Luật sư Nguyễn Tiến Hoà: 'Cần hoàn thiện khung pháp luật cho loại hình chung cư'

Làm thế nào để loại bỏ tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn giữa các văn bản pháp luật để giúp thị trường căn hộ chung cư phát triển lành mạnh, bền vững? Tạp chí Đầu tư Tài chính -VietnamFinance có cuộc trao đổi với luật sư Nguyễn Tiến Hoà, Đoàn luật sư Thành phố Hồ Chí Minh.

- Theo ông, Luật Nhà ở sửa đổi cần bổ sung quy định như thế nào về vấn đề thời hạn sử dụng nhà chung cư để đảm bảo quyền lợi của người dân và thuận lợi hơn cho công tác cải tạo chung cư sau này?

Luật sư Nguyễn Tiến Hoà: Về mặt khoa học, mọi tài sản nhân tạo đều có tuổi thọ và nhà chung cư cũng không ngoại lệ, khi hết tuổi thọ bắt buộc phải phá dỡ. Tuổi thọ công trình xác định dựa trên hai yếu tố, theo hồ sơ thiết kế và quá trình sử dụng. Hiện nay, có rất nhiều chung cư đã hết tuổi thọ, gây nguy hiểm cho chính những người sinh sống ở đó.

Theo Điều 99 Luật nhà ở 2014, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở. Trên thực tế, quá trình cải tạo chung cư cũ ở các đô thị hiện nay bế tắc vì không có luật quy định chấm dứt quyền sở hữu chung cư cũ. Do đó, việc bổ sung quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư là hợp lý.

Tuy nhiên, hiện nay đa số người dân còn đang hiểu chưa đầy đủ về vấn đề này dẫn đến sự hoang mang cho rằng khi hết thời hạn sở hữu nhà chung cư, nhà không còn thì không còn quyền sở hữu. Trên thực tế, chủ sở hữu nhà chung cư luôn có hai quyền là quyền sở hữu căn hộ chung cư và quyền sở hữu đất xây dựng chung cư. Do đó, luật nên quy định ghi rõ cả hai quyền này vào sổ hồng chung cư.

Cụ thể, quyền sở hữu nhà chung cư sẽ có thời hạn, khi hết hạn sử dụng buộc phải phá dỡ, tài sản bị tiêu hủy và không còn quyền sở hữu căn hộ. Nhưng quyền sử dụng đất xây chung cư là lâu dài và người dân vẫn còn quyền sở hữu. Khi hết thời hạn sở hữu chung cư, nếu nhà nước lấy đất, người dân sẽ được tái định cư, nếu không họ có thể góp tiền xây lại chung cư mới ngay trên mảnh đất đang ở. Như vậy, quyền thừa kế vẫn còn, đất đai vẫn còn.

- Làm thế nào để đảm bảo quyền sở hữu nhưng vẫn đảm bảo an toàn cho công trình là vấn đề không hề dễ dàng. Theo ông, pháp luật nên quy định vấn đề này như thế nào?

Việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư là vấn đề rất lớn và cần phải được xây dựng một cách thận trọng để có thể đảm bảo tuân thủ hiến pháp, thể chế hóa được những chủ trương của Đảng, chính sách của Nhà nước, đồng thời đáp ứng được quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân. Quy định này mới với tâm lý người dân Việt Nam và cần có thời gian để làm quen và hơn cả là Bộ Xây dựng cần phải đưa ra những phương án cụ thể về việc xử lý nhà chung cư hết thời hạn sở hữu, làm rõ các chính sách định cư tạm thời, tái định cư, định giá tài sản, đảm bảo các quyền và lợi ích về tài sản của người dân. Các quy định về bảo trì, sửa chữa, phá dỡ chung cư hay quyền và nghĩa vụ của người sở hữu chung cư khi thực hiện bảo trì, sửa chữa định kỳ hoặc phá dỡ chung cư nên được cụ thể hóa.

Tuy nhiên như đã phân tích, để đưa được quy định này vào đời sống một cách hiệu quả thì còn rất nhiều điều phải cân nhắc kỹ lưỡng. Trong tương lai, rất có thể quan điểm của người dân về việc sở hữu chung cư sẽ thoáng hơn bởi một điều hiển nhiên, không có gì là tồn tại mãi theo thời gian. Khi quyết định mua nhà chung cư, người dân phải nhận thức được và chấp nhận rằng sẽ đến lúc chung cư xuống cấp, cần phải sửa chữa hay thậm chí là xây dựng mới hoàn toàn để đảm bảo cho sự an toàn và tài sản của chính mình. Do đó, những vấn đề pháp lý và thực tiễn khi áp dụng quy định này cần phải được cân nhắc kỹ lưỡng, từ đó đưa ra giải pháp thích hợp để quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư có thể đi vào đời sống và đạt hiệu quả tốt.

- Ngoài vấn đề chung cư, nhà ở xã hội cũng là vấn đề an sinh thiết thực. Thế nhưng quy định chủ đầu tư làm dự án nhà ở thương mại 2 - 5ha phải trích lập quỹ đất 20% dành cho nhà ở xã hội dường như không phù hợp với thực tế. Ông nghĩ sao về quy định này?

Thực tế trong trường hợp này, các chủ đầu tư dự án, mà chủ yếu là các nhà phát triển bất động sản, tạo lập dự án và hàng hóa để bán chứ không có ý định sở hữu, quản lý và khai thác kinh doanh lâu dài, do đó, sẽ rất khó để giữ các cam kết ban đầu với cơ quan nhà nước. Nếu buộc phải thực hiện thì chỉ là sự đối phó, một số nhà xã hội sẽ được xây dựng nhưng thiếu cơ sở hạ tầng đồng bộ dẫn đến mục tiêu lớn là an sinh cho cộng đồng không đạt được. Do đó, không nên ban hành và áp dụng các chính sách kết hợp “hai trong một”, lồng ghép các mục tiêu thương mại và an sinh trong cùng một dự án.

Nhà nước cần coi đó là một chính sách xã hội và an sinh lớn, bắt đầu từ việc quy hoạch quỹ đất cho phát triển nhà ở có giá chấp nhận được đối với người có thu nhập thấp, đặc biệt là nhóm người nghèo ở đô thị và công nhân các khu công nghiệp tập trung. Tiếp theo, nhà nước cần hình thành các quỹ tài chính hỗ trợ và các cơ chế chính sách liên quan để tạo điều kiện cho tất cả các bên tham gia phát triển nhà ở phân khúc này.

Người thực hiện có thể là doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp tư nhân, chủ đất nhỏ, hợp tác xã hay hợp tác đối tác công tư; cũng như các sản phẩm nhà ở sẽ đa dạng và đa mục tiêu bao gồm cả mua, thuê hoặc kết hợp thuê - mua với các diện tích, cấp độ và giá cả khác nhau.

- Với loại hình bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng, trong đó có loại hình condotel, đến thời điểm này, Bộ Xây dựng, Bộ Văn hóa - Thể thao và Du lịch, Bộ Tài nguyên và Môi trường vẫn chưa tìm được tiếng nói chung để có thể đưa ra khung pháp lý cho loại hình bất động sản này. Quan điểm của ông về vấn đề này?

Bất động sản nghỉ dưỡng ở nước ta được phát triển từ khoảng 2014, đến năm 2018, trong thời điểm phát triển cao trào nhất thì bất động sản du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam rơi vào tình trạng không có khung pháp lý để hoạt động. Việc vỡ cam kết lợi nhuận và pháp lý thiếu ổn định đã khiến các nhà đầu tư quay lưng với phân khúc bất động sản này và trở lại với phân khúc nhà ở.

Đến nay, pháp lý cho bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang loanh quanh trong vòng “đã là đất phục vụ cho sản xuất, kinh doanh, thương mại thì không thể cấp quyền sử dụng lâu dài”, mà phải là đất ở. Điều này dẫn đến địa phương muốn thu hút đầu tư mạnh vào bất động sản du lịch nghỉ dưỡng trước đây phải dùng thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở” để có thể cấp sổ đỏ cho các sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng được xây dựng trên đất ở nông thôn, với điều kiện không hình thành đơn vị ở.

Hàng loạt dự án “đất ở không hình thành đơn vị ở” đã được cấp sổ đỏ nhưng từ năm 2019, một loạt các dự án đã được cho phép chuyển đổi một phần đất thương mại, dịch vụ sang đất ở nông thôn để được cấp sổ lâu dài bị dừng lại, kể cả những dự án đã phát triển xong và chuyển nhượng cho nhà đầu tư thứ cấp. Điều này khiến hàng loạt dự án bị vướng mắc, thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại nhiều địa phương sau thời kỳ phát triển nóng đã bị “đóng băng” gần như hoàn toàn. Do đó, việc cần làm bây giờ là thay đổi trong tư duy quản lý.