Lý giải vòng xoáy giá bất động sản tại Thụy Sĩ

Đầu tư vào bất động sản được coi là một lựa chọn an toàn và sinh lợi đối với các quỹ hưu trí Thụy Sĩ trong môi trường lãi suất thấp hiện tại.

Tuy nhiên, điều này lại làm tăng giá nhà đất, khiến đất xây dựng ở trung tâm Thụy Sĩ trở nên khan hiếm, giá căn hộ và nhà ở ngày càng đắt đỏ, đặc biệt là ở các thành phố.

Những người trẻ tuổi ở Thụy Sĩ khó có thể sở hữu nhà riêng nếu không có được sự hỗ trợ của cha mẹ. Thậm chí đối với nhiều người, ngay cả chỗ ở thuê trong các trung tâm đô thị cũng không đủ khả năng, đẩy những người có ít tiền buộc phải ra ngoại ô.

Người ta bắt đầu nói về "Gentrification" - quá trình có thể dẫn đến di cư và di dời dân số do việc tăng sức hấp dẫn đối với những người có thu nhập cao hơn từ các thành phố, thị trấn hoặc khu phố lân cận đối với một khu vực trung tâm. Những cư dân bất mãn đang đấu tranh trở lại thông qua hệ thống dân chủ trực tiếp của Thụy Sĩ.

Đồng thời, khi nhu cầu nhà ở tại các thành phố và khu đô thị vượt xa nguồn cung, bất động sản và cổ phiếu bất động sản được coi là một lựa chọn đầu tư an toàn và sinh lợi.

Nhiều nhà đầu tư đổ tiền vào thị trường nhà đất khi mà họ không thể kiếm được nhiều lợi nhuận từ các trái phiếu thông thường trong mặt bằng lãi suất thấp như hiện nay. Một lần nữa, điều này đẩy vòng xoáy giá bất động sản ngày càng gia tăng.

Những cư dân lâu năm ở các khu chung cư cũ có nguy cơ mất chỗ ở nếu như các dự án đổi mới theo kế hoạch được tiến hành.

* Tại sao quỹ hưu trí làm cho giá nhà ở không còn phù hợp?

"Gentrification" có liên quan gì đến quỹ lương hưu? Thực tế mức độ liên quan khá nhiều. Tại Thụy Sĩ, một tỷ lệ nhất định tiền lương của mỗi nhân viên được tự động rót vào quỹ hưu trí bắt buộc mà quỹ này dùng tiền để đầu tư.

Sau này khi về già, nhân viên lấy lại tiền dưới hình thức trả lương hưu hoặc tiền vốn trong thời gian nghỉ hưu của họ.

Các quỹ hưu trí cũng cần tìm hướng đầu tư an toàn cho lượng lớn vốn có sẵn của họ thông qua số tiền tiết kiệm bắt buộc này và vì thế các quỹ hưu trí lựa chọn bất động sản.

Theo Giáo sư Kinh tế Tài chính tại Đại học Zurich Thorsten Hens, các quỹ hưu trí của Thụy Sĩ đang chịu áp lực rất lớn để đầu tư.

Để kiếm lợi nhuận, nhiều ngôi nhà sang trọng được xây dựng và những ngôi nhà hiện tại cũng được nâng cấp để mang lại lợi nhuận cao hơn.

Do đó, thị trường Thụy Sĩ ngày càng tràn ngập nhà ở cao cấp. Và vì luật thuê nhà bảo vệ người thuê khỏi việc tăng tiền thuê nhà thường xuyên ở Thụy Sĩ, nên một căn hộ trở nên rẻ hơn khi bạn sống trong đó lâu hơn. Vì lý do này, người già có xu hướng trả tiền thuê ít hơn so với thế hệ trẻ.

Như vậy, số tiền cần thiết cho việc trả lương hưu lại làm cho nhà ở của những thế hệ trẻ trở nên đắt đỏ hơn. Tuy nhiên, ở một khía cạnh khác, nếu các quỹ hưu trí đầu tư vào bất động sản quá đắt mà những người thuê nhà trẻ tuổi không có khả năng chi trả thì lương hưu cho thế hệ già trong tương lai lại gặp rủi ro.

Áp lực đầu tư lớn đã dẫn đến sự bùng nổ trong ngành xây dựng, đặc biệt là ở vùng ngoại ô và khu vực nông thôn nơi có sẵn quỹ đất. Tuy nhiên, đây không hẳn là nơi mọi người muốn sống.

Giống như nhiều nơi khác trên thế giới, trong những năm qua đã xuất hiện xu hướng di chuyển đến các khu vực đô thị ở Thụy Sĩ, theo Giáo sư Hens. Không hy vọng điều này sẽ sớm thay đổi vì mọi người ít quan tâm đến yên bình và tĩnh lặng mà lại quan tâm nhiều hơn đến các dịch vụ có sẵn như trường học, bệnh viện, dịch vụ giải trí...

Lợi nhuận thu được từ hoạt động cho thuê đã giảm nhẹ trong vài năm qua. Tuy nhiên, điều này đã được bù đắp bằng sự gia tăng giá trị bất động sản. Điều này sẽ chỉ thay đổi nếu lãi suất tăng lên, song hiện tại điều này sẽ chưa thể xảy ra trong tương lai gần.

Lãi suất nên tăng trở lại và nó sẽ ảnh hưởng chủ yếu đến khu vực nông thôn, ông Hens giải thích. Dựa trên chỉ số bong bóng bất động sản theo tính toán của ngân hàng UBS, thị trường nhà đất của Thụy Sĩ hiện đang quá nóng.

Tuy nhiên, Giáo sư Hens giả định rằng nếu thị trường không bị sốc trước sự thay đổi đột ngột trong các điều kiện cơ bản, thì bong bóng bất động sản sẽ không bị vỡ.

* Lịch sử liệu có lặp lại?

Tất cả điều này dường như có vẻ quen thuộc đối với một số người Thụy Sĩ sống ở nước ngoài. Năm 1985, Thụy Sĩ đã giới thiệu quỹ hưu trí bắt buộc, thu hút các nhà đầu tư giàu có mới đến với thị trường Thụy Sĩ. Bên cạnh đó, các ngân hàng cũng đã hào phóng cung cấp các khoản thế chấp. Người người đầu tư vào bất động sản.

Với tình trạng nhập cư và thiếu đất xây dựng như ở Thụy Sĩ, không ai ngờ xu hướng lại thay đổi. Tuy nhiên, điều này đã xảy ra. Năm 1989, Ngân hàng Quốc gia Thụy Sĩ đã tăng tỷ lệ chiết khấu, trong khi Chính phủ đã thông qua luật chống đầu cơ bất động sản. Ngoài ra, các quy định về cách đầu tư được áp dụng cho các quỹ hưu trí. Tỷ lệ thế chấp bắt đầu tăng.

Tất cả điều này dẫn đến bong bóng bất động sản nổ tung vào đầu những năm 1990: Các ngân hàng sụp đổ và Thụy Sĩ đã trải qua những năm suy thoái kinh tế và cuộc khủng hoảng bất động sản.

Hiện tượng đầu cơ vào bất động sản và quá trình "Gentrification" cũng là những vấn đề tại các thành phố khắp trên thế giới, nhưng điều gì làm cho Thụy Sĩ khác biệt?

Mặc dù quá trình "Gentrification" là một hiện tượng toàn cầu, song Thụy Sĩ khác với các quốc gia khác theo một số phương diện.

Ở London và Manhattan, nhiều căn hộ cao cấp bỏ trống vì chủ sở hữu - chủ yếu là các công ty nước ngoài - hy vọng chúng sẽ tăng giá trị. Điều này sẽ bù đắp nhiều hơn cho thu nhập cho thuê bị mất.

Ở Thụy Sĩ, các căn hộ cao cấp cũng nằm bỏ trống, nhưng vì lý do duy nhất là không ai muốn mua hoặc thuê chúng. Luật pháp Thụy Sĩ chống hành vi đầu cơ bất động sản.

Ví dụ, khi bán lại tài sản càng nhanh thì càng phải trả nhiều tiền thuế lợi nhuận hơn. Một luật khác ngăn người nước ngoài mua bất động sản trên quy mô lớn nếu không thực sự sống ở đó.

Ở các nước khác như Italy chẳng hạn, tội phạm đẩy giá bất động sản lên cao vì họ rửa tiền bất hợp pháp thông qua việc mua bất động sản.

Giáo sư Hens cho rằng mặc dù luật pháp ở Thụy Sĩ kiểm soát khá chặt chẽ hành vi rửa tiền, nhưng vẫn có một số trường hợp trong quá khứ, chẳng hạn như một tay buôn ma túy người Bulgaria đã tái đầu tư số tiền kiếm được từ việc bán vài tấn cocaine vào tài sản ở Montreux và Geneva, giữa những nơi khác.

* Hệ thống dân chủ trực tiếp

Tất cả điều này làm đảo lộn sự tự hào của người Thụy Sĩ. Trước khi bong bóng bất động sản bị vỡ vào năm 1988, quốc gia này đã bỏ phiếu về một sáng kiến chống đầu cơ đất đai, trong đó đề xuất cho phép mua một tài sản chỉ để sử dụng cá nhân hoặc cung cấp nhà ở giá rẻ. Mua tài sản như vốn đầu tư sẽ là bất hợp pháp. Tuy nhiên, người Thụy Sĩ đã từ chối sáng kiến này.

Hiện Hiệp hội người thuê nhà Thụy Sĩ đã đưa ra "sáng kiến nhà ở" dự kiến sẽ đưa ra bỏ phiếu toàn quốc vào tháng 2/2020. Sáng kiến này sẽ buộc Chính phủ phải thúc đẩy việc cung cấp các căn hộ cho thuê giá cả phải chăng.

Ít nhất 10% số căn hộ mới xây cần thuộc sở hữu của tập thể và các hiệp hội nhà ở phi lợi nhuận khác, trong khi việc sử dụng tài chính công cho việc cải tạo nhà ở không được tính vào chi phí thuê nhà ở cũng là yêu cầu của sáng kiến này.

Hiệp hội người thuê nhà Thụy Sĩ lập luận rằng việc chấp nhận sáng kiến này sẽ bảo vệ không gian sống ngày một khan hiếm trước tình trạng đầu cơ và áp lực kiếm lợi nhuận.

Những người khởi xướng sáng kiến trên cũng tuyên bố trên trang web của họ rằng việc cải tiến hiệu quả sử dụng năng lượng cũng rất quan trọng, nhưng không được phép cải tạo xa xỉ và tốn kém.