M&A bất động sản: Một năm “bắt đáy” của nhà đầu tư nước ngoài

Việc ứng phó với các cuộc khủng hoảng trái phiếu lẫn dòng tiền hoạt động khiến cho nhiều doanh nghiệp bất động sản trong nước phải co cụm lại tìm phương hướng chiến lược mới. Công cuộc tái cấu trúc của nhiều doanh nghiệp đã mở ra “môi trường lý tưởng” cho khối ngoại “dò đáy” và thâu tóm những dự án có quy mô lớn. Năm 2023, gió đã đổi chiều trên thi trường mua bán sáp nhập (M&A) bất động sản với sự trở lại của khối ngoại sau hai năm “nhường sân” cho doanh nghiệp nội.

Không còn là đồn đoán, trong năm qua các thương vụ M&A lớn với giá trị hàng trăm triệu đô la đã được các nhà đầu tư nước ngoài kích hoạt trên thị trường bất động sản. Có thể thị trường bất động sản đã xác định được “vùng đáy” và khối ngoại với năng lực tài chính mạnh bắt đầu tham gia vào quá trình tái cơ cấu tài sản của khối nội thông qua M&A.

Khối ngoại đã vào mùa “săn”

Báo cáo của KPMG Việt Nam cho biết, 10 tháng đầu năm nay, nhà đầu tư trong nước chuyển sang thế phòng thủ để đánh giá lại chiến lược của mình. Thị phần của nhà đầu tư trong nước trong tất cả các lĩnh vực đã giảm xuống 161,6 triệu đô la Mỹ, chỉ tương đương khoảng 4% tổng giá trị giao dịch được công bố. Đáng nói, tình cảnh này trái ngược hoàn toàn so với 2 năm trước, khi nhà đầu tư trong nước chiếm ưu thế.

Thị trường bất động sản năm 2023 có thể được xem là “vùng trũng” khi tiếp tục đối mặt với các khó khăn về vốn, về cơ chế, pháp lý đã kéo dài từ năm 2022. Tuy vậy, đây vẫn là lĩnh vực thu hút sự quan tâm của giới M&A, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài. Trong lúc các ông chủ Việt loay hoay tìm dòng vốn, duy trì hoạt động thì nhóm nhà đầu tư ngoại đã nhanh chân bước vào cuộc đua thâu tóm.

Các nhà đầu tư gốc Á từ Singapore, Malaysia, Đài Loan, Hàn Quốc ngoài tiềm lực tài chính còn sở hữu lợi thế về vị trí địa lý, sự tương đồng về văn hóa và am hiểu pháp luật địa phương đã dẫn đầu về cuộc chơi mua bán, sáp nhập (M&A) trên thị trường địa ốc. Đa phần các thương vụ thành công có quy mô lớn đều có sự góp mặt của các nhà đầu tư châu Á.

Giá trị thương vụ M&A lớn nhất năm 2023 đã lên đến 450 triệu đô la Mỹ (khoảng 11.000 tỉ đồng). Một nhóm nhà đầu tư do ESR Group Limited (trụ sở tại Singapore) dẫn đầu đã rót vốn mua cổ phần trong đợt tăng vốn của BW Industrial. Công ty này là liên doanh giữa Warburg Pincus và Becamex IDC, đang phát triển các khu công nghiệp quanh Hà Nội và TPHCM.

Thương vụ khác được nhắc đến là Gamuda Land (trụ sở tại Malaysia) ký thỏa thuận mua lại 100% vốn Công ty cổ phần Bất động sản Tâm Lực với giá 315,8 triệu đô la (khoảng 7.200 tỉ đồng). Thông qua đó, Gamuda Land sở hữu dự án Khu dân cư Tâm Lực (tên thương mại The Riverdale) tại mặt tiền đường Mai Chí Thọ, thành phố Thủ Đức. Dự án có diện tích khoảng 3,68 hecta, Gamuda Land dự kiến đầu tư 1,1 tỉ đô la (khoảng 26.000 tỉ đồng) để phát triển khoảng 2.000 sản phẩm.

Keppel Land (trụ sở tại Singapore) cũng góp mặt trong một thương vụ rót 70 triệu đô la (tương đương 1.200 tỉ đồng) để sở hữu 65% cổ phần một công ty nắm dự án bất động sản bán lẻ tại Hà Nội. Dự án này được cho là đang trong quá trình xây dựng, dự kiến hoàn thành vào năm 2025.

Ngoài ra, Keppel Land cũng chi gần 3.200 tỉ đồng để mua 49% cổ phần trong 2 dự án của Công ty Nhà Khang Điền tại thành phố Thủ Đức. Tổng diện tích 2 dự án vào khoảng 11,8 hecta, dự kiến đưa ra thị trường hơn 200 căn nhà phố và hơn 600 căn hộ chung cư.

Capital Land (trụ sở tại Singapore) cũng mua lại dự án khu đô thị nhà ở phức hợp Tân Thành Bình Dương từ tay Tổng công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp – CTCP (Becamex IDC). Giá trị thương vụ không được tiết lộ, nhưng tổng mức đầu tư dự án gần 19 hecta này vào khoảng 18.300 tỉ đồng.

Ngoài ra, Capital Land đang xem xét mua một phần dự án Vinhomes Ocean Park 3 (Hưng Yên) hoặc một dự án khác ở Hải Phòng với giá trị khoảng 1,5 tỉ đô la, theo Reuters. Nếu thành công, đây sẽ là một trong những giao dịch bất động sản lớn nhất Đông Nam Á trong vài năm trở lại đây.

Trong khi đó, những giao dịch M&A từ các chủ đầu tư Việt Nam có phần thận trọng với quy mô nhỏ hơn. Saigonres Group đã thực hiện các thủ tục M&A để mua 90% cổ phần của Công ty cổ phần Đức Nhi, trở thành chủ sở hữu của lô đất diện tích 7.700 m2 tại quận Tân Phú, TPHCM.

Hay Công ty Địa ốc First Real mua 22% cổ phần của Công ty cổ phần Thương mại – Dịch vụ Bạch Đằng, chủ sở hữu 1 lô đất diện tích gần 7.000 m2 tại Đà Nẵng với giá 8,2 triệu đô la (khoảng 200 tỉ đồng).

Còn Công ty cổ phần Đầu tư Thương mại Bất động sản An Dương Thảo Điền vào những ngày cuối năm cũng muốn mua 7 thửa đất tại thành phố Thủ Đức với giá trị khoảng 294 tỉ đồng. Nhưng đây cũng chỉ đang dừng lại ở kế hoạch, bởi vấn đề tài chính của An Dương Thảo Điền trong những năm qua không phải quá dư dả.

2024, động lực vẫn nằm ở khối ngoại

Mua bán sáp nhập và kêu gọi đầu tư từ các quỹ đang được nhiều doanh nghiệp quan tâm nhằm tìm ra lối thoát cho các dự án chậm tiến độ do thiếu vốn. Một số chủ đầu tư thay vì nhu cầu chuyển nhượng toàn bộ dự án đã cố gắng theo đuổi bằng cách kêu gọi các nhà đầu tư cùng góp vốn thực hiện dự án. Trong khi đó, có không ít nhà đầu tư ngoại đã bắt đầu chuyển vốn vào các dự án bất động sản tại Việt Nam theo hình thức mua lại cổ phần. Nhiều chuyên gia nhận định khối ngoại vẫn là động lực chính cho hoạt động M&A trong năm 2024.

Chuyên gia KPMG đánh giá, động lực tăng trưởng của năm 2024 gồm dòng vốn FDI mạnh mẽ nhờ chính trị ổn định và các thỏa thuận thương mại được thúc đẩy. Bên cạnh đó, lạm phát được kiểm soát dưới mục tiêu 4%, IMF dự báo GDP sẽ tăng trở lại ở mức 5,8% vào năm 2024 và 6,9% vào năm 2025.

“Những nền tảng cho thấy một năm thuận lợi cho các nhà đầu tư nhắm đến những cơ hội chiến lược tại thị trường Việt Nam năng động”, ông Warrick Cleine, Tổng giám đốc KPMG Việt Nam, nhận định.

Trong khi đó, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield, cho biết số liệu nghiên cứu 2023 của đơn vị này ghi nhận các nhà đầu tư ngoại vẫn chiếm phần lớn trong hoạt động giao dịch, thu mua và đầu tư bất động sản; trong khi khối nội chỉ chiếm chưa đến 10% số lượng giao dịch. Lý do, doanh nghiệp nội hiện vẫn đang đối mặt với nhiều yếu tố bất lợi như tình hình khó khăn chung của nền kinh tế, pháp lý dự án chưa được tháo gỡ, trái phiếu doanh nghiệp còn nhiều bất cập, chưa tiếp cận được dòng vốn.

Một số luật liên quan đến bất động sản được thông qua có thể sẽ khuyến khích các khoản đầu tư mới.

Trong những tháng cuối năm, bất động sản được đánh giá đã có nhiều tín hiệu hồi phục, khi các chính sách hỗ trợ từ Chính phủ liên tục được “bơm” ra thị trường. Lãi suất có dấu hiệu hạ nhiệt, doanh nghiệp bắt đầu tiếp cận được các khoản vay hàng nghìn tỉ đồng từ ngân hàng, một số dự án đã đủ pháp lý để bán hàng, được người mua hấp thụ tới 85-90% trong những đợt đầu mở bán… Điều này cho thấy dấu hiệu, “vùng đáy” của thị trường bất động sản đã ở lại phía sau.

Nhưng cơ hội thị trường M&A được dự báo vẫn nằm trong tay các nhà đầu tư ngoại. Bà Trang Bùi, tin rằng đây vẫn là thời điểm phù hợp để các doanh nghiệp tăng cường các hoạt động thâu tóm hoặc liên kết hợp tác, đặc biệt là những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh.

Một lượng lớn nguồn vốn đến từ các nhà đầu tư nước ngoài dự kiến hoàn tất và đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2024-2026, nhiều giao dịch đang trong quá trình đàm phán và khá tích cực. Khẩu vị đầu tư là dự án quỹ đất sạch, có chất lượng tốt, có giá trị thật cũng như có quyền sở hữu hợp pháp, đền bù giải phóng hoàn chỉnh và có tiềm năng phát triển.

Theo nhận định của ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, khối ngoại có tiềm lực tài chính, có dự án đủ pháp lý và khi thị trường hồi phục bật tăng trở lại, họ sẽ là những người làm chủ cuộc chơi, làm chủ thị trường với các phân khúc sản phẩm thật. Thực hiện khá sôi nổi các thương vụ M&A và sở hữu những dự án đẹp, Keppel Land hay Gamuda Land có thể sẽ bung nhiều sản phẩm vào năm 2024.

Dưới góc nhìn của người trong cuộc, ông Angus Liew, Chủ tịch HĐTV Gamuda Land Việt Nam, cho rằng Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn. Khung pháp lý Việt Nam thuận lợi khi có thể bán các dự án bất động sản chưa xong, trong khi điều này là không thể ở các quốc gia khác. Sắp tới Việt Nam sẽ rất hấp dẫn khi luật mới được thông qua, kỳ vọng các luật mới sẽ khuyến khích các khoản đầu tư mới, nhiều người sẽ quan tâm đến thị trường này hơn.

Trong khi đó, bất động sản công nghiệp vẫn luôn là đích đến yêu thích của dòng vốn đầu tư nước ngoài. Một vài đơn vị nghiên cứu thị trường nhận định, thị trường bất động sản công nghiệp vẫn phát triển tốt bên cạnh phân khúc bất động sản văn phòng tiềm năng, các thương vụ M&A trong ngành theo đó sẽ gia tăng.