M&A bất động sản tăng nhiệt: Các ông lớn trong và ngoài nước "đua nhau" mở rộng

Các ông lớn trong nước thời gian gần đây cũng đã "lộ diện" trên thị trường M&A. Loạt thương vụ đình đám đã diễn ra như Tập đoàn KIDO nâng tỷ lệ sở hữu tại Công ty Cổ phần Hùng Vương hay Tập đoàn Mường Thanh sở hữu khách sạn Hoàng Anh Gia Lai. Không chỉ doanh nghiệp Việt, các tay to nước ngoài cũng đã đưa về trong tay những dự án lớn.

NHIỀU THƯƠNG VỤ “HOT”

Mới đây, Công ty Cổ phần Tập đoàn KIDO thông báo hoàn tất giao dịch nâng tỷ lệ sở hữu tại Công ty Cổ phần Hùng Vương lên 58,05% vốn điều lệ và đưa Công ty Cổ phần Hùng Vương trở thành công ty con của tập đoàn.

Cụ thể, trong tháng 8 KIDO đã có 2 lần mua hơn 9,5 triệu cổ phần và 4,5 triệu cổ phần của Công ty Cổ phần Hùng Vương để hoàn tất sở hữu 58,05% vốn điều lệ tại doanh nghiệp này.

Được biết, Công ty Cổ phần Hùng Vương là chủ Trung tâm Thương mại Hùng Vương Plaza đặt tại số 126 Hồng Bàng, Quận 5, TP.HCM với 4 mặt tiền và tổng diện tích sàn kinh doanh thương mại gần 45.000 m2, gồm 7 tầng nổi thương mại cùng bãi giữ xe tầng hầm và ngoài trời.

Đầu tháng 8/2024, Tập đoàn Mường Thanh thông báo về việc tiếp quản khách sạn Hoàng Anh Gia Lai tại số 1 Phù Đổng, thành phố Pleiku từ Công ty TNHH Đầu tư Hoàn Sinh Gia Lai. Giá chuyển nhượng không được công bố.

Khách sạn Hoàng Anh Gia Lai hoạt động từ tháng 12/2005 với diện tích 14.165 m2, 12 tầng, có tổng mức đầu tư 80 tỷ đồng. Khách sạn có 117 phòng ngủ, gồm 3 loại phòng Suite, Deluxe và Superior.

khách sạn Hoàng Anh Gia Lai được Tập đoàn Mường Thanh mua lại

Tháng 10/2024, Hoàng Anh Gia Lai thông tin về việc chuyển nhượng khách sạn ở Pleiku để trả nợ trái phiếu. Tại báo cáo tài chính quý 3/2023, công ty này ghi nhận doanh thu 180 tỷ đồng từ việc bán khách sạn. Bên mua là Công ty TNHH Đầu tư Hoàn Sinh Gia Lai.

Trong chuỗi M&A từ đầu năm đến nay, không thể không nhắc đến thương vụ ông lớn Novaland phải cắt máu, bán công ty con. Cụ thể, Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc Nova (Novaland) đã chuyển nhượng toàn bộ vốn góp tại Công ty Cổ phần Huỳnh Gia Huy trong quý 2/2024 với giá chuyển nhượng chỉ 1,9 tỷ đồng. Giá chuyển nhượng này không bao gồm giá trị các tài sản tiện ích và các nghĩa vụ nợ tồn đọng.

Điều đáng nói ở đây, sau thương vụ này, Novaland ghi nhận khoản lỗ 797 tỷ đồng. Giải trình tại báo cáo tài chính quý 2/2024, Novaland cho biết, do chênh lệch giữa tổng giá trị chuyển nhượng và giá trị ghi sổ tài sản thuần.

Công ty Cổ phần Huỳnh Gia Huy là chủ đầu tư dự án NovaHills Mũi Né tại Phan Thiết. Dự án có quy mô diện tích 44 ha với 609 căn biệt thự nghỉ dưỡng và 17 nhà phố thương mại, đang hoạt động dưới thương hiệu Centara Mirage Resort Mui Ne.

Những cái tên ngoại cũng đang dần mạnh mẽ hơn trong việc M&A bất động sản. Tháng 4 năm nay, Tập đoàn Kim Oanh hợp tác với các Tập đoàn NTT Urban Development, Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi Co Ltd (Nhật Bản) để phát triển dự án Một Thế Giới (The One World). Dự án này rộng 50ha tại Bình Dương, có tổng vốn đầu tư hơn 1 tỷ USD bao gồm shophouse, nhà phố liền kề, biệt thự compound và căn hộ….

Hay Nishi Nippon Railroad (Nhật Bản) mua lại 25% cổ phần trong dự án Paragon Đại Phước rộng 45,5ha từ Tập đoàn Nam Long với giá khoảng 26 triệu USD. Sau khi hoàn tất thương vụ chuyển nhượng có giá trị khoảng 662 tỷ đồng này, ước tính Nam Long có thể thu về khoản lợi nhuận sau thuế khoảng 200 tỷ đồng.

MẢNH ĐẤT BÉO BỞ CHO TAY CHƠI NƯỚC NGOÀI

Nhận định về hoạt động M&A của thị trường bất động sản thời gian qua, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho biết, các nhà đầu tư nước ngoài rất quan tâm tới bất động sản Việt Nam, nhất là Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore… với những kế hoạch dài hơi và số vốn khổng lồ.

Hiện các doanh nghiệp bất động sản trong nước có tiềm lực tài chính mạnh bắt đầu gia nhập thị trường M&A với việc “chạy đua” lên kế hoạch các quỹ đất pháp lý sạch. Đồng thời chào bán, kêu gọi hợp tác đầu tư dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp có quỹ đất nhưng lại đang gặp khó về dòng tiền để triển khai dự án. Trước khi các luật mới có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, các chủ đầu tư có dự án treo cấp tốc tìm cách xây dựng hoặc chuyển giao cho đơn vị có năng lực để triển khai dự án.

Đặc biệt, Việt Nam là quốc gia có dân số cao, các thành phố lớn Hà Nội và TP.HCM dân số đông đúc trên 10 triệu người thì bất động sản nhà ở luôn là phân khúc nhà đầu tư ngoại quan tâm.

Về thời gian vòng quay vốn bất động sản nhà ở tính từ lúc có chủ trương, xin giấy phép khoảng 2 năm, cộng thêm 3 năm xây dựng xong thì trong khoảng 5 năm là hoàn vốn. Vấn đề là quỹ đất hiện nay hạn chế.

Có những nhà đầu tư ngoại vào Việt Nam từ lâu, họ đã tích lũy được quỹ đất riêng. Cho nên các nhà đầu tư mới thường nhìn sang lĩnh vực tòa nhà văn phòng, bất động sản bán lẻ… có suất sinh lời 7-8%/năm. So với các nước xung quanh, tỷ lệ sinh lời từ kinh doanh bất động sản chỉ 2-3%/năm, tại Việt Nam đạt tới 8-10%/năm, quá hấp dẫn.

"Mà con mắt nhà đầu tư Nhật Bản, Hàn Quốc họ nhìn vào Việt Nam với “câu chuyện dài hơi”, và lĩnh vực tòa nhà văn phòng tại Hà Nội và TP.HCM vẫn đang thiếu", ông Khương phân tích.

Nhiều nhà đầu tư nước ngoài rất quan tâm tới bất động sản Việt Nam

Về vấn đề này, bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, lưu ý phân khúc nhà ở vẫn là lựa chọn hấp dẫn của cả nhà đầu tư nội và ngoại bởi tỷ suất sinh lời hấp dẫn. Nếu 15 năm trước, dòng vốn FDI chỉ tập trung vào nhà ở cao cấp với những tên tuổi quen thuộc như Keppel Land, Capitaland... hiện nay, thị trường có thêm nhiều đại gia nước ngoài khác mới tham gia cuộc chơi như Lotte Group, GS, Sumitomo, Hong Kong Land...

Bà Trang nêu, kể từ cuối năm 2023 đến nửa đầu năm 2024, đã ghi nhận khoảng 16 thương vụ M&A bất động sản. Mục tiêu đầu tư của khối ngoại vẫn nằm ở việc tìm kiếm quỹ đất sạch, có chất lượng tốt, giá trị thật cũng như có pháp lý hoàn chỉnh, nhiều tiềm năng phát triển.

Bên cạnh đó, bất động sản công nghiệp cũng là điểm đến M&A của nhà đầu tư ngoại khi một quỹ đầu tư của Singapore là Mapletree Logistics Trust đã chi 68,4 triệu SGD, hơn 50 triệu USD mua lại 2 nhà kho hạng A tại Bình Dương và Hưng Yên. Hay CapitaLand Investment cũng dự kiến đầu tư thêm khoảng 70 - 110 triệu USD vào Việt Nam trong 2 năm tới, nhằm xây dựng hoặc mua lại các khu công nghiệp.

Trong khi đó, bất động sản bán lẻ thương mại cũng sẽ nhộn nhịp khi đầu tháng 2/2024, Central Pattana, công ty trực thuộc tập đoàn bán lẻ hàng đầu Thái Lan Central Group, đã thành lập pháp nhân mới tại Việt Nam với tên gọi công ty TNHH CPN Global Việt Nam. Công ty mới này được thành lập, chuyên hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, có vốn điều lệ 20 tỷ đồng.