Lực cầu ở thực và đầu tư thúc đẩy tăng trưởng giao dịch bất động sản vào năm 2025

Các chuyên gia bất động sản kỳ vọng thị trường sẽ phục hồi vào năm 2025 nhờ vào sự ổn định của nền kinh tế vĩ mô và các chính sách pháp lý mới. Việc triển khai Luật Đất đai 2024 và các cải cách thủ tục hành chính sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư và người mua nhà, đồng thời thúc đẩy nguồn cung và thanh khoản trên thị trường.

4 YẾU TỐ THÚC ĐẨY GIAO DỊCH

Mới đây, Chứng khoán Vietcap vừa có báo cáo về ngành bất động sản nhà ở. Theo đó, thị trường nhà ở Việt Nam đã vượt qua giai đoạn khó khăn vào năm 2023 và đang trên đà phục hồi

với lượng giao dịch sơ cấp tăng trưởng trở lại. Xu hướng này bắt đầu từ quý 3/2023 và tiếp tục duy trì đến nay, trong đó phân khúc căn hộ tại Hà Nội đang dẫn đầu sự phục hồi.

Một số yếu tố chính thúc đẩy sự hồi phục của ngành gồm tâm lý người mua nhà đã tích cực hơn; thị trường sôi động với nhiều hoạt động môi giới và mở bán dự án mới và lãi suất hạ nhiệt so với giai đoạn đầu năm 2023.

Giá bán trung bình căn hộ sơ cấp tại Hà Nội và TP.HCM tiếp tục xu hướng tăng do các dự án mới chủ yếu ở phân khúc cao hơn. Theo CBRE, giá căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội và TP.HCM tăng trưởng với tốc độ kép hằng năm lần lượt là 16% và 9% trong giai đoạn 2019 - quý 3/2024. Tính đến quý 3/2024, giá bán trung bình tại Hà Nội chỉ thấp hơn 3% so với TP.HCM, so với mức chênh lệch 27% vào năm 2019.

Vietcap kỳ vọng giao dịch bất động sản sơ cấp sẽ tăng trưởng trong năm 2025 so với năm 2024, nhờ vào 4 yếu tố. Thứ nhất, nhu cầu ở thực (bao gồm mua để ở hoặc mua để cho thuê) bền vững, tập trung vào các dự án căn hộ trung cấp. Người mua nhà sẽ tiếp tục ưa chuộng các dự án từ các chủ đầu tư có uy tín với thành tích tốt trong việc bàn giao sổ hồng và dịch vụ hậu mãi, có pháp lý rõ ràng và có vị trí chiến lược và kết nối tốt với các tiện ích và phát triển cơ sở hạ tầng.

Thứ hai, nhu cầu đầu tư bắt đầu phục hồi (mua để đầu tư dài hạn) đối với một số sản phẩm bất động sản có chọn lọc như nhà phố, biệt thự và đất nền có hạ tầng và tiện ích tốt sau giai đoạn trầm lắng 2023 - 2024.

Thứ ba, nguồn cung sơ cấp mới tăng trưởng, với nhiều dự án mới được triển khai và các dự án bị tạm dừng trước đó được tiếp tục, nhờ vào các thủ tục pháp lý thuận lợi hơn sau khi Luật Đất đai 2024 được áp dụng và niềm tin của chủ đầu tư vào thời gian ra mắt dự án tăng lên.

Thứ tư, niềm tin của người mua nhà được cải thiện, nhờ vào sự phục hồi của thị trường bất động sản nói chung, môi trường lãi suất thế chấp ổn định và việc đẩy nhanh phát triển cơ sở hạ tầng trọng điểm.

Về giao dịch trên thị trường, báo cáo cho biết, Hà Nội sẽ tiếp tục vượt trội, TP.HCM và các khu vực vệ tinh sẽ dần phục hồi trong năm 2025. Cụ thể, động lực tăng trưởng tại Hà Nội sẽ đến từ các đợt mở bán hiện tại tại dự án Global Gate, Wonder Park và các đợt mở bán căn hộ giai đoạn tiếp theo của các chủ đầu tư thứ cấp trong các dự án Smart City và Ocean Park.

Còn thị trường sơ cấp của TP.HCM sẽ được cải thiện, nhờ vào các dự án mới và các đợt mở bán giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Vietcap dự báo các hoạt động bán hàng tại các tỉnh vệ tinh sẽ sôi nổi hơn, nhờ vào niềm tin của người mua nhà được cải thiện, lan tỏa từ các thành phố trọng điểm như Hà Nội và TP.HCM, và các thủ tục pháp lý suôn sẻ hơn đối với các dự án quy mô lớn, chẳng hạn như Izumi City.

Dù vậy, Vietcap cho rằng, tốc độ tăng giá bất động sản sơ cấp sẽ chậm lại so với mức nền cao của năm 2024 đối với phân khúc căn hộ chung cư, do dự kiến sẽ có thêm nguồn cung từ các dự án mới.

Trên thị trường thứ cấp, căn hộ chung cư và nhà ở thấp tầng trong một số dự án tại Hà Nội và TP.HCM đã phục hồi trong năm 2024 cho đến nay, theo xu hướng tăng của thị trường sơ cấp trong năm tới.

CƠ HỘI ĐI CÙNG THÁCH THỨC

Chia sẻ tại tạo đàm vừa diễn ra, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản trong năm 2024 có sự phục hồi nhờ sự ổn định của nền kinh tế vĩ mô và các chính sách mới liên quan thị trường bất động sản, tài chính…đem lại cho thị trường bất động sản và doanh nghiệp bất động sản những cơ hội đầu tư nhưng cũng còn nhiều thách thức.

Về cơ hội, kinh tế vĩ mô của nước ta ổn định, lạm phát được kiểm soát, GDP dự kiến giai đoạn 2021-2025 đạt bình quân 5,7%/năm, đời sống nhân dân được cải thiện.

Cùng với đó, vấn đề pháp lý được khơi thông. Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất Đai 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản và mở ra cơ hội, kỳ vọng cho các chủ đầu tư, thúc đẩy thị trường bất động sản theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững hơn. Điều này cũng giúp cho các nhà đầu tư và người mua nhà củng cố niềm tin.

Từ đó, các dự án dở dang nằm trong khuôn khổ pháp lý này được đẩy nhanh thực hiện, tăng nguồn hàng ngay trong năm 2024. Dự án mới được tiếp cận cơ chế, chính sách của pháp lý mới cũng được đẩy nhanh thủ tục đầu tư. Đặc biệt là đẩy nhanh đầu tư về nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó là chỉ đạo mạnh mẽ từ Chính phủ, các địa phương trong cải cách thủ tục hành chính và nâng cao trách nhiệm thi hành công vụ của cán bộ công chức, viên chức tác động tích cực đến các khâu giải quyết của thủ tục đầu tư dự án.

Ông Khôi cũng đã đưa ra một số thách thức, bất cập của thị trường. Theo đó, thách thức lớn nhất của thị trường bất động sản, của doanh nghiệp là những “dự án treo” chưa được giải quyết hoặc giải quyết còn chậm thì ảnh hưởng đến thanh khoản của thị trường và lòng tin của người mua nhà.

TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam

Còn về pháp lý, việc ban hành các Luật, Nghị định, Thông tư liên quan thị trường bất động sản với những quy định chặt chẽ hơn nhằm đảm bảo tính an toàn, lành mạnh, bền vững cho thị trường bất động sản và doanh nghiệp. Điều này đòi hỏi có thời gian các doanh nghiệp điều chỉnh lại quản trị doanh nghiệp, xác định các chi phí, cơ cấu lại dòng tiền, các thủ tục đầu tư, kinh doanh bất động sản… đặc biệt là doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Đánh giá về thị trường bất động sản, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn điểm đảo chiều của thị trường bất động sản có thể xuất hiện từ quý 2 – quý 4/2024. Ông cho rằng thị trường sau đó bước sẽ vào chu kỳ mới và trải qua 4 giai đoạn: thăm dò, củng cố, khởi sắc và ổn định.

Theo đó, giai đoạn thăm dò dự kiến diễn ra vào nửa cuối năm 2024 với thanh khoản nhỏ lẻ đến từ sản phẩm chung cư đáp ứng nhu cầu ở thực​. Tiếp theo sẽ là giai đoạn củng cố, dự kiến rơi vào​ quý 4/2024 – quý 1/2025, trong điều kiện các công cụ, chính sách tiền tệ được đẩy mạnh ở diện rộng, giúp tháo gỡ khó khăn về nguồn tiền. Ngoài ra, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở có hiệu lực từ đầu năm 2025 sẽ góp phần khơi thông nguồn tiền, tháo gỡ pháp lý để định hướng và tạo động lực cho một thị trường phát triển bền vững.

Ông Quốc Anh dự báo thị trường bất động sản Việt Nam sẽ bước vào thời kỳ khởi sắc từ quý 2 – quý 4/2025. Ông kỳ vọng giai đoạn này ghi nhận sự phát triển kinh tế mạnh mẽ, nguồn tiền đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tăng trưởng​. Tiềm lực tài chính của chủ đầu tư và môi trường tiền tệ cải thiện dẫn đến sự phục hồi về nguồn cung và thanh khoản trên diện rộng​, giá bất động sản trong giai đoạn này cũng sẽ cải thiện đồng thời với nguồn cung và thanh khoản​.

Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định từ sau quý 1/2026, ngành bất động sản có thể sẽ dần tiến vào giai đoạn ổn định. Thị trường tiếp tục đà tăng trưởng tốt về thanh khoản và giá, đồng thời có sự xuất hiện của nhiều loại hình bất động sản.