M&A bất động sản dự báo tăng mạnh

Theo chuyên gia, năm 2023-2024 có thể là giai đoạn bùng nổ mua bán sáp nhập (M&A) do nhiều chủ đầu tư khát vốn, cần bán tài sản để vượt khó.

Từ cuối năm ngoái đến đầu năm nay, các chuyên gia cho rằng M&A đã khởi động và sẽ vào mùa nhộn nhịp từ quý II trở đi khi nhu cầu vốn trở nên cấp thiết, nợ đáo hạn của các doanh nghiệp đang đến gần.

Ông Neil MacGregor - Tổng giám đốc Điều hành Savills Việt Nam - nhìn nhận hiện nay các nhà phát triển bất động sản trong nước đang khó khăn về nguồn vốn, vướng mắc thủ tục đầu tư, pháp lý kéo dài. Trong bối cảnh này, các doanh nghiệp địa ốc cần tìm kiếm các kênh tiếp cận nguồn vốn mới nên hoạt động M&A hứa hẹn có cơ hội tăng nhiệt trong năm 2023.

Cũng theo ông này, bất động sản Việt Nam đang gặp nhiều khó khăn nhưng vẫn còn nhiều tiềm năng thu hút sự quan tâm lớn của các nhà đầu tư tổ chức nước ngoài lẫn trong nước. Riêng với nhà đầu tư nước ngoài, thị trường này đang có cơ hội đón nhận nhiều dòng vốn ngoại muốn đầu tư cả ngắn lẫn dài hạn, trong đó các nhà đầu tư Nhật Bản là nhóm điển hình mong đầu tư dài hạn.

Ông Neil MacGregor cho biết thêm, Savills đã nhận nhiều yêu cầu tư vấn của các nhà phát triển bất động sản trong nước về thiết lập cấu trúc các thương vụ và định giá giao dịch. Với diễn biến này, ông dự báo năm nay các hoạt động M&A sẽ được xúc tiến nhiều hơn so với cùng kỳ năm ngoái.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam đánh giá giữa lúc nhiều doanh nghiệp địa ốc trong nước đối mặt khó khăn về nguồn vốn lẫn pháp lý, hoạt động M&A có thể là cơ hội lớn cho khối ngoại đang chủ động được dòng tiền. Trong đó, nhóm nhà đầu tư gốc Á với lợi thế gần về vị trí địa lý và có một số tương đồng về văn hóa, đồng thời đã hiện diện tại thị trường Việt Nam, sẽ dễ tiếp cận các thương vụ M&A ngay khi các nhà phát triển bất động sản trong nước cởi mở hơn trong quá trình mặc cả, đàm phán.

Báo cáo ngành mới phát hành của Công ty Chứng khoán Bảo Việt (BSC) cũng đánh giá hoạt động M&A bất động sản có thể nóng lên trong giai đoạn 2023-2024 do thời kỳ tiền rẻ đã kết thúc. Các doanh nghiệp bất động sản đang trải qua giai đoạn thiếu hụt thanh khoản khi các nguồn huy động vốn đều ít nhiều gặp trở ngại.

Đầu tiên là công tác bán hàng gặp khó khăn vì tâm lý tiêu cực của thị trường, sản phẩm chưa đáp ứng nhu cầu thực, cả doanh nghiệp và người mua nhà đều phụ thuộc vào vốn vay. Thứ hai là tín dụng vào lĩnh vực bất động sản vẫn được kiểm soát chặt chẽ trong khi các kênh dẫn vốn khác như trái phiếu, cổ phiếu không thuận lợi. Cuối cùng là lãi suất tăng cao và điểm rơi trái phiếu đáo hạn tập trung vào 2023-2024.

Doanh nghiệp bất động sản cũng khó huy động nguồn vốn từ khách hàng vì niềm tin của người mua nhà giảm, nhu cầu thực chưa được đáp ứng, nhu cầu đầu tư giảm mạnh và hạn chế trong việc tiếp cận khoản vay. Công ty chứng khoán này nhận định, với diễn biến nhiều thách thức bủa vây, các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải chọn lựa kênh mua bán sáp nhập để giải quyết khó khăn.

Nói với VnExpress, ông Phạm Lâm, Chủ tịch DKRA Group dự báo mua bán sáp nhập có thể diễn ra mạnh mẽ từ giữa quý II năm nay và được xem là kênh tiếp sức cho doanh nghiệp đang kiệt quệ mất thanh khoản, thiếu hụt dòng tiền.

Theo ông Lâm, tâm điểm của thị trường M&A sẽ tập trung vào nhóm tài sản quỹ đất, những dự án trong giai đoạn đầu tư ban đầu nhưng chưa sẵn nguồn lực triển khai. Đối với các tổ chức (doanh nghiệp) đang nắm giữ dự án nhưng quá sức sẽ phải bán một phần hoặc toàn bộ dự án để thoát hàng, mang dòng tiền về tái thiết lại bộ máy. Bên cạnh đó, những dự án kém tiềm năng, không còn phù hợp cũng nằm trong danh sách tài sản cần bán bớt để giảm gánh nặng chi phí.

Ông Lâm cho rằng 3 hình thức mua bán sáp nhập phổ biến thời gian tới là bán cổ phần dự án hoặc bán công ty có sẵn dự án hay liên doanh (xảy ra khi chủ đầu tư trong nước nắm giữ quỹ đất dự án còn tổ chức nước ngoài hoặc đối tác Việt Nam bơm vốn phát triển dự án).

Dẫu vậy, CEO Cushman & Wakefield Việt Nam dự báo quá trình thực hiện các thương vụ M&A có thể diễn ra trong thời gian dài. Các nhà đầu tư nước ngoài thường tìm hiểu và khảo sát chọn lọc rất kỹ toàn cảnh thị trường, sau đó đi sâu vào từng phân khúc tiềm năng. Khi đã có đầy đủ dữ liệu, họ mới bắt tay với một số đối tác là chủ đầu tư tại Việt Nam có lợi thế là sở hữu sẵn quỹ đất và am hiểu pháp lý địa phương.

Đồng quan điểm, ông Phạm Lâm, Chủ tịch DKRA Group nói tuy mức độ quan tâm và làn sóng săn lùng tài sản để mua bán sáp nhập có thể tăng lên năm nay, thúc đẩy thị trường tăng nhiệt, việc chốt một thương vụ M&A thường không dễ dàng và mất rất nhiều thời gian mới đi đến thành công.

Theo ông, Các bước kiểm tra pháp lý, mặc cả giá, thẩm định năng lực triển khai, khả năng sẵn sàng bán hàng, định vị phân khúc sản phẩm có thể mất nhiều quý đàm phán, thậm chí lâu hơn mới ngã ngũ. Vì vậy, thị trường mua bán sáp nhập có vẻ hấp dẫn khi nhịp độ sôi động tăng lên nhưng khó đoán kết quả cuối cùng.