Luật Đất đai mới có giải được bài toán dự án treo?

Theo LS Nguyễn Thanh hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, Luật Đất đai 2024 không có quá nhiều thay đổi tại điều khoản về các trường hợp thu hồi đất dự án treo.

Giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng hàng chục quý liên tiếp. Giá bán trung bình một số dự án tại TP. Hà Nội dao động khoảng 50 - 70 triệu/m2. Nhiều dự án đã đi vào sử dụng từ 5 - 10 năm, thậm chí nhà tập thể cũ cũng được đẩy giá khá cao. Thế nhưng, nằm ngoài đà tăng giá đó, nhiều dự án nhà ở tại Hà Nội vẫn sừng sững những khối bê tông án ngữ trên đất vàng, trong sự chờ đợi mòn mỏi của khách hàng.

Niềm tin bị “mắc kẹt”

Đơn cử tại dự án Hattoco số 110 Trần Phú, Hà Đông, được khởi công từ năm 2009 với tổng mức đầu tư khoảng 900 tỷ đồng do Công ty Cổ phần Tư vấn - Đầu tư xây dựng Ba Đình (Ba Đình CIC) làm chủ đầu tư. Thời hạn giao nhà dự kiến là tháng 11/2014, tuy nhiên đến nay công trình vẫn còn dang dở.

Cùng chủ đầu tư, dự án số 21 Lê Văn Lương (tên thương mại là Manhattan Tower), tiền thân là dự án Thành An Tower do Tổng Công ty Thành An và Công ty CP Tư vấn đầu tư xây dựng Ba Đình làm chủ đầu tư cũng rơi vào hoàn cảnh tương tự. Dù được cấp đất từ năm 2009 và đã thực hiện khoan nhồi cọc nhưng đến tháng 3/2017 dự án mới được cấp giấy phép xây dựng. Dự án xây đến tầng thứ 21 thì dừng thi công cho đến nay.

Hay một dự án khác tại quận Cầu Giấy là V.I.C Tower do liên doanh Công ty TNHH Phú Mỹ An – Hà Nội và Công ty TNHH thương mại hỗ trợ kiến thiết Miền Núi làm chủ đầu tư cũng không khá khẩm hơn. Mặc dù chủ đầu tư cam kết bàn giao nhà vào quý IV/2014, nhưng sau 10 năm kể từ ngày “hẹn” bàn giao, dự án vẫn đang nằm bất động, vật liệu xây dựng hoen gỉ, xếp đống, cỏ dại mọc um tùm.

Thống kê của UBND TP Hà Nội cho thấy TP có 712 dự án chậm triển khai, vừa qua thành phố đã có quyết định thu hồi hơn 100 dự án.

Lãnh đạo TP Hà Nội cho biết vấn đề bất cập là trước đây nhiều doanh nghiệp được giao đất thực hiện dự án mà không qua đấu thầu. Nếu chiếu theo quy định pháp luật hiện nay thì việc giao đất cho doanh nghiệp như vậy là sai. Nhiều dự án nằm im 10-20 năm khiến người dân bức xúc, là điểm nóng về mất an ninh trật tự.

Đáng nói là với trường hợp như các dự án trên, lãnh đạo TP cho biết nếu triển khai tiếp “cũng thấy lo”, vì không biết tháo gỡ những vướng mắc về mặt cơ chế bằng cách nào.

Lời giải nào từ Luật Đất đai 2024?

Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở ngày càng cao, quỹ đất ngày càng hạn chế, các chuyên gia đánh giá, các dự án treo hiện nay đang và sẽ kéo theo rất nhiều hệ luỵ: Gây lãng phí nguồn lực từ đất đai, thất thu thuế, bỏ lỡ cơ hội kinh doanh, ảnh hưởng đến quá trình phát triển nhà ở theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia.

LS Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho hay, Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã đặt ra nhiều quy định về việc thu hồi đất khi đất thuộc các dự án treo, quy hoạch treo. Tuy nhiên, việc thực hiện chính sách này còn những hạn chế như: Tình trạng “quy hoạch treo”, “dự án treo” còn tồn tại như các Khu kinh tế, diện tích đất thu hồi chỉ đạt 4,04 % diện tích quy hoạch; nhiều “dự án treo” vì chủ đầu tư không có khả năng huy động vốn, hoặc chờ chuyển nhượng lại cho chủ đầu tư khác.

Luật Đất đai 2024 không có quá nhiều thay đổi tại điều khoản về các trường hợp thu hồi đất vì dự án treo. Đối với trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật, khoản 8 Điều 81 Luật Đất đai 2024 quy định: “Đất được Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư; trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng không quá 24 tháng và phải nộp bổ sung cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian được gia hạn; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại”.

Về cơ bản, quy định này khá giống với quy định tại Luật Đất đai 2013, trường hợp chủ đầu tư không đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước sẽ thu hồi đất và tài sản gắn liền với đất mà không bồi thường. Điều này đồng nghĩa với việc các dự án “treo” quá 12 tháng liên tục thì đất sẽ bị Nhà nước thu hồi. Đối với các công trình đã được xây dựng trên đất (được coi là tài sản gắn liền với đất) thì khi dự án chậm tiến độ quá 48 tháng mà đất không được tiếp tục sử dụng thì Nhà nước sẽ thu hồi cả đất và cả công trình xây dựng trên đất.

Đáng chú ý, tại điểm đ khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024 có nêu: “Đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, trừ trường hợp đã quá 3 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện”.

Theo LS Nguyễn Thanh Hà, có thể hiểu là ngay cả những diện tích đất mặc dù đã có quyết định thu hồi để làm dự án, nhưng sau 3 năm dự án không triển khai thực hiện thì người dân vẫn có quyền đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

"Quy định mới này đã “cởi trói” cho người dân khi họ được chủ động trong việc bảo vệ quyền sử dụng phần đất mà họ bị thu hồi nhưng không được nhà đầu tư sử dụng. Điều này sẽ tháo gỡ rất nhiều khó khăn, vướng mắc cho người dân đang sinh sống trong các vùng quy hoạch dự án, đã có quyết định thu hồi đất, đảm bảo quyền, lợi ích chính đáng trong việc tạo lập quyền sở hữu theo quy định pháp luật đối với tài sản mà họ đã sử dụng qua nhiều năm, nhiều thế hệ" - LS Hà phân tích.

Tuy nhiên, vị luật sư cũng nhấn mạnh, trên thực tế, việc thu hồi đất của “dự án treo”, “quy hoạch treo” cần phải có sự tham gia quyết liệt của cơ quan chức năng trong việc kiểm tra và giám sát tiến độ của dự án đầu tư. Đồng thời, nhiều ý kiến cho rằng, vẫn cần phải chờ những Nghị định, Thông tư hướng dẫn việc thực thi Luật Đất đai 2024, đặc biệt là hướng dẫn triển khai điểm đ khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024, bởi nội dung này chưa có tiền lệ trong các văn bản luật trước đó.