M&A khu công nghiệp: Chờ sóng nổi

Bất chấp Covid, các thương vụ mua bán - sáp nhập (M&A) khu công nghiệp vẫn được xúc tiến, bất động sản liền kề khu công nghiệp cũng đang được quan tâm nhiều hơn… Bà Vũ Thị Thu Hằng, Giám đốc Kinh doanh TNI Holdings Vietnam có những chia sẻ xung quanh vấn đề này.

Trong bối cảnh hầu hết các phân khúc đều chịu tác động của dịch bệnh Covid-19, bất động sản công nghiệp nổi lên như là điểm sáng hiếm hoi của thị trường, ý kiến của bà ra sao?

Đúng là dịch Covid-19 đang diễn biến khó lường hơn và tác động tiêu cực lên thị trường địa ốc, thế nhưng phân khúc bất động sản công nghiệp lại “đi ngược” thị trường khi duy trì được sự sôi động, đặc biệt trong việc thu hút thêm dòng vốn mới thông qua hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A). Thị trường bất động sản công nghiệp ghi nhận nhiều chủ đầu tư trong nước cũng như nước ngoài được phê duyệt đầu tư tại các khu công nghiệp mới, hứa hẹn sẽ cung cấp thêm hàng nghìn héc-ta đất công nghiệp để đáp ứng nhu cầu đầu tư gia tăng trong thời gian tới.

Với TNI Holdings Vietnam, có lời đề nghị M&A hấp dẫn nào không?

Thời gian qua, nhiều đối tác lớn đặt vấn đề M&A với chúng tôi, điều này đến từ việc đối tác đánh giá cao TNI Holdings Vietnam khi có hơn 25 năm hoạt động trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp, có mạng lưới khu công nghiệp phủ rộng trên khắp cả nước với 14 khu công nghiệp cùng hệ thống khách hàng đến từ 22 quốc gia và vùng lãnh thổ trên thế giới. Ngoài ra, TNI Holdings Vietnam cũng nhận được nhiều đề nghị M&A từ các chủ đầu tư khu công nghiệp quy mô vừa và nhỏ trong nước cũng như một số nhà đầu tư nước ngoài.

Vậy đâu là nhóm “đi săn” nhiều nhất?

Thực tế thị trường cho thấy, có 2 nhóm doanh nghiệp ưu tiên lựa chọn phương thức M&A bất động sản công nghiệp, một là các doanh nghiệp nội địa mới đầu tư vào lĩnh vực này, chưa có kinh nghiệm trong đầu tư phát triển, kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp và nguồn tài chính hạn chế; hai là các doanh nghiệp nước ngoài, có tiềm lực tài chính nhưng chưa nắm rõ thị trường cũng như quy trình đầu tư khu công nghiệp tại Việt Nam, nên sẽ có nhu cầu M&A với các doanh nghiệp tại địa phương vốn có lợi thế về điều này.

Từ kinh nghiệm thực tế, bà thấy thực hiện giao dịch M&A bất động sản công nghiệp tại Việt Nam thường gặp khó khăn gì?

Bất động sản công nghiệp đang là phân khúc thu hút nhiều sự quan tâm từ các nhà đầu tư cả trong và ngoài nước, nhưng để thực hiện các thương vụ M&A trong phân khúc này không hề đơn giản.

Bên cạnh khó khăn trong việc tìm kiếm quỹ đất, chuẩn bị nguồn tài chính, hoàn thiện hồ sơ, thủ tục pháp lý và khai thác nguồn khách hàng tiềm năng, cũng cần phải đảm bảo thỏa mãn kỳ vọng của các bên về phương thức hợp tác, giá chuyển nhượng…

Chúng ta đang nói nhiều về việc “làm tổ đón đại bàng” trước làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng từ bên ngoài vào Việt Nam ngày một rõ nét, theo bà, các “đại bàng” hay nhìn vào yếu tố nào để đầu tư?

Để ra quyết định đầu tư vào một địa phương, bên cạnh giá thuê, các nhà đầu tư chiến lược còn chú trọng tới nhiều yếu tố khác như vị trí địa lý, kết nối giao thông, nguồn cung nguyên vật liệu, nguồn nhân lực, chất lượng tay nghề lao động…

Các nhà đầu tư chiến lược (đại bàng) thường là các doanh nghiệp lớn, nên mỗi hoạt động đầu tư đều tác động nhiều mặt, từ cổ đông, đối tác, khách hàng… tới giá trị cổ phiếu trên sàn chứng khoán. Bên cạnh đó, mức vốn đầu tư của các “đại bàng” cũng thường có giá trị lớn, mang lại nhiều giá trị về kinh tế, vì thế yêu cầu đặt ra sẽ cao và khắt khe hơn so với các nhà đầu tư khác.

Vậy đâu là thuận lợi, khó khăn khi đón các “đại bàng”?

Khi thu hút nhóm khách thuê này, điểm thuận lợi dễ nhận thấy là diện tích cho thuê và tỷ suất đầu tư lớn, mang lại các giá trị thương hiệu cho chủ đầu tư khu công nghiệp, đóng góp tích cực cho ngân sách địa phương…

Song, khó khăn cũng không ít, bởi đặc thù đầu tư quy mô lớn nên thời gian tìm hiểu, đàm phán thường kéo dài, cùng với đó là những yêu cầu cao về mức độ và tiến độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng cũng như thủ tục pháp lý, gắn với những yêu cầu khắt khe về các điều khoản hợp tác trong hợp đồng, bên cạnh các tiêu chí cơ bản như khu công nghiệp nằm ở vị trí thuận lợi cho việc xuất và nhập hàng hóa, gần nguồn cung nguyên vật liệu; địa phương có đủ nguồn cung về lao động phổ thông và chất lượng cao; nhiều ưu đãi về giá và các chính sách hỗ trợ kèm theo…

Còn về sản phẩm thuê thì sao?

Hiện nay, nhu cầu khách thuê khá đa dạng. Đối với các nhà đầu tư đã thông hiểu thị trường Việt Nam, họ thường thuê đất và tự xây dựng nhà xưởng, còn các nhà đầu tư mới sẽ ưu tiên thuê nhà xưởng xây sẵn để có thể bắt tay vào sản xuất nhanh nhất, sau một thời gian hoạt động mới đầu tư mua đất để mở rộng sản xuất.

Trong thời gian qua, bà có nhận thấy sự dịch chuyển địa điểm đầu tư đáng chú ý nào không?

Hiện nay, tại Việt Nam, các thị trường vệ tinh trong thu hút đầu tư FDI chủ yếu là các thị trường truyền thống như Hà Nội, Bắc Ninh, Hải Phòng, TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai… Những địa phương này tuy chiếm lợi thế về vị trí địa lý, môi trường đầu tư kinh doanh, kết nối giao thông..., nhưng cũng có nhiều hạn chế khi quỹ đất hạn hẹp, mức giá đầu tư cao, chi phí nhân công cao…

Do đó, các nhà đầu tư nước ngoài hiện có xu hướng tìm đến các địa phương đáp ứng được nhu cầu về quỹ đất, nguồn nhân lực, chi phí đầu tư cùng với nhiều chính sách ưu đãi đầu tư hấp dẫn hơn như Thanh Hóa, Nghệ An, Thái Bình, Quảng Ninh…