Lý giải chuyện giá căn hộ “lên đồng”

Giá căn hộ Hà Nội “lên đồng” đang khiến cộng đồng nhà đầu tư bị chia rẽ, người thì tin giá sẽ còn tăng tiếp, người khác lại một mực cho rằng chuyện giá tăng “ảo” do bị “thổi”.

Thị trường bị chia rẽ

Trò chuyện cùng một nhóm môi giới địa ốc thuộc diện lão làng cuối tuần qua, không khó để nhận ra điểm khác biệt lớn nhất từ giai đoạn dịch Covid-19 bùng phát đến thời điểm hiện tại, đó là sự hào hứng đã quay trở lại với người làm nghề.

Anh Tuấn - một môi giới lâu năm cho biết, giai đoạn hiện tại, nhiều người - kể cả có nhu cầu ở hoặc có một khoản tiền muốn “bất động sản hóa” đều đang rất sốt sắng trong việc tìm mua bởi lo giá nhà sẽ còn tăng cao. Số ít hơn thì đã mang tâm lý “buông súng”, phó mặc cho thời gian và cho biết, sẽ chỉ tìm nhà lại khi giá giảm mạnh, chứ hiện tại nguồn tiền tích lũy và thu nhập không “theo kịp” với đà tăng giá nhà.

Còn theo chị Hương - một môi giới chuyên mảng thổ cư, chỉ sau vài tháng, vị thế hai bên đã thay đổi. Nếu như thời điểm cuối năm 2023 bên có hàng tỏ ra sốt sắng bán, thì nay nhiều người lại tỏ ra lưỡng lự, muốn chờ giá tăng thêm vì bán ở giai đoạn hiện tại sẽ “hớ”. Từ phía bên mua, nhiều người sau khi thất bại với việc tìm mua chung cư đã quay sang nhà thổ cư trong ngõ, thậm chí là nhà tập thể cũ, nhưng cũng không dễ có giao dịch vì bên có hàng... “quay xe” .

“Thậm chí, cả với những người ôm hàng từ giai đoạn trước muốn thanh lý sản phẩm thì nay cũng quay ngoắt 180 độ, áp lực lãi suất không còn quá lớn khi lãi vay giảm sâu khiến nhiều người quyết chơi lớn, chờ giá lên nữa mới đẩy hàng”, anh Tú - giám đốc một sàn môi giới cho biết thêm.

Ghi nhận từ nhiều phía, có thể thấy rõ sự phân hóa trong quan điểm, góc nhìn về thị trường. Trong khi có những quan điểm cho rằng, với tình trạng khan hiếm nguồn cung hiện tại, giá nhà sẽ còn đi lên trong thời gian dài, thì ở chiều ngược lại, không ít ý kiến cho rằng, giá nhà đã “quá ngáo” và chủ yếu “tăng từ lời bên bán”…

Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc CBRE Hà Nội cho hay, theo tính toán của đơn vị nghiên cứu thị trường này, chỉ trong quý I/2024, giá căn hộ trung bình tại Hà Nội đã tăng 19% theo năm.

Theo bà An, thực tế, thị trường căn hộ Hà Nội có một giai đoạn khá dài giá tăng chậm, chỉ khoảng 2-3%/năm. Đó cũng là giai đoạn phân khúc căn hộ không có được sự hấp dẫn trong mắt nhà đầu tư. Với thị trường TP.HCM, cũng có những giai đoạn thị trường tăng trưởng nóng, đạt tới mức 20%/năm, nhưng sau đó đà tăng dần chậm lại và có những điều chỉnh.

Còn thời gian qua, ghi nhận từ những đối tác, dự án mà CBRE tìm hiểu, mức giá chào bán tăng rất mạnh, điều này phần nào cho thấy giá trên thị trường do cung - cầu quyết định. Mặt bằng giá căn hộ tại Hà Nội tăng cao chủ yếu đến từ việc thị trường khan hiếm sản phẩm và nguồn cung mới chủ yếu đến từ phân khúc cao (bao gồm cao cấp và hạng sang).

“Sau một thời gian dài phát triển thị trường chung cư, nhiều khách hàng đã có trải nghiệm phong phú với các sản phẩm căn hộ, đi kèm với đó là đòi hỏi ngày càng cao về nơi ở, không gian sống... Vì thế, các chủ đầu tư cũng chịu chi hơn để thoả mãn nhu cầu đó. Điều này cũng kéo theo sự tăng giá căn hộ, chưa kể các yếu tố đầu vào như giá đất, nguyên vật liệu, nhân công… đều tăng cao”, bà An phân tích và cho rằng, các chỉ báo vĩ mô đang cho thấy giá nhà thời gian tới khó có thể giảm, mà chỉ tăng chậm lại hoặc đi ngang.

Không dễ “làm giá”

Theo dõi diễn biến thị trường Hà Nội thời gian qua cho thấy, bất chấp giá căn hộ liên tục leo thang, nhiều dự án ra hàng vẫn có thanh khoản cao đến hơn 80%, điều này đặt ra nghi vấn có hay chăng việc nhà tạo lập cố tình “làm giá”?

Trả lời thắc mắc này, bà Nguyễn Hoài An cho rằng, nhu cầu căn hộ tại Hà Nội tuy lớn nhưng với việc nguồn cung hạn chế, tức là quy mô sản phẩm chưa đủ lớn thì bên bán khó có thể “tạo cuộc chơi riêng”.

“Để làm được điều này, quỹ căn ra hàng phải đủ lớn, chứ chỉ một vài nghìn căn thì gần như không thể”, bà An nhấn mạnh.

Còn bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội lý giải, việc giá căn hộ liên tục tăng xuất phát từ một số lý do như lãi suất tiền gửi thấp nên không còn hấp dẫn người gửi tiền, dẫn tới dòng tiền nhàn rỗi có xu hướng tìm đến kênh đầu tư có lợi suất cao hơn như phân khúc căn hộ, trong khi đất nền thời điểm hiện tại chưa phải sản phẩm có thanh khoản tốt, còn kênh vàng đã quá “nóng” nên “đu đỉnh” sẽ rất rủi ro…

Ngoài ra, theo chuyên gia Savills, có một sự chuyển biến đáng kể trong tâm lý người mua. Nếu trước đây khi đi mua căn hộ, người mua cân nhắc nhiều, coi đó là tiêu sản, thì nay quan niệm đã thay đổi, họ cho rằng ở các đô thị lớn thì căn hộ cũng là tài sản. Đó là lý do khiến các giao dịch được thực hiện nhanh và giá giao dịch cũng cao.

“Rõ ràng, tâm lý ‘sợ giá’ lúc này không còn phù hợp, thậm chí tâm lý đó còn thúc đẩy nhanh việc mua nhà. Tuy vậy, điều này không có nghĩa là người mua sẽ mua bằng mọi giá, vì nếu giá cao, không đúng với giá trị thực thì khách hàng sẽ vẫn không mua, hoặc chọn thuê. Nói chung, tâm lý lo giá căn hộ còn tăng là có, nhưng không phải khiến tất cả người mua trở nên gấp gáp. Nhà đầu tư sẽ luôn cân nhắc về tính hợp lý của sản phẩm. Đặc biệt, với nhà ở vùng ven, nếu vượt qua được ngưỡng tâm lý ngại đi lại xa thì người mua sẽ vẫn xuống tiền”, bà Hằng nói.

Một vấn đề nữa là lâu nay, nhiều quan điểm cho rằng chênh lệch cung - cầu trên thị trường căn hộ đang quá lớn, nhưng theo chuyên gia Savills, việc khẳng định rằng có quá nhiều sản phẩm phân khúc cao trên thị trường gây bất hợp lý cung - cầu không hẳn là chính xác. Và dù tình trạng thiếu nhà ở giá vừa túi tiền ở các thành phố lớn là không thể phủ nhận, nhưng điều này là hợp lý bởi đó không phải là lựa chọn tiềm năng cho các chủ đầu tư, cũng như không phù hợp với người mua nhà lần đầu. Nhà ở vừa túi tiền có sẵn tại khác khu vực vệ tinh và khi hạ tầng được cải thiện, khoảng cách từ các khu vực này đến trung tâm thành phố sẽ được “kéo gần lại”.

Nói cách khác, việc suy giảm nguồn cung căn hộ là rất rõ ràng do pháp lý dự án vướng mắc kéo dài suốt thời gian qua, các sản phẩm cao cấp chiếm thế áp đảo cũng chỉ là tạm thời và có thể hiểu được. Còn về giá nhà, động lực cho việc giảm giá sẽ đến từ nguồn cung khu vực ngoại ô, vùng ven.