M&A bất động sản: Sân chơi lớn dần thuộc về tay khối nội

Thị trường bất động sản từ đầu năm 2025 chứng kiến loạt thương vụ M&A quy mô lớn, cả về diện tích dự án lẫn giá trị chuyển nhượng – tín hiệu cho thấy sức sống đang trở lại với khối doanh nghiệp địa ốc. Tuy nhiên, phía sau những cú bắt tay đình đám, thị trường M&A vẫn đối mặt không ít lực cản, khiến kỳ vọng bùng nổ chưa thể trở thành hiện thực.

Nửa đầu năm 2025, thị trường M&A bất động sản tiếp tục sôi động với hàng loạt thương vụ giá trị lớn, cho thấy sự trở lại mạnh mẽ của dòng tiền đầu tư, đặc biệt từ các doanh nghiệp trong nước. Khối nội không chỉ đóng vai trò bên mua chủ đạo, mà còn trở thành người dẫn dắt thế cục, vượt lên cả các nhà đầu tư ngoại trong nhiều thương vụ chiến lược.

Loạt thương vụ lớn khẳng định vị thế khối nội

Ngay trong quý I, Gateway Thủ Thiêm – thành viên của Hướng Việt Holdings – gây chú ý khi chi 2.612 tỷ đồng để sở hữu 42% cổ phần Công ty Nam Rạch Chiếc từ Keppel (Singapore), chính thức đặt dấu ấn vào dự án Palm City (Thủ Đức, TP.HCM). Dự án này có quy mô 30ha, sở hữu vị trí đắc địa đầu cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây.

Trước đó, Keppel cũng thoái 70% cổ phần tại dự án Saigon Sports City (64ha, Thủ Đức), với giá trị lên tới gần 7.500 tỷ đồng, cho hai đối tác nội là HTV Đại Phước và Vinobly.

Ở chiều ngược lại, khối ngoại vẫn để lại dấu ấn khi CapitaLand (Singapore) mua lại 25ha tại phân khu Hải Đăng (Vinhomes Ocean Park 3 – Hưng Yên) để phát triển dự án thấp tầng The Fulton với tổng mức đầu tư 800 triệu USD. Đây là thương vụ tiếp nối chuỗi M&A trước đó giữa CapitaLand và Vinhomes tại Hà Nội, gồm Lumi Hanoi và The Senique Hanoi.

Tuy nhiên, phần lớn các thương vụ lớn còn lại trong 6 tháng đầu năm đều là “nội đấu nội”. Sun Group thâu tóm 2,5ha đất vàng của CTX Holdings tại khu đô thị mới Cầu Giấy, triển khai dự án Sun Felia Suites. Sunshine Group chi tiền mua lại 55ha tại Alluvia City (Văn Giang) từ Xuân Cầu Holdings. Bcons cũng không nằm ngoài cuộc chơi khi mua lại dự án Aster Garden Towers (1,88ha, Bình Dương) với giá 1.200 tỷ đồng, đổi tên thành The New Point.

Novaland – một trong những “đại gia” đang tái cấu trúc mạnh – cũng ghi dấu bằng loạt thương vụ bán vốn: gần 19% tại Thành phố Aqua (973 tỷ đồng), 7,6% tại No Va Mỹ Đình, cùng việc giảm tỷ lệ sở hữu tại các công ty liên quan. Tổng giá trị các thương vụ này vượt 1.600 tỷ đồng.

Lực đẩy từ thị trường và hạ tầng

Sự sôi động của M&A được thúc đẩy bởi nền tảng phục hồi của thị trường từ giữa năm 2024, mặt bằng lãi suất thấp kéo dài, dòng vốn đầu tư quay lại, cùng với đó là làn sóng hạ tầng phủ khắp các vùng trọng điểm.

Theo ông Phan Xuân Cần – Chủ tịch Sohovietnam, thị trường bước vào chu kỳ phục hồi đã tạo điều kiện để giá trị tài sản tăng lên, kích thích thanh khoản và tạo động lực để nhà đầu tư mạnh tay thâu tóm dự án. Việc đầu tư không còn gói gọn tại Hà Nội hay TP.HCM, mà lan rộng sang các tỉnh, nơi hạ tầng đang vươn tới.

Hạ tầng – với vai trò “đòn bẩy thép” – không chỉ nâng giá trị dự án mà còn mở ra những kỳ vọng tăng trưởng mới. Đường bộ, đường sắt, sân bay, cảng biển đồng loạt triển khai tạo ra “cơn khát” quỹ đất tại các khu vực kết nối mới. Cùng với đó, môi trường tín dụng thuận lợi, lãi suất duy trì thấp giúp doanh nghiệp có thêm dư địa để mở rộng và tích lũy tài sản.

Tồn tại lực cản: Pháp lý, “ngáo giá” và giá đất khó đoán

Dù vậy, thị trường M&A vẫn chưa đạt tới trạng thái “bùng nổ”. Ba rào cản chính đang níu chân dòng tiền là: vướng mắc pháp lý, tâm lý kỳ vọng giá quá cao và sự bất định của chi phí đất.

Thứ nhất, pháp lý vẫn là điểm nghẽn. Dù Chính phủ và chính quyền địa phương đã nỗ lực tháo gỡ, nhưng số lượng dự án bị “treo” vẫn còn nhiều. Nhà đầu tư ngày càng thận trọng, chỉ chọn các dự án có pháp lý rõ ràng, mặt bằng sạch hoặc khả năng giải tỏa nhanh. Ngoài ra, nhiều nhà đầu tư đang chờ đợi kết quả của quá trình sắp xếp lại địa giới hành chính, cấu trúc đô thị mới trước khi “xuống tiền”.

Thứ hai, giá cả là vấn đề nhức nhối. Ông Phan Xuân Cần nhận định, không ít chủ đầu tư “ngáo giá”, ra giá bán vượt xa giá trị thực, khiến nhiều thương vụ đổ vỡ. Trong khi đó, bên mua không chỉ phải trả tiền đất, mà còn đối mặt với hàng loạt chi phí phát triển – từ tài chính, pháp lý, đến chi phí vận hành – khiến họ buộc phải cân đối kỹ lưỡng.

Thứ ba là rủi ro từ giá đất. Việc điều chỉnh khung giá đất và tiền sử dụng đất theo chính sách mới khiến chi phí đất trở thành “ẩn số”, khiến bên mua lo ngại phải “ôm bom” nếu giá thành sản phẩm vượt quá sức mua của thị trường.

Bên cạnh đó, hoạt động M&A vẫn tập trung chủ yếu ở phân khúc nhà ở đô thị. Các phân khúc khác như văn phòng, khách sạn hay bất động sản công nghiệp chưa ghi nhận chuyển động mạnh. Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang trong giai đoạn hồi phục, chưa tạo được động lực cho các thương vụ lớn.

Triển vọng nửa cuối năm: Đường còn rộng

Dù chưa “bùng nổ”, triển vọng thị trường M&A bất động sản trong nửa cuối năm 2025 vẫn rất khả quan. Pháp lý tiếp tục được tháo gỡ, dòng vốn dồi dào, môi trường vĩ mô ổn định là ba yếu tố cốt lõi tạo động lực. Bất động sản nhà ở đô thị vẫn là phân khúc dẫn dắt, nhưng nhiều nhà đầu tư kỳ vọng làn sóng sẽ lan sang các phân khúc khác khi điều kiện thị trường chín muồi.

“Nhiều khả năng năm 2025 sẽ tốt hơn năm ngoái,” ông Cần khẳng định.