Lý do thanh khoản căn hộ giảm mạnh

Theo các chuyên gia, mãi lực nhà chung cư giảm mạnh đầu năm do vướng mùa thấp điểm, nguồn cung ít, tâm lý người mua lo bị siết tín dụng.

Ghi nhận của VnExpress cho thấy, trong 4 tháng đầu năm, sức mua căn hộ sụt giảm mạnh, nhiều dự án trong giai đoạn đưa ra giá rumor (giá dự kiến chưa chính thức) và nhận giữ chỗ (booking) trong quý I/2022 nhưng lượng khách giữ chỗ không khả quan nên đã chuyển mở bán sang quý II.

Phó giám đốc một công ty bất động sản có dự án đang nhận giữ chỗ căn hộ tại TP Thủ Đức tiết lộ, 4 tháng qua thị trường căn hộ chùng xuống so với cuối năm ngoái, các khách hàng, đặc biệt là giới đầu tư thận trọng, do dự nhiều hơn làm chậm quá trình xuống tiền giữ chỗ. Ông tiết lộ dự án đã xong pháp lý từ quý I nhưng lượng booking còn yếu trong những tháng đầu năm nên chủ đầu tư lùi thời gian mở bán sang tháng 5.

Còn theo trưởng phòng kinh doanh một dự án tại khu Nam TP HCM, đã đủ điều kiện mở bán từ quý I, song do lượng khách giữ chỗ chưa cao nên doanh nghiệp tập trung marketing thêm một vài tháng. Chủ đầu tư lùi thời gian mở bán dự kiến sang tận tháng 6 để "chào mời" lượng khách hàng giữ chỗ đông hơn.

Việc các chủ đầu tư dồn hàng, để dành sản phẩm tung ra vào quý II đã ảnh hưởng lớn đến sức tiêu thụ căn hộ tại TP HCM trong quý I vừa qua. DKRA Việt Nam cho biết trong 3 tháng đầu năm lượng tiêu thụ nhà ở trên địa bàn giảm mạnh so với mùa cao điểm bán hàng cuối năm ngoái.

Quý I, toàn thành phố bán được 1.385 căn hộ trong rổ hàng mới, giảm 68% so với lượng tiêu thụ quý IV/2021 và giảm gần 30% so với cùng kỳ quý I/2021. Sức tiêu thụ nhà chung cư trong quý đầu năm nay thậm chí kém hơn cả giai đoạn khó khăn do tác động của dịch bệnh hồi năm ngoái.

Cũng ghi nhận xu hướng thanh khoản nhà chung cư giảm, báo cáo của CBRE Việt Nam cho biết, lượng căn hộ tiêu thụ trong quý đầu năm tại TP HCM chỉ đạt khoảng 1.247 căn, sụt 78% so với quý trước và rớt 53% so với cùng kỳ năm ngoái.

Các đơn vị tư vấn, khảo sát đánh giá sức mua căn hộ giảm vì quý I là mùa thấp điểm do vướng kỳ nghỉ Tết, rổ hàng ít nên khả năng hấp thụ toàn thị trường không cao. Song, theo các chuyên gia, có nhiều nguyên nhân khác khiến thanh khoản căn hộ giảm mạnh 4 tháng qua.

Giám đốc một công ty môi giới có trụ sở ở khu Đông TP HCM cho hay nguồn cung căn hộ mới trong những tháng đầu năm giảm khoảng 70% so với quý trước. Ghi nhận từ thực tế các đợt mở bán rổ hàng căn hộ được chào bán trong 4 tháng qua giảm mạnh so với mùa cao điểm bán hàng cuối năm ngoái. TP HCM có hơn chục dự án được mở bán trong quý đầu năm, song có đến 10 dự án là đợt mở bán tiếp theo của các dự án cũ, chỉ có duy nhất một dự án mới ra mắt thị trường. Lượng hàng chào bán từng dự án ghi nhận nhỏ giọt trong giới hạn dưới 100 sản phẩm, không có hiện tượng xả hàng ồ ạt như giai đoạn bình thường mới sống chung với Covid-19 hồi quý IV/2021.

Ông dự báo hiện tượng sụt giảm nguồn cung này có thể do các doanh nghiệp muốn thăm dò phản ứng thị trường với mặt bằng giá nhà mới thiết lập sau phiên đấu giá Thủ Thiêm tháng 12/2021. Việc doanh nghiệp có xu hướng đẩy lượng hàng nhỏ giọt ra thị trường dễ dẫn đến sức tiêu thụ cũng bị điều chỉnh mạnh. Tuy nhiên, ông cho rằng hãy còn quá sớm để dự báo về một chu kỳ sụt giảm sức mua kéo dài vì cần theo dõi thêm diễn biến thực tế của thị trường nhà chung cư trong quý II-III năm nay.

Ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Công ty Phú Vinh cho biết, để giải mã vì sao tiêu thụ căn hộ bất ngờ lao dốc trong quý đầu năm, cần xét đến cán cân cung cầu. Xét từ phía nguồn cung mới, rổ hàng hạn chế chắc chắn kéo theo lượng tiêu thụ thấp. Thế nhưng, cũng cần xét đến giá bán của rổ hàng căn hộ mới đang rất cao có thể khiến cho người mua đắn đo, cân nhắc, ra quyết định chậm hơn.

Còn nếu xét ở phía nguồn cầu, có nhiều yếu tố tác động đến việc ra quyết định mua căn hộ của khách hàng. Ông Chánh nhận định, tâm lý thị trường đóng vai trò quan trọng trong việc tiêu thụ nhà chung cư, trong đó có lo ngại siết tín dụng bất động sản sẽ khó tiếp cận vốn vay hoặc nguy cơ bẫy lãi suất (lãi suất thả nổi có chiều hướng tăng lên khi lãi suất huy động tăng). Khác với thị trường đất nền đa số dùng vốn tự có, người mua căn hộ có nhu cầu vay tiền mua nhà trả góp theo tiến độ nên việc siết tín dụng bất động sản có thể dẫn đến những tác động tâm lý khiến khách hàng trì hoãn việc mua nhà trong ngắn hạn.

Mặt khác, theo ông Chánh, hiện nay các dự án căn hộ đều có xu hướng rumo (marketing, giới thiệu giá chào bán cao), bước giá căn hộ đi trước 3 năm kể từ ngày tung hàng ra thị trường do các doanh nghiệp muốn tối ưu hóa lợi nhuận. Điều này làm giảm cơ hội kiếm lời của nhóm khách hàng đầu tư và đầu cơ mua đi bán lại (ăn chênh lệch giá bán), dẫn đến thu hẹp phạm vi khách hàng so với những năm trước.

Trước đó, ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn bất động sản nhận định, do thu nhập của người mua nhà bị ảnh hưởng trong đại dịch kéo dài sang năm 2022, cộng thêm thị trường căn hộ đang dần mất đi một lượng khách hàng đầu tư chung cư cho thuê.

Theo ông Kiên, những tháng đầu năm 2022 giá nhà tăng cao nhưng việc khai thác cho thuê không còn hiệu quả như 5-10 năm trước khi đầu tư căn hộ cho thuê bước vào giai đoạn thoái trào, thị trường nhà chung cư chỉ còn lại nhóm khách hàng chủ lực là người mua để ở hoặc vừa sử dụng vừa chờ tăng giá để bán.