Lúng túng định giá đất

Sau cuộc tranh luận không đi đến thống nhất về cách định giá đất, một cán bộ quản lý trên Trung ương nói với tôi “không cần quan tâm đến định giá đất nhiều làm gì, cứ dự án là bắt đấu giá hoặc đấu thầu, đúng quy trình là hoàn thành nhiệm vụ”.

Tôi nghĩ, cuộc sống không đơn giản như tư duy đó, dự án thì muôn hình, vạn trạng, không phải lúc nào cũng "đấu" là xong. Hơn nữa, đang kêu gọi và ưu đãi đầu tư mà bắt "đấu" thì lại làm môi trường đầu tư không còn hấp dẫn.

Định giá thị trường là điều căn cốt. Nhưng làm thế nào để định giá đất theo giá trị trường cũng là vấn đề đang khiến chúng ta loay hoay như gà mắc tóc, khiến Thủ tướng mới đây phải ban hành Công điện gửi Bộ trưởng Tài nguyên & Môi trường, Chủ tịch UBND cấp tỉnh để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc.

Có ba vướng mắc lớn về giá đất. Thứ nhất, quản lý định giá đất không rõ ràng là một cản trở với việc phê duyệt các dự án đầu tư phát triển. Thứ hai, khung pháp luật về định giá đất không minh bạch, làm cho người có thẩm quyền quyết định về giá đất trong khu vực nhà nước luôn e ngại. Thứ ba, cả hệ thống quản lý giá đất đang có những lệch lạc.

Chính sách lớn "giá đất do Nhà nước quy định và quyết định phải phù hợp với giá đất giao dịch trên thị trường trong điều kiện bình thường" được xác định tại Nghị quyết 26 năm 2003 và Luật Đất đai 2003. Từ đó đến nay đã 20 năm, mà cứ 10 năm chính sách trên lại được khẳng định lại một lần, ngày càng mạnh mẽ hơn. Nhưng thực tế, Bảng giá đất của Nhà nước vẫn chỉ bằng khoảng 40% giá thị trường và những trường hợp Nhà nước quyết định giá đất cụ thể cũng cho thấy đa số thấp hơn giá thị trường ở mức đáng kể.

Một khung pháp luật "lỏng lẻo" về giá đất đang "dày vò" nhóm cán bộ chịu trách nhiệm quyết định về giá đất. Nay, theo Nghị quyết số 73, thẩm quyền định giá cụ thể được chuyển từ cấp tỉnh xuống cấp huyện, nhận thức giá đất càng trở nên "hoang mang".

Trước hết, khái niệm giá đất đang bị hiểu sai, dẫn đến nhận định cho rằng giá đất nay cao, mai thấp nên không thể có giá thị trường. Sự thực, giá thị trường nói chung không thể là đại lượng cố định. Mớ rau, con cá, cân thịt... cũng đều nay cao, mai thấp. Vì vậy, dữ liệu thống kê của các nước đều có "chỉ số giá tiêu dùng" (CPI - Consumer Price Index), được tính từ thống kê hàng tháng về giá của "một rổ" hàng hóa tiêu dùng thiết yếu, trong đó có giá nhà đất.

Ở Việt Nam, Tổng cục Thống kê cũng đưa ra CPI, trong đó có thống kê giá thuê nhà đất. Dựa vào cơ sở dữ liệu về giá đất giao dịch trên thị trường, người ta có thể giải bài toán ước lượng thống kê để tìm giá trị kỳ vọng của giá đất tại một địa điểm cụ thể, vào một thời điểm xác định. Nghĩa là Bảng giá đất của Nhà nước không phải là một giá trị xác định, mà chỉ là giá trị kỳ vọng của tập hợp dữ liệu về giá đất giao dịch trên thị trường với độ chính xác được tính từ cấu trúc dữ liệu thống kê.

Các nước trên thế giới nói chung chấp nhận độ chính xác cỡ 80%. Nghĩa là Bảng giá đất của Nhà nước được sai lệch cỡ 20%. Một sai lệch lớn hơn có thể gây nghi vấn về sai lầm kỹ thuật hoặc sai trái đạo đức. Nhưng pháp luật nước ta tiếp cận việc quản lý giá đất không theo lý luận này, mà khá "mơ hồ".

Bên cạnh đó, Luật Thuế thu nhập từ chuyển quyền bất động sản (BĐS) chưa tạo được cơ chế để người tham gia viết giá thực lên hợp đồng chuyển quyền. Giá trên hợp đồng thấp lè tè ngang giá trên Bảng giá của Nhà nước, nhằm để giảm thuế. Như vậy, chúng ta không thể có cơ sở dữ liệu giá đất thực sự thị trường.

Cách khắc phục duy nhất hiện nay là quy định Thuế chuyển quyền BĐS được tính chỉ dựa vào Bảng giá đất của Nhà nước, không dựa vào giá trị hợp đồng chuyển quyền. Nhà nước từng bước tiến hành khảo sát độc lập giá thị trường thông qua nhiều kênh thông tin từ các sàn giao dịch BĐS, trung tâm môi giới, kết quả đấu giá đất...; dựa vào đó mà tăng giá trị Bảng giá đất lên cao dần. Nếu giá trị thuế là cao so với sức đóng góp của dân thì giảm tỷ suất thuế xuống ở mức phù hợp. Cứ vậy, không mấy chốc mà hợp đồng ghi nhận được giá giao dịch thực và hình thành được cơ sở dữ liệu giá đất thị trường.

Mặt khác, cơ quan quản lý việc xây dựng Bảng giá đất của Nhà nước cần phối hợp với Tổng cục thống kê để đất đai cũng là thành phần đầy đủ trong "rổ hàng hóa" tính "Chỉ số giá tiêu dùng". Dữ liệu thống kê giá đất vừa có lợi cho cơ quan thống kê, vừa có lợi cho cơ quan quản lý Bảng giá đất.

Tiếp theo là câu chuyện về các phương pháp định giá đất. Luật Đất đai 2003 quy định áp dụng bốn phương pháp: so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, và thặng dư. Luật Đất đai 2013 giao cho Chính phủ quy định, và có thêm phương pháp hệ số nhân với Bảng giá đất. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi hiện nay lại quy định trong Luật chỉ còn bốn phương pháp, loại bỏ phương pháp thặng dư.

Quy định về hai phương pháp chiết trừ và hệ số nhân Bảng giá đất là trái với các luận cứ khoa học. Chiết trừ chỉ đơn giản là một phép tính trừ (giá trị đất bằng giá trị nhà đất trừ đi giá trị nhà), sao có thể gọi là phương pháp định giá.

Phương pháp hệ số nhân Bảng giá đất là một sai lầm lớn về tri thức. Giá đất thị trường được hình thành khách quan từ các quan hệ thị trường, không thể bằng một hệ số do con người quyết định theo chủ quan nhân với Bảng giá cũng do con người quy định theo chủ quan. Phương pháp này tạo nên những giá đất cụ thể do con người quyết định, được áp dụng chủ yếu để tính bồi thường về đất (theo Luật Đất đai 2013). Vì thế mà bức xúc về giá đất vẫn không thuyên giảm. Người dân kêu oan nhiều, nhưng giá đất được xác định đúng pháp luật nên oan khuất gì cũng khó có cơ hội giải quyết.

Nói như trên để thấy chúng ta cần loại bỏ phương pháp chiết trừ và phương pháp hệ số nhân Bảng giá ra khỏi Luật Đất đai và giữ nguyên phương pháp thặng dư để định giá cho các dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh. Định giá đất là một lĩnh vực chuyên môn hẹp, phức tạp, cần tới chiều sâu kỹ thuật và nền tảng đạo đức. Những sai lầm về quản lý định giá đất có thể dẫn tới các hệ lụy rất xấu.

Nhà nước không thể tăng nhân lực để tự định giá các trường hợp cụ thể. Chúng ta phải dựa vào lực lượng tư vấn giá đất của thị trường, các cơ quan nhà nước chỉ cần thông thạo quy trình kiểm tra kết quả định giá của nhà tư vấn giá đất. Chính phủ đã ủy quyền cho cấp huyện định giá đất cụ thể. Chỉ như vậy thì cấp huyện làm gì có nhân lực để thực hiện, cần tạo cơ chế để cấp huyện thuê tư vấn giá đất và quy trình thẩm định giá đất tư vấn.

Nhìn rộng hơn, các quốc gia khác thường tổ chức ngành dọc về định giá đất. Địa phương cứ làm quy hoạch, giao và cho thuê đất, nhưng định giá đất chuyển sang ngành dọc thực hiện.

Lợi ích từ định giá đất sẽ được kiểm soát hoàn toàn khi quy trình kiểm soát được hình thành dựa trên minh bạch các tiêu chí kỹ thuật cụ thể.