M&A BĐS Việt Nam thời Covid-19: Mở rộng thị trường, phân khúc

Năm 2021, dù tiếp tục chịu ảnh hưởng tiêu cực của đại dịch Covid-19 bùng phát từ năm 2020, nhưng thị trường bất động sản vẫn ghi nhận nhiều thương vụ mua bán, sáp nhập (M&A) về mở rộng quỹ đất và góp vốn doanh nghiệp.

Đáng chú ý, theo số liệu của một số đơn vị nghiên cứu thị trường, khối ngoại đang chiếm lĩnh giá trị các thương vụ M&A bất động sản. Hoạt động M&A bất động sản trong 2 năm đại dịch diễn biến ra sao và vai trò của khối ngoại trong hoạt động này? Batdongsan.com.vn đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản về vấn đề này.

- Thưa ông, ông có thể phác thảo diện mạo thị trường M&A Bất động sản Việt Nam trong những năm qua, đặc biệt là thời kì Covid-19?

Trong khoảng thập kỷ qua, hoạt động M&A các dự án bất động sản ở Việt Nam đã và đang có xu hướng phát triển. M&A tại Việt Nam chủ yếu xuất hiện ở những dự án bất động sản có quy mô nhỏ và vừa, không nhiều hoạt động M&A tại các dự án lớn. Chủ đầu tư các dự án M&A cũng thường là doanh nghiệp vừa và nhỏ, yếu năng lực, đặc biệt là năng lực vốn. Tuy nhiên, thị trường cũng có chủ đầu tư có năng lực thực hiện M&A với mục đích tái cấu trúc hoạt động phát triển kinh doanh. Trên thực tế, theo quan sát của tôi, trường hơp này xuất hiện không nhiều, rất hãn hữu.

M&A ở Việt Nam không bị cấm bởi pháp luật nhưng cũng rất khó khăn thực hiện bởi các quy định hành chính tại các địa phương. Do vậy, giải pháp M&A dự án bất động sản thường được thực hiện phổ biến là chuyển nhượng toàn bộ cổ phần sở hữu dự án hoặc góp vốn hợp tác đầu tư hoặc nhận chuyển nhượng một phần số lượng cổ phần chủ sở hữu. Do thủ tục hành chính và các quy định pháp luật Việt Nam rất phức tạp để có thể nhận được dự án bất động sản nên quá trình hoàn thiện thủ tục đầu tư rất khó khăn và kéo dài rất nhiều năm, đồng nghĩa rủi ro luôn thường trực các nhà đầu tư. Vì vậy các doanh nghiệp nước ngoài thường lựa chọn phương án tìm dự án có sẵn để thực hiện M&A.

Kể từ năm 2020, khi Việt Nam cũng phải hứng chịu bởi ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19, nhiều chủ đầu tư bất động sản lâm vào khó khăn vì kinh tế suy yếu, thiếu nguồn lực triển khai nên hiện tượng M&A xuất hiện nhiều hơn. Nhưng phần lớn vẫn là các dự án được thực hiện bởi các chủ đầu tư có quy mô hoạt động vừa và nhỏ. Tỷ lệ dự án phải thực hiện M&A cũng không nhiều, ước chiếm 10% trong tổng số các dự án bất động sản đang triển khai trên cả nước.

- Thưa ông, dòng tiền M&A BĐS có đặc điểm gì nổi bật trong thời gian qua?

Trước đây, hiện tượng M&A chỉ xảy ra tại các thị trường lớn, truyền thống như Hà Nội hay TP.HCM và thường tập trung ở các dự án về nhà ở, đô thị. Nhưng thời gian qua, hoạt động M&A đã xuất hiện rộng hơn về khu vực, thị trường, đa dạng hơn về thể loại phân khúc. Cụ thể, những vùng mới phát triển kinh tế, hoạt động đầu tư cơ sở hạ tầng tại địa phương đang ở giai đầu thực hiện xuất hiện hiện tượng M&A. Hoặc chủ đầu tư năng lực yếu, không thể đi đường dài cũng phải tìm giải pháp M&A dự án. Ngoài ra, có thể thấy ở những vùng ngoại ô các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM hoặc như các tỉnh có tiềm năng phát triển nhưng chưa thực sự sôi động cũng xuất hiện hoạt động M&A dự án bất động sản.

Hiện nay, M&A bất động sản còn xuất hiện ở những dự án bất động sản công nghiệp, sinh thái. Và đặc biệt trong giai đoạn bị ảnh hưởng bởi Covid, xuất hiện cả M&A ở những khu du lịch, khách sạn, nhà hàng, cơ sở thương mại, bán lẻ… là những phân khúc, loại hình chịu ảnh hưởng nặng nề bởi Covid-19.

- Theo ông, khối ngoại đóng vai trò như thế nào trên thị trường M&A bất động sản Việt Nam?

M&A bất động sản ngày một xuất hiện nhiều hơn cho đối tượng doanh nghiệp có vốn nước ngoài, xuất hiện chủ yếu ở những dự án có quy mô, giá trị chuyển nhượng thường rất lớn, ấn tượng. Bởi năng lực của các doanh nghiệp ngoại tốt hơn doanh nghiệp trong nước. Một phần nữa, doanh nghiệp ngoại thường đi cùng các tổ chức quỹ tài chính nên khả năng M&A của họ thường rất hấp dẫn.

- Ông có nhận xét gì về các dự án BĐS được các chủ đầu tư nước ngoài phát triển tại Việt Nam?

Các chủ đầu tư nước ngoài phát triển bất động sản tại Việt Nam đã thực sự tạo nên những luồng gió mới trên thị trường. Họ tạo nên những concept, những xu hướng mới và nhìn chung là đầu tư bài bản, đồng bộ. Sự xuất hiện của các chủ đầu tư nước ngoài đã làm các doanh nghiệp trong nước được tiếp cận các kiến thức mới và cao trong việc tạo ra những dự án, công trình đô thị cao cấp chất lượng. Một số ví dụ điển hình về các dự án bất động sản được phát triển bởi khối ngoại có thể kể đến như Keangnam, Lotte, Gamuda, Phú Mỹ Hưng. Qua gần 2 thập kỉ, kể từ khi các doanh nghiệp nước ngoài vào Việt Nam đầu tư phát triển, doanh nghiệp trong nước đã học hỏi được rất nhiều, thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam phát triển chuyên nghiệp và bài bản hơn.

- Cảm ơn ông về cuộc trò chuyện này!