Lương bao nhiêu mua được nhà ở TP.HCM, Hà Nội?

Chuyên gia cho rằng người mua phải có thu nhập ít nhất 30 triệu đồng mỗi tháng mới nên cân nhắc việc mua nhà ở hai thành phố lớn hiện nay.

Với số vốn 1 tỷ đồng, anh Minh Khôi (27 tuổi, TP.HCM) loay hoay suốt nhiều tháng vẫn chưa tìm được căn hộ phù hợp để xuống tiền mua nhà ở TP.HCM.

"Vợ chồng tôi vừa tổ chức đám cưới cách đây không lâu và tích cóp được 500 triệu đồng. Cộng thêm tiền bố mẹ 2 bên cho thì cũng chỉ được 1 tỷ đồng.

Cứ ngỡ với số tiền này và vay thêm khoảng 1 tỷ sẽ mua được căn hộ ở vùng ven, nhưng đến khi bắt đầu gặp trực tiếp môi giới và đi xem nhà, tôi thực sự ngỡ ngàng vì giá nhà hiện quá cao", anh chia sẻ.

Thu nhập phải trên 30 triệu

Với tình hình này, anh Khôi dự định sẽ lùi kế hoạch mua nhà thêm 1-2 năm để tăng khoản tiền tích luỹ, tránh dùng đòn bẩy quá nhiều. "Nếu không có sự hỗ trợ tài chính từ bố mẹ thì không biết bao giờ mới nghĩ tới việc mua nhà tại TP.HCM", anh nói thêm.

Thực tế, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho biết một căn nhà riêng hay chung cư ở 2 thành phố lớn hiện nay có giá ít nhất 2-2,5 tỷ đồng.

Như vậy, nếu dùng đòn bẩy 50-70% giá trị bất động sản thì người mua phải vay khoảng 1,4-1,5 tỷ đồng. Với khoản vay này, chủ nhà phải trả lãi 12 triệu và gốc khoảng 5 triệu mỗi tháng.

Do đó, ông khuyến nghị người mua chỉ nên cân nhắc mua nhà tại TP.HCM và Hà Nội khi có thu nhập từ 30 triệu đồng.

"Nếu có thu nhập 30 triệu đồng trở lên, khi người mua trừ đi 17 triệu chi phí lãi vay và gốc thì còn ít nhất 13 triệu để trang trải nhu cầu cuộc sống cơ bản. Còn nếu thu nhập dưới 30 triệu thì sẽ rất khó khăn", ông Tuấn phân tích.

Với cách tính cẩn trọng hơn, bà Giang Huỳnh - Giám đốc Nghiên cứu và S22M tại Savills Việt Nam - cho rằng mức thu nhập tối thiểu cần có để mua nhà ở TP.HCM là từ 30-45 triệu đồng hàng tháng.

"Đây được coi là mức có thể tích lũy được một khoản tiền trả trước và trả thêm lãi ngân hàng", bà nhấn mạnh.

Báo cáo về khả năng chi trả nhà ở tại châu Á - Thái Bình Dương năm 2023 của Viện nghiên cứu và giáo dục phi lợi nhuận (ULI) cũng cho thấy TP.HCM và Hà Nội là 2 thành phố có giá nhà ở mức độ trung bình trong khu vực nhưng lại chênh lệch khá lớn so với thu nhập của người dân.

Theo tính toán của ULI, chỉ số chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập tại TP.HCM đang ở mức 32,5, cao thứ 2 trong khu vực chỉ sau Thâm Quyến (35), thậm chí cao hơn Bắc Kinh (29,3), Thượng Hải (24,1) và Hong Kong (26,5).

Trong khi đó, chỉ số này ở Hà Nội là 18,3, cao hơn Seoul (17,3), Tokyo (16,1)...

Dù vậy cũng phải thừa nhận rằng số lượng căn hộ trong phân khúc 2-3 tỷ đồng tại TP.HCM rất ít, chiếm dưới 20% thị phần nguồn cung hiện tại và chủ yếu tập trung ở khu vực ngoại ô, theo khảo sát của Savills.

Nhiều chuyên gia cũng nhận định rằng giá nhà cao đang là rào cản khiến người trẻ khó mua nhà. Theo dữ liệu khảo sát quý II/2024 của Batdongsan.com.vn, nhóm khách hàng mua bất động sản trong 1 năm qua chủ yếu là người trung niên 30-59 tuổi, trong khi nhóm tuổi 18-29 vẫn ít có khả năng mua được bất động sản.

Giá nhà khó giảm

Theo ghi nhận, trước đây khi thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng, giá chuyển nhượng căn hộ có xu hướng giảm do nhiều người rao bán cắt lỗ. Nhưng đến nay, khi thị trường bắt đầu có những tín hiệu khởi sắc, tình trạng cắt lỗ đã không còn.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy so với cùng kỳ năm 2023, giá bất động sản trong quý II/2024 tại Hà Nội tăng trung bình 31% đối với chung cư, 19% đối với đất nền, 32% đối với nhà riêng và 18% đối với biệt thự.

Tại TP.HCM, mặc dù thanh khoản còn yếu nhưng giá bất động sản vẫn có xu hướng đi ngang. Các loại hình đất nền, nhà riêng, nhà mặt phố đều không còn xuất hiện tình trạng giảm giá, riêng căn hộ tăng thêm 6% so với cùng kỳ.

Ông Lê Bảo Long - Giám đốc chiến lược của Batdongsan.com.vn - cho biết kết quả từ khảo sát tâm lý người dùng bất động sản Việt Nam trong quý II/2024 chỉ ra rằng việc bán cắt lỗ căn hộ không còn phổ biến. Phần lớn những người muốn bán bất động sản trong năm nay đều nhằm mục đích tái cơ cấu danh mục đầu tư hoặc cho rằng thị trường đang tốt lên và bán để kiếm lời.

Trên thị trường chuyển nhượng, giá rao bán căn hộ trung bình trong quý II/2024 đang ở mức 48 triệu đồng/m2, tăng 20% so với mức 40 triệu đồng/m2 vào đầu năm 2023.

Để mua căn hộ đầu tiên trong bối cảnh này, TS Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao về Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam - cho rằng khi mới lập gia đình và chưa chịu áp lực lớn về nhà ở, người mua có thể tìm kiếm các giải pháp bất động sản linh hoạt.

"Trong khoảng thời gian 3-5 năm sau khi kết hôn và trước khi có con, họ có thể không cần phải sở hữu ngôi nhà ngay lập tức. Thay vào đó, họ có thể đầu tư vào một căn hộ hoặc nhà phố với tỷ lệ thanh toán ban đầu là 30-50%, và phần còn lại vay mượn từ ngân hàng", TS Sử Ngọc Khương nói.

Đối với những người cần sở hữu nhà ngay lập tức, ông cho rằng người mua có thể chọn mua căn hộ hoặc nhà phố trên thị trường chuyển nhượng.

"Tuy nhiên, những sản phẩm này đòi hỏi người mua phải thanh toán toàn bộ giá trị 100%. Họ có thể sử dụng một phần tiền mặt và vay ngân hàng phần còn lại, sau đó dùng thu nhập hàng tháng để trả cả gốc và lãi", ông nói.

Với các cặp vợ chồng trẻ chưa có nhiều tích luỹ, ông khuyên tìm kiếm những bất động sản hình thành trong tương lai. "Mua nhà theo tiến độ có thể là lựa chọn tốt cho các cặp vợ chồng trẻ. Thay vì gửi tiết kiệm với lãi suất thấp, họ có thể đầu tư vào căn hộ tương lai", TS Sử Ngọc Khương bổ sung.