Lướt sóng “thất thế”— đất nền phía Bắc vững giá, không còn đà giảm

Nửa cuối 2025, đất nền phía Bắc đang âm thầm “thay máu” dưới sức đẩy của hạ tầng, chính sách và lãi suất thấp. Giới đầu tư khôn ngoan đã thôi chạy theo sóng ảo, hướng dòng vốn về những khu đất vững pháp lý, dư địa dài, thay vì lướt lát ăn xổi như trước.

Bước vào nửa cuối năm 2025, thị trường đất nền phía Bắc tiếp tục phát đi những tín hiệu khởi sắc, phản ánh sức nóng chưa hoàn toàn hạ nhiệt. Giữa bối cảnh nền kinh tế tiếp đà tăng trưởng, hạ tầng được đẩy mạnh hoàn thiện và mặt bằng lãi suất giữ ở mức thấp, dòng vốn bắt đầu dịch chuyển một cách khôn ngoan hơn, hướng đến các khu vực đầy dư địa phát triển.

Theo ông Dương Văn Sỹ, Tổng Giám đốc An Vượng Land, thị trường đất nền thời gian này chịu ảnh hưởng bởi 4 yếu tố chủ lực: sáp nhập tỉnh, chính sách pháp luật, cơ sở hạ tầng – đầu tư công, thuế quan và chiến tranh thương mại.

Thứ nhất, xu hướng sáp nhập một số khu vực sẽ kích hoạt dòng dịch chuyển trung tâm, đẩy mạnh nhu cầu tại các khu vực được quy hoạch lại, đồng thời khích dòng di dân, dịch chuyển cơ cấu cung - cầu.

Thứ hai, việc thông qua 3 bộ luật quan trọng về bất động sản tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý, minh bạch thị trường, giúp nhà đầu tư tiếp cận thông tin một cách đầy đủ, khách quan, từ đó đưa ra quyết định chính xác hơn.

Thứ ba, giải ngân vốn đầu tư công, hoàn thiện hạ tầng đóng vai trò như một cú hích, tiếp sức thị trường. Hiệu ứng lan tỏa từ các khu vực được ưu tiên phát triển sẽ thu hút dòng vốn đổ về, khích thị trường sôi động trở lại sau thời gian trầm lắng.

Thứ tư, ở khía cạnh thuế quan, chiến tranh thương mại tiếp tục phủ một màu xám lên tâm lý nhà đầu tư, buộc họ phòng thủ, quan sát, thay vì mua vào ồ ạt.

Dẫu vậy, ông Dương Văn Sỹ khẳng định, chính các chính sách gỡ vướng pháp lý, hoàn thiện khung khổ sẽ khơi thông nguồn cung, tiếp sức thị trường hồi phục và tăng trưởng ở một mức độ bền vững hơn.

Ở chiều ngược lại, dòng cầu cũng đang dịch chuyển. Giới mua không còn “đổ xô lướt sóng” như thời trước mà bắt đầu khắt khe, lựa chọn kỹ lưỡng, hướng đến các khu vực đầy đủ pháp lý, tiện ích hoàn thiện, khả năng sinh lời dài hạn.

“Dòng tiền lúc này chủ yếu tìm đến khu vực còn dư địa phát triển, giá chưa bị đẩy lên cao, hạ tầng đồng bộ và tốc độ tăng trưởng kinh tế khả quan”, ông Sỹ phân tích.

Xu hướng giá tiếp tục tăng tại khu vực phát triển

Nhận xét về mặt bằng giá, Tổng Giám đốc An Vượng Land dự báo xu hướng tăng sẽ tiếp diễn tại các khu vực có nội lực mạnh, hạ tầng hoàn thiện, tiện ích đầy đủ. Tuy nhiên, đà tăng sẽ chậm lại, khó xuất hiện các đợt “nhảy vọt” như thời gian trước. Nguồn cung khan hiếm được cải thiện đôi chút, tâm lý thị trường vẫn ở thế thận trọng, nên sức hấp thu cũng chững lại.

Nhà đầu tư tiếp tục ở thế quan sát, chưa hoàn toàn xuống tiền mua vào, bởi họ còn lo ngại về biến động chính sách và vĩ mô. Tổng Giám đốc An Vượng Land khích các nhà đầu tư nên hướng đến chiến lược dài hạn, tránh tâm lý đám đông, đồng thời lựa chọn sản phẩm đầy đủ pháp lý, tiện ích đồng bộ, khả năng thanh khoản cao.

Bên cạnh đất nền, các tài sản dòng tiện (nhà ở, văn phòng, thương mại) tại khu vực thu hút FDI, phát triển công nghiệp, dịch vụ cũng được xem như một kênh trú ẩn dòng vốn an toàn, hướng đến dòng thu nhập bền vững.

Những sàn giao dịch cũng được khuyến nghị nên tái cấu trúc lại danh mục sản phẩm, ưu tiên khu vực trung tâm, hoàn chỉnh về pháp lý, thay thế các dự án chưa đủ thủ tục, chưa hoàn thành giải phóng mặt bằng. Giải pháp này sẽ giúp thị trường minh bạch, an toàn, thu hút được dòng vốn từ nhà đầu tư khôn ngoan.

Đất nền đầu năm biến động

Những con số từ Batdongsan.com.vn phản ánh thị trường đất nền quý 1/2025 thật sự biến động. Tháng 3/2025, lượng tìm kiếm tại Hà Nội tăng 52% so với tháng trước, tại TP.HCM tăng 31% và tại các khu vực khác tăng 54%. Giá rao bán cũng đồng loạt tăng, tại Hà Nội tăng 42% so với tháng 1/2023, tại TP.HCM tăng 7% và tại các khu vực khác tăng 67%.

Những khu vực phía Bắc như Hưng Yên (+55%), Bắc Ninh (+46%), Hải Phòng (+21%) ghi nhận mức tăng giá mạnh, trong khi tại phía Nam, mức biến động thấp hơn, chủ yếu ở khu vực tiếp giáp TP.HCM, như Đồng Nai (+30%), Bình Dương (+25%).

Những khu vực phía Bắc tiếp tục khẳng định sức nóng, nổi bật là Hải Dương (tăng 100%), Bắc Giang (80%), Hưng Yên (75%). Từ thị trường phía Trung, tại Quảng Nam, khu vực ven biển tiếp giáp Đà Nẵng ghi nhận mức quan tâm tăng, tại thị xã Điện Bàn giá tăng 13% và tại Hòa Vang tăng 25%. Riêng tại Hội An, giá lại giảm 22%.

Ở khu vực phía Nam, xu hướng tìm kiếm chủ yếu hướng đến các huyện tiếp giáp TP.HCM, chưa ghi nhận biến động mạnh về giá tại khu vực này.

Tâm lý thị trường phân hóa, dòng vốn dịch chuyển khôn ngoan

Những biến động tại thị trường đất nền quý 1/2025 phản ánh một xu hướng phân hóa rõ rệt. Giới mua tiếp tục dịch dòng vốn về khu vực phát triển, tiện ích hoàn thiện, pháp lý minh bạch, thay vì đổ xô mua bằng được tại mọi khu vực như thời “sốt nóng”.

Nhà đầu tư khôn ngoan bắt đầu lựa chọn tài sản một cách kỹ lưỡng, xem xét khả năng sinh lời, tiện ích, hạ tầng, thay vì chỉ mua theo tâm lý đám đông.

Những khu vực phía Bắc tiếp tục thu hút dòng vốn, một phần bởi được quy hoạch đồng bộ, hạ tầng hoàn thiện, một phần bởi tâm lý đón dòng dịch chuyển khu vực tại thời điểm sáp nhập, hoàn thiện luật đất đai.