M&A bất động sản còn nhiều rào cản

Những vướng mắc về pháp lý chính là rào cản “kìm chân” các doanh nghiệp tham gia các thương vụ M&A bất động sản.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản còn nhiều thách thức, việc diễn ra một số thương vụ M&A lớn với giá trị hàng trăm triệu USD cận dịp Tết đã một phần tạo động lực tích cực và kích thích không khí trong ngành. Tuy nhiên, lợi thế trong "cuộc chơi" M&A bất động sản trong thời gian qua hoàn toàn nghiêng về khối ngoại.

Còn nhiều rào cản

Dù vậy, nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường M&A bất động sản vẫn còn những rào cản, đặc biệt là đối với các doanh nghiệp nước ngoài.

Chuyên gia của Cushman & Wakefield cho biết, nền kinh tế đang chậm lại và có nhiều tài sản đang thoái vốn, danh mục dự án mà các nhà đầu tư nước ngoài có thể tham gia vẫn hạn chế. Trong đó, nguyên nhân chính là vướng mắc pháp lý, đặc biệt là độ hoàn thiện pháp lý của dự án, sự chênh lệch về kỳ vọng giá cả giữa các bên và quy trình bồi thường.

Đối với bên mua, một trong những trở ngại chính là việc tìm kiếm cơ hội đầu tư hấp dẫn với dòng thu nhập ổn định. Những nhà đầu tư cũng gặp khó khăn trong việc tìm kiếm cơ hội hợp tác phát triển, đòi hỏi nhiều thời gian nghiên cứu chiến lược phù hợp và giá trị kỳ vọng. Thêm vào đó, hầu hết các tài sản bất động sản được bán trên thị trường không được công bố rộng rãi và chính thức làm cho khả năng tiếp cận các tài sản tốt trở nên hạn chế.

Theo ông Neil MacGregor - Giám đốc điều hành Savills Việt Nam, nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam đang đối mặt với những thách thức lớn trong quá trình xử lý thủ tục hành chính, đặc biệt là ở bước giải quyết các khoản phí sử dụng đất. Trong khi việc xử lý các khoản phí sử dụng đất và duyệt quy hoạch 1/500 được đánh giá là quan trọng đối với các dự án, hiện nay có rất ít dự án được hoàn thiện về mặt pháp lý. Điều này dẫn đến tình trạng khan hiếm về tín dụng, vì các ngân hàng gặp khó trong việc xác nhận giá trị tài sản thế chấp trước khi cấp vay.

Dưới vai trò là nhà đầu tư đã tham gia vào thị trường Việt Nam lâu năm, ông Trần Thanh Hải - Trưởng Bộ phận Đầu tư VinaLiving (trực thuộc VinaCapital) cho biết, trong năm qua, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành một số quy định mới hạn chế việc cho vay để nhận chuyển nhượng vốn hoặc nhận chuyển nhượng cổ phần, cộng thêm thị trường trái phiếu chưa phục hồi nên hầu như các chủ đầu tư trong nước không thể tiếp cận được nguồn vốn để thực hiện giao dịch M&A.

Khi đó, kênh vốn được kỳ vọng còn lại từ nhà đầu tư nước ngoài. Theo chia sẻ của ông Hải, năm qua doanh nghiệp đã có nhiều cơ hội tiếp xúc với các nhà đầu tư ngoại để mời gọi đầu tư vào thị trường Việt Nam nói chung và đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng. Tuy nhiên, họ vẫn có rất nhiều quan ngại, nhất là sự chồng chéo về pháp lý. Bởi vậy, đa số các nhà đầu tư nước ngoài vẫn trong trạng thái quan sát và chờ đến khi thị trường có nhiều tín hiệu tích cực hơn.

Dự báo sôi động trong năm 2024

Bước sang năm 2024, thị trường địa ốc tuy khó có sự thay đổi đột biến, tuy nhiên các chuyên gia nhận định rằng, đây sẽ là “bước đệm” cho sự chuyển mình trong năm nay. Nhờ những nỗ lực không ngừng của Chính phủ trong thời gian qua để phát triển thị trường lành mạnh hơn, sẽ là tiền đề quan trọng để tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động nói chung cũng như các hoạt động M&A nói riêng.

Cũng theo đại diện Savills Việt Nam, trong vòng 2 – 3 năm tới, làn sóng đầu tư nước ngoài vào Việt Nam sẽ tiếp tục gia tăng mạnh mẽ, khi Chính phủ Việt Nam tiếp tục điều hành ổn định cán cân kinh tế, kiềm chế lạm phát để tạo đà tăng trưởng. Trong đó, những nhà đầu tư đến từ Singapore, Hàn Quốc, Thái Lan, Malaysia và Nhật Bản... sẽ đóng vai trò chủ đạo đến việc tăng trưởng nguồn vốn FDI vào Việt Nam.

Đặc biệt, Luật Đất Đai mới được Quốc hội thông qua được kỳ vọng sẽ tháo gỡ được những “nút thắt” về mặt pháp lý. Từ đó, có thể rút ngắn thời gian, thủ tục triển khai dự án và cải thiện nguồn cung cho thị trường.

Mặt khác, ông Trần Đại Nghĩa – Chuyên gia pháp lý dự án cho rằng, sự “trở lại” thị trường M&A bất động sản lại không bắt nguồn từ khối ngoại. Theo đó, động lực của thị trường này có thể sẽ nằm ở các dự án được tháo gỡ trong năm 2023. Những doanh nghiệp nào tham gia sâu vào quá trình “giải cứu” thị trường này thời gian qua sẽ tự hiểu năng lực của họ trong hoạt động mua bán này và sẽ có chính sách phù hợp.

Đối với những doanh nghiệp đang có sẵn quỹ đất mà muốn phát triển nhiều khả năng sẽ đợi tới khi thị trường hồi phục, có thể là 2026, sẽ phù hợp hơn. Trong nửa đầu năm 2024, thị trường này vẫn sẽ trầm lắng cho tới quý 3 và quý 4 mới có thêm tín hiệu khởi sắc.