ngoan để giảm thiểu rủi ro.

Nhu cầu tìm mua và bán cao

Sau thời kỳ khủng hoảng từ 2010 - 2013, thị trường bất động sản dần hồi phục, phát triển mạnh trở lại và thu hút nhiều nhà đầu tư cả trong nước và nước ngoài. Trong giai đoạn này, hầu hết các đại gia bất động sản đều thực hiện chiến lược mở rộng quỹ đất thông qua các thương vụ M&A.

Trong nửa đầu năm 2019, thị trường bất động sản Việt Nam đã chứng kiến thêm một loạt thương vụ M&A lớn trong lĩnh vực bất động sản.

Chẳng hạn, thương vụ M&A của Tập đoàn Keppel Land với Tập đoàn Nam Long tại Dự án Đồng Nai Waterfront (Đồng Nai). Giá trị của thương vụ được công bố là hơn 2.300 tỷ đồng (tương đương hơn 100 triệu USD). Sau thương vụ này, đại gia địa ốc đến từ Singapore và Nam Long sẽ cùng phát triển khu dân cư rộng 170 ha tại xã Long Hưng, TP. Biên Hòa, Đồng Nai.

Keppel Land gần đây cũng đã công bố thông tin về việc mua lại 3 khu đất tại TP.HCM. Cụ thể, thông qua công ty con, đại gia bất động sản Singapore đã ký kết hợp đồng mua bán có điều kiện với Địa ốc Phú Long cho 60% cổ phần của toàn khu đất, với tổng số tiền đầu tư là 1.304 tỷ đồng (tương đương 56 triệu USD).

Hay gần đây nhất, CapitaLand phát đi thông báo đã hoàn tất thương lượng với Temasek và mua lại toàn bộ các cổ phiếu hiện hành của Công ty Ascendas and Singidge Pte. Ltd. Sau khi thâu tóm công ty này, CapitaLand bổ sung Dự án OneHub Saigon vào danh mục đầu tư tại Việt Nam. Đây là khu phức hợp văn phòng thương mại, công nghiệp và vận tải rộng 12 ha nằm ở lối vào Khu công nghệ cao Sài Gòn, tiếp giáp Xa lộ Hà Nội.

Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch "Sohovietnam - công ty chuyên về tư vấn chuyển nhượng dự án bất động sản cũng nhận định, những năm gần đây, thị trường M&A bất động sản Việt Nam rất sôi động. Có nhiều nhu cầu mua và bán dự án, nhưng thị trường có sự phân hóa rõ rệt. Những dự án chào bán với giá cao và dự án có hồ sơ pháp lý sơ sài sẽ khó giao dịch thành công".

“Chúng tôi đã tư vấn chuyển nhượng thành công khoảng vài chục giao dịch, mỗi giao dịch là một bài toán cần lời giải khác nhau. Giá trị những thương vụ tầm trung khoảng 200 - 400 tỷ đồng, cũng đã có giao dịch thành công lên tới trên 1.000 tỷ đồng. Vì yêu cầu bảo mật, nên chúng tôi không được phép tiết lộ chi tiết của giao dịch”, ông Cần chia sẻ.

Lựa chọn đơn vị tư vấn phù hợp

Theo báo cáo của Nhóm Nghiên cứu Diễn đàn M&A Việt Nam và Trung tâm Nghiên cứu đầu tư và Mua bán sáp nhập, các giao dịch trong lĩnh vực bất động sản trong giai đoạn 2017 - 2019 đang hướng tới các dự án ở khu vực thành thị lớn, hoặc đô thị mới phát triển, nơi tập trung cư dân, các dự án nghỉ dưỡng, các khách sạn ở vị trí trung tâm.

Hình thức chủ yếu được lựa chọn là các nhà đầu tư nước ngoài, với khả năng tài chính mạnh và giàu kinh nghiệm sẽ hợp tác cùng với doanh nghiệp địa phương, những nhà đầu tư đang nắm giữ đất đai, có mối quan hệ chặt chẽ với chính quyền sở tại và am hiểu thị trường để cùng phát triển dự án.

Hoạt động M&A trên thị trường bất động sản diễn ra ở hầu hết các phân khúc, từ nhà ở, văn phòng, bán lẻ, khách sạn, đến khu công nghiệp.

Theo đánh giá của các chuyên gia trong ngành, hoạt động M&A đã diễn ra thực sự sôi động trong thời gian qua. Bên cạnh nhiều thương vụ M&A diễn ra thành công, mang lại kết quả tốt cho cả hai bên, thì lại có không ít thương vụ là phải nếm “trái đắng". Có nhiều nguyên nhân khác nhau, nhưng có một điểm chung là thiếu bóng dáng của nhà tư vấn chiến lược.

Tại Diễn đàn M&A Việt Nam 2019 do Báo Đầu tư và Công ty AVM tổ chức vào đầu tháng 8 vừa qua, ông Ben Gray, Giám đốc thị trường vốn, Công ty Cushman & Wakefield cho biết, vai trò của các công ty tư vấn và công ty luật trong mỗi thương vụ M&A là rất lớn. Bởi tại Việt Nam, để thực hiện thành công một giao dịch M&A thường khá phức tạp về vấn đề pháp lý.

Chưa kể, giai đoạn tư vấn và thuyết phục thường rất mất thời gian và tốn kém. Do vậy, cần phải lựa chọn 1 đơn vị có kinh nghiệm để xử lý những vấn đề này, họ có khả năng tìm ra cách giải quyết để đáp ứng nhu cầu của bên mua.

“Một thương vụ trị giá khoảng 10 triệu USD, thì mức phí cho đơn vị tư vấn là khoảng 1%, đây một khoản tiền khá cao. Tuy nhiên, nếu không có sự tham gia của các đơn vị này, thì có thể giá trị của thương vụ sẽ mất đi 20%. Do vậy, không chỉ cần hiểu rõ đối tác, mà còn cần hiểu bên tư vấn và lựa chọn đơn vị tư vấn một cách khôn ngoan để giảm thiểu rủi ro”, ông Gray nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Andy Ho, Giám đốc Đầu tư Vinacapital cũng cho rằng, luật sư và nhà tư vấn đều là những thành tố cần có trong việc hỗ trợ, hợp tác giữa các bên để thực hiện M&A. Do vậy, cần chọn lọn kỹ các đối tác này để đạt thương vụ thành công.

Theo nhìn nhận của ông Andy Ho, nếu đơn vị tư vấn thất bại trong việc hướng dẫn, khuyến nghị phương pháp chốt hay định giá cũng như pháp lý cần rà soát cẩn trọng liên quan, thì có đàm phán đến mấy cũng không đi đến kết thúc thương vụ thành công. Nếu muốn tiết kiệm tiền, thì doanh nghiệp cần phải thuê và chọn đơn vị tư vấn có kinh nghiệm, chẳng hạn như yêu cầu họ đưa ra 5 giao dịch đã tư vấn trong ngành tương tự để tham khảo.

“Một nhà tư vấn giỏi trong lĩnh vực bất động sản chưa chắc đã giỏi trong tư vấn ngành thuỷ sản hay hoá chất…, vì mỗi ngành có một đặc thù riêng. Do vậy, cần chọn lọc kỹ luật sư, cũng như nhà tư vấn, bởi dù có các đối tác này cùng tham gia vào quá trình M&A nhưng chưa chắc chắn thương vụ đó sẽ thành công”, ông Andy Ho nói và cho biết thêm, đã có rất nhiều trường hợp doanh nghiệp chọn đơn vị tư vấn vì là bạn bè với nhau và nhiều thương vụ đã thất bại.

Là người trong cuộc và đã từng “mai mối” thành công cho nhiều doanh nghiệp, ông Cần chia sẻ, có người gọi nghề tư vấn - môi giới, là nghề ăn nói giỏi, nhiều mối quan hệ, nhưng đằng sau thành công của mỗi thương vụ là những cuộc đấu trí căng thẳng, kịch tính. Có những lúc, tưởng chừng thương vụ đã chắc chắn thành công, nhưng bỗng chốc lại “xôi hỏng bỏng không” vì vào phút cuối, bên bán bỗng dưng đòi thêm điều kiện, bên mua kiên quyết không chịu nhượng bộ và rồi thương vụ lại trở về vạch xuất phát.

“Cái khó của thị trường mua bán dự án hiện nay là ở khía cạnh tâm lý của doanh nghiệp. Họ muốn bán dự án nhưng lại không muốn công khai vì sợ ảnh hưởng đến uy tín và thương hiệu. Nhưng nếu âm thầm tìm người mua thì không khác gì mò kim đáy biển, bởi họ cũng không biết ai có nhu cầu mua để mà bán”, vị lãnh đạo này nói và cho biết thêm, làm thế nào để biết được nhu cầu của những doanh nghiệp này (bên mua) là một bài toán khó không chỉ cho bên bán, mà còn đối với cả những người môi giới chuyên nghiệp.