M&A bất động sản mùa dịch: Cú sốc mang tên "vốn"

Khi thị trường bước vào giai đoạn khủng hoảng vì dịch bệnh cũng là lúc M&A được các doanh nghiệp bất động sản lựa chọn.

Từ đầu năm 2019, việc siết tín dụng bất động sản, giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung hạn, tăng hệ số rủi ro với hoạt động cho vay bất động sản đã khiến các chủ đầu tư dự án bất động sản và nhà đầu tư thứ cấp ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng.

Loay hoay bởi thiếu vốn

Theo số liệu của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), từ cuối năm 2019, tổng giá trị hàng tồn kho của doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán lên đến 223.474 tỷ đồng, tăng 38% theo năm, trong đó có 24 doanh nghiệp có giá trị hàng tồn kho trên 1.000 tỷ đồng; có 4 tập đoàn có giá trị hàng tồn kho từ 4.200 tỷ đồng đến 7.397 tỷ đồng.

Chủ tịch HoREA nhận định, tồn kho bất động sản sẽ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp, dẫn đến khó khăn trong việc xoay xở nguồn vốn. Mặt khác, từ khi bùng dịch COVID-19, giá cổ phiếu giảm mạnh, tâm lý nhà đầu tư e ngại khiến con đường gọi vốn qua thị trường chứng khoán không còn dễ đi như tính toán ban đầu.

Đồng quan điểm, một số chuyên gia cũng cho rằng có đến 70% doanh nghiệp chủ yếu dựa vào nguồn vốn vay ngân hàng, dẫn đến nhiều doanh nghiệp buộc phải bán các dự án để "bảo toàn" doanh nghiệp qua đợt dịch.

Đơn cử như cuộc chuyển nhượng 99,99% cổ phần tại Công ty cổ phần BĐS Hiệp Phúc, chủ đầu tư Tổ hợp căn hộ Sông Đà Riverside. Được biết, trước đó đơn vị sở hữu Bất động sản Hiệp Phúc chính là "đại gia" CTCP Quốc Cường Gia Lai.

Vốn được biết đến với những cuộc sáp nhập và những dự án có vị thế vàng ở các TP lớn, thế nhưng ngoài BĐS Hiệp Phúc, Quốc Cường Gia Lai mới đây cũng đã tiến hành hoàn tất việc rút lui khỏi một công ty bất động sản khác là Công ty cổ phần Bất động sản Sông Mã và giảm vốn điều lệ tại Công ty cổ phần Bất động sản Quốc Cường Thuận An.

M&A tiếp tục tăng

Một số ý kiến cho rằng, việc thoái vốn ở hàng loạt công ty con của Quốc Cường Gia Lai là hệ quả của việc chủ đầu tư này triển khai đồng loạt các dự án, dẫn đến tài sản ngắn hạn của doanh nghiệp rơi vào hàng tồn kho, bất động sản dở dang, trong khi “tiền tươi thóc thật” có thể sử dụng ngay quá ít.

Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng cho rằng một trong những nguyên nhân dẫn đến sự sôi động của thị trường M&A thời gian gần đây bởi nhiều dự án bất động sản đang vướng mắc trong công tác xác định giá đất, đền bù giải phóng mặt bằng, thủ tục chồng chéo, chủ đầu tư mất nhiều thời gian, tiền bạc trong quá trình chuẩn bị dẫn đến bỏ lỡ cơ hội vàng của thị trường.

Đặc biệt với những doanh nghiệp tay ngang hoặc mới gia nhập thị trườngcũng bị những "cú sốc" vốn dẫn đến các dự án dở dang, buộc phải chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án.

Trong đó, có thể kể đến một trong những vụ sáp nhập nổi tiếng gần đây tại dự án Khu căn hộ cao cấp Hiyori Garden Tower mà Tập đoàn Danh Khôi mua lại từ việc thâu tóm 100% nguồn vốn từ Công ty TNHH MTV Đầu tư Sun Frontier.

Chủ đầu tư cũ là một thành viên thuộc Sun Frontier Fudousan Co.,Ltd - một trong những ông lớn bất động sản hàng đầu Nhật Bản và đây cũng là dự án đầu tiên của đại gia ở Đà Nẵng. Tuy nhiên, sau hơn 2 năm cùng nhiều lần điều chỉnh, chỉ đến đầu năm 2020 khi được Tập đoàn Danh Khôi mua lại, dự án mới được truyền thông và quây tôn, triển khai.

Các chuyên gia cho rằng M&A vẫn tiếp tục gia tăng trong thời gian tới, khi việc giới hạn tỷ lệ vốn vay gây tình trạng khan hiếm nguồn lực triển khai dự án của doanh nghiệp. Cộng với việc nhiều dự án không bán được hàng do dịch bệnh, thị trường sẽ có tình trạng một số chủ đầu tư yếu năng lực tài chính tìm kiếm chuyển nhượng dự án.