Luật Đất đai "đá" hàng loạt luật: Bao khó khăn doanh nghiệp "nếm đủ"

Sự thiếu đồng bộ, thống nhất giữa Luật Đất đai và các Luật khác có liên quan tạo nên hàng loạt những khó khăn cho doanh nghiệp khi thực hiện dự án.

Một báo cáo của Tổng cục quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên Môi trường) mới đây cho biết, vấn đề đất đai được điều chỉnh tại các Luật khác nhau dẫn đến cách hiểu và áp dụng pháp luật không thống nhất, làm ảnh hưởng đến việc giải quyết các thủ tục lựa chọn chủ đầu tư, thủ tục tiếp cận đất đai để thực hiện dự án đầu tư.

Cụ thể, Luật Nhà ở quy định phải có “đất ở hợp pháp” thì mới lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức chỉ định. Luật Đầu tư lại quy định trường hợp dự án “có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất” thì UBND cấp tỉnh thực hiện quyết định chủ trương đầu tư.

Trong khi đó, Luật Đất đai quy định nếu dự án phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và chủ đầu tư đáp ứng các điều kiện theo quy định thì Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.

Như vậy, nếu theo Luật Nhà ở và Luật Đầu tư, việc "lựa chọn chủ đầu tư" dự án nhà ở thương mại bằng hình thức "chỉ định chủ đầu tư" yêu cầu chủ đầu tư phải có "quyền sử dụng đất ở" (100% đất ở). Tuy nhiên, theo Luật Đất đai thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất sẽ chỉ thực hiện sau thủ tục lựa chọn chủ đầu tư, thủ tục chấp thuận đầu tư!

Một mâu thuẫn cũng được Tổng cục quản lý đất đai đề cập tới là việc pháp luật về đất đai quy định trường hợp dự án không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất để thực hiện thì nhà đầu tư được thỏa thuận để nhận chuyển quyền hoặc thuê quyền sử dụng đất của người sử dụng để có đất thực hiện dự án. Trường hợp trong khu vực dự án có diện tích đất do Nhà nước đang quản lý thì Nhà nước thu hồi để giao cho nhà đầu tư

Thế nhưng, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công quy định phải đấu giá “tài sản công” đối với trường hợp này. Tại nhiều địa phương rất lúng túng trong việc áp dụng quy định của pháp luật về đất đai và quy định của Luật Quản lý, sử dụng tài sản công đối với trường hợp này.

"Thực tế có trường hợp đất do Nhà nước quản lý chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ và xen kẽ trong khu vực đất thực hiện dự án nhưng cơ quan có thẩm quyền ở địa phương còn e ngại trong việc quyết định theo thẩm quyền do sợ vi phạm quy định của Luật Quản lý, sử dụng tài sản công", cơ quan quản lý cho biết.

Ngoài ra, theo Tổng cục quản lý đất đai, pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu thầu chưa quy định phân định rõ trường hợp nào thì thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất và trường hợp nào thì đấu thầu dự án có sử dụng đất.

"Có nhiều trường hợp quy định đấu giá quyền sử dụng đất bị vô hiệu bởi quy định về đấu thầu dự án có sử dụng đất, trên thực tế có trường hợp áp dụng pháp luật về đấu thầu để lách không đấu giá quyền sử dụng đất, nhất là các trường hợp đất tại khu vực có lợi thế thương mại và đã giải phóng mặt bằng", báo cáo nêu.

Về sở hữu nhà ở của người nước ngoài, Luật Đất đai và Luật Nhà ở có sự thiếu đồng nhất. Luật Nhà ở năm 2014 quy định tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài đáp ứng điều kiện thì được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Trong khi Luật Đất đai lại chưa có quy định ghi nhận việc sử dụng đất tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Sự không đồng bộ, thống nhất giữa pháp luật về đầu tư và pháp luật về đất đai cũng thể hiện trong các quy định về việc xử lý quyền sử dụng đất, tài sản của dự án khi dự án bị chấm dứt hoạt động theo quy định của pháp luật về đầu tư; gia hạn hoạt động dự án đầu.

Theo Luật Đầu tư quy định, dự án bị chấm dứt hoạt động theo quy định thì nhà đầu tư có 12 tháng để thanh lý tài sản dự án, sau 12 tháng mà không tự thanh lý tài sản dự án được thì cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất sẽ quyết định xử lý.

Trong khi đó, Luật Đất đai quy định nếu vi phạm chậm tiến độ thì lại tiếp tục cho gia hạn 24 tháng mà phải nộp một khoản tiền phạt tương ứng với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong 24 tháng đó; hết 24 tháng gia hạn mà vẫn không đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước mới thu hồi.

Hay như Luật Đất đai quy định thời hạn sử dụng đất được xác định trên cơ sở dự án đầu tư. Tuy nhiên, thực tế có những trường hợp dự án đã được cấp phép trước đây, đã hoạt động ổn định nhưng nay pháp luật về đầu tư không quy định về việc điều chỉnh dự án, gia hạn dự án,… khiến các địa phương rất lúng túng, thường phải có văn bản gửi các Bộ, ngành liên quan.