Luật Đất đai năm 2024: Vẫn còn những 'lỗ hổng' cho đầu cơ, thao túng thị trường?

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản trong 9 tháng đầu năm 2024 dù đã có những chuyển biến nhất định nhưng vẫn còn không ít vướng mắc cần được tháo gỡ.

Đặc biệt, trong bối cảnh Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh BĐS 2023 vừa có hiệu lực, ngành BĐS vẫn còn đối diện với hàng loạt khó khăn, thách thức nếu không có biện pháp xử lý, sẽ làm gia tăng những bất cập tồn tại lâu nay.

Gỡ nút thắt về pháp lý

Tại tọa đàm "Nhận diện thị trường bất động sản cuối năm 2024, đầu năm 2025" tổ chức sáng ngày 10/10 tại TP HCM, góp ý về Luật Đất đai năm 2024 vừa có hiệu lực, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) nhận định, những thay đổi trong hành lang pháp lý, quản lý và hành chính sẽ có tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản. Những quy định mới này có thể chuyển đổi điểm nghẽn hiện tại sang một nền tảng luật pháp mới. Tuy nhiên, để giải quyết được các điểm nghẽn đó, cần có sự phối hợp đồng bộ và sự linh hoạt trong triển khai chính sách của cơ quan chức năng.

Chuyên gia lưu ý, khi vấn đề pháp lý được khơi thông, doanh nghiệp cũng cần tuân thủ trong quá trình thực hiện. Thời gian trước, thị trường bất động sản khó khăn, thậm chí rơi vào tình trạng “đóng băng”, doanh nghiệp bị thiệt hại, thua lỗ lớn, thậm chí bị phá sản, song về mặt chủ quan, chính các doanh nghiệp cũng có một phần trách nhiệm.

“Trong bối cảnh hiện tại, các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản cần có sự thích ứng linh hoạt. Với khung pháp lý mới, nhiều doanh nghiệp phải tái cấu trúc mô hình kinh doanh, điều chỉnh chiến lược và định hướng phát triển dài hạn. Một số dòng sản phẩm cũng cần thay đổi theo hướng đầu tư mới phù hợp với sự biến động của thị trường”, ông Châu nhấn mạnh.

Do đó, thời gian tới, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần nhận thức rõ trách nhiệm của mình, nhất là trong việc chấp hành, tuân thủ pháp luật; thẳng thắn nhìn nhận những yếu kém về năng lực cũng như công tác quản lý, điều hành, từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm, chung tay xây dựng thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Đồng quan điểm, TS. Huỳnh Phước Nghĩa, Giám đốc Trung tâm Kinh tế, Luật và Quản lý thuộc Trường Kinh tế, Luật và Quản lý nhà nước - Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh cũng cho rằng, thị trường đang có sự thay đổi rõ ràng từ động lực chính sách và động lực hạ tầng, với điểm nhấn quan trọng khác là các chính sách tài chính và tín dụng. Từ đầu quý IV/2023 đến nay, chính sách tín dụng đã được điều chỉnh rất linh hoạt, tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của nền kinh tế. Điều này cho thấy sự phản ứng nhanh nhạy và hiệu quả của chính sách nhằm hỗ trợ doanh nghiệp và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.

Cũng liên quan tới triển vọng ngành bất động sản, tăng trưởng của ngành dịch vụ như logistics và kho bãi đã đạt mức hai con số. Bất động sản đô thị và khu công nghiệp cũng đang phát triển theo các tiêu chuẩn bền vững. Sự phát triển này chia thành hai nhóm chính: nhóm doanh nghiệp nội địa và nhóm doanh nghiệp phát triển bất động sản khu công nghiệp và đô thị. Đây cũng là một xu hướng tích cực, thúc đẩy ngành logistics xoay vòng một cách hiệu quả.

Vẫn còn đó những băn khoăn

Tuy nhiên, hiện nay vẫn còn một số vướng mắc cần được xem xét và tháo gỡ. Trong đó, việc thẩm định tiền sử dụng đất, xây dựng và ban hành các bảng giá đất tại các địa phương còn chậm khiến doanh nghiệp gặp khó trong phát triển và bán hàng. Ngoài ra, vướng mắc về thủ tục hành chính, pháp lý và khan hiếm quỹ đất vẫn đang là rào cản lớn với dòng vốn FDI khi tìm đến Việt Nam.

“Thị trường bất động sản còn nhiều thách thức cần được sớm tháo gỡ để tạo động lực phát triển kinh tế Việt Nam từ nay đến cuối năm. Đối với đầu tư hạ tầng, từ quy hoạch tuyến tàu cao tốc đến các hạ tầng giao thông khác là yếu tố quan trọng trong việc kết nối và phát triển kinh tế. Nếu các vấn đề về quy hoạch đường cao tốc và quốc lộ được giải quyết thì việc kết nối kinh tế sẽ trở nên dễ dàng hơn”... TS. Huỳnh Phước Nghĩa nhấn mạnh.

Theo Bộ Xây dựng, một trong những điểm quan trọng nhất của Luật Đất đai 2024 là bỏ khung giá đất cũ. Thay vào đó, bảng giá đất được cập nhật hằng năm, xác định giá sát với thị trường. Điều này đồng nghĩa với việc chi phí đầu tư xây dựng và phát triển các dự án BĐS sẽ tăng lên, kéo theo giá BĐS và giá nhà ở cũng tăng từ 15%-20%. Sự thay đổi này có thể khiến các nhà đầu tư lẫn người mua nhà gặp khó khăn. Mặt khác, bảng giá đất mới nếu không được thực thi chặt chẽ sẽ tạo cơ hội cho những hiện tượng đầu cơ, thao túng thị trường, dẫn đến việc gia tăng bất bình đẳng về cơ hội sở hữu nhà đất giữa các tầng lớp dân cư.

Một đề xuất quan trọng khác là xem xét đánh thuế đối với những người sở hữu nhiều BĐS nhưng cần phải dựa trên nguyên tắc tạo giá trị cho xã hội. TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, nhấn mạnh việc đánh thuế không nên chỉ dựa trên số lượng BĐS sở hữu mà cần xem xét mục đích sử dụng. Những người mua BĐS để cho thuê, tạo ra giá trị gia tăng cho cộng đồng thì không nên bị ràng buộc bởi chính sách thuế này.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Savills Hà Nội, cho rằng việc đánh thuế BĐS thứ hai cần sự chuẩn bị kỹ lưỡng, bảo đảm tính đồng bộ trên toàn quốc. Nếu không có sự đồng bộ trong hệ thống quản lý và các biện pháp kỹ thuật như giao dịch qua ngân hàng, kê khai tài sản, thì việc áp thuế sẽ không đạt hiệu quả mong muốn, thậm chí có thể gây rối loạn thị trường.

Một yếu tố quan trọng góp phần đẩy giá nhà lên cao là sự mất cân bằng giữa cung và cầu. Hiện nay, nguồn cung nhà ở còn quá thấp so với nhu cầu, nhất là phân khúc nhà giá rẻ, phù hợp với người có thu nhập trung bình và thấp. Để điều chỉnh thị trường, Bộ Xây dựng đề xuất khơi thông nguồn cung BĐS bằng cách tháo gỡ những vướng mắc pháp lý trong các dự án bị đình trệ, đồng thời thúc đẩy khởi động các dự án mới.

Theo bà Hồ Thị Thu Mai, Giám đốc công ty nhà ở ngay Việt Nam (Hà Nội), nếu không có những biện pháp quyết liệt từ phía nhà nước và các DN nhằm gia tăng nguồn cung, đặc biệt là trong phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ, thị trường sẽ đối mặt với những hệ lụy nghiêm trọng. Người dân với nhu cầu ở thực sẽ gặp khó khăn trong việc sở hữu nhà và tình trạng "sốt giá" có thể dẫn đến sự bất ổn cho toàn bộ thị trường.