Luật Đất đai 2024 - Sân chơi không dành cho ‘tiểu gia’

Nhiều điểm mới trong Luật Đất đai 2024 buộc các chủ đầu tư địa ốc phải bước vào đường đua khốc liệt, minh bạch và sòng phẳng. Nhiều chuyên gia cho hay thị trường sẽ sàng lọc mạnh mẽ.

Cơ hội cho chủ đầu tư có tiềm lực

TS Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS- FERI) khẳng định, cơ hội trên thị trường BĐS năm 2024 và những năm tiếp theo sẽ dành cho các doanh nghiệp có nguồn nhân lực và tài chính mạnh mẽ, quy mô lớn, sở hữu sản phẩm có pháp lý sạch và áp dụng công nghệ hiện đại, thương hiệu có uy tín và thượng tôn pháp luật.

Cũng theo TS Khôi, năm 2022 – 2023 ghi nhận số lượng rất lớn DN địa ốc rút khỏi thị trường và những năm tới xu hướng này vẫn tiếp tục.

Theo chuyên gia kinh tế, TS Vũ Đình Ánh, việc áp dụng triệt để giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu là một giải pháp giúp thị trường thêm minh bạch, công bằng, hạn chế các “doanh nghiệp sân sau”, “doanh nghiệp thân hữu”. Nhưng chắc chắn, quy định trên trong Luật Đất đai 2024 sẽ là một thách thức lớn với các DN địa ốc quy mô nhỏ, thiếu năng lực tài chính, vốn, kinh nghiệm đấu thầu, đấu giá.

“Cạnh tranh luôn là động lực tốt cho sự phát triển. Với trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, pháp luật đưa ra yêu cầu rất chặt chẽ mà nhà đầu tư buộc phải đáp ứng tốt các yêu cầu, giàu kinh nghiệm mới có khả năng trúng thầu. Cơ chế đấu thầu sẽ đòi hỏi nhà đầu tư phải có nguồn lực tài chính rất mạnh, cũng như năng lực kỹ thuật, năng lực kinh nghiệm cao. Đặc biệt phải có năng lực “thật” thông qua các dự án đã hoàn thành trong quá khứ. Các DN vừa và nhỏ, DN mới thành lập gần như không có cơ hội tham gia”, TS Ánh nhận định.

Bà Trần Hoàng Yến, Giám đốc tư vấn đầu tư một quỹ đầu tư BĐS của Hàn Quốc tại TP. HCM, cho hay nhìn ở mặt tích cực thì đây lại là cơ hội tốt để thanh lọc thị trường và là “bài kiểm tra” cho sức chống chịu của DN. Để tồn tại và phát triển, các DN nhỏ buộc phải liên kết hình thành các DN lớn theo mô hình tập đoàn để củng cố năng lực, tăng khả năng cạnh tranh. Còn DN nào thiếu nhạy bén, không liên kết được thì sẽ bị đào thải. Thị trường BĐS bởi vậy sẽ đi vào phát triển theo chiều sâu, tiến tới chuyên nghiệp.

Nói về điều này, ông Vũ Minh Tuấn, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần địa ốc Sài Gòn Xanh, cho hay: “Bản thân công ty của tôi cũng đang phải chuyển hướng mạnh mẽ để phù hợp với xu hướng phát triển, bằng cách liên doanh, liên kết để tiềm lực mạnh hơn, có như vậy mới “trụ” lại được trên thị trường BĐS sắp tới”.

Sân chơi không giành cho “tiểu gia”

Theo luật sư Lê Cường (Đoàn LS TP. HCM) Luật Đất đai 2024 được xây dựng theo hướng mở rộng các trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm, giới hạn thuê đất trả tiền một lần.

Các dự án sản xuất, kinh doanh về cơ bản sẽ buộc phải thuê đất trả dần từng năm. Đây là một chủ trương hết sức đúng đắn vì khi trao quyền sử dụng thửa đất ấy cho DN, nhà nước kỳ vọng doanh nghiệp sẽ bỏ vốn, tạo lập tài sản trên đất và việc khai thác tài sản sẽ tạo ra giá trị cho xã hội. Việc đất thương mại, dịch vụ bắt buộc phải chuyển sang thuê đất trả tiền hàng năm sẽ giúp chấm dứt hiện tượng DN ngoài ngành địa ốc “quây tôn, ôm đất”, chờ tăng giá rồi bán lại hoặc chờ xin chuyển mục đích sang đất ở.

Nói về điều này, đại diện Sở KHĐT TP. HCM thừa nhận, có nhiều quỹ đất thương mại, dịch vụ tuy được quy hoạch làm khách sạn, trung tâm thương mại... với mục đích cung cấp dịch vụ thiết yếu cho TP. HCM hoặc giúp phát triển kinh tế - xã hội của các địa phương, nhưng trên thực tế không được triển khai thực hiện mà chủ yếu để đầu cơ.

Nguyên nhân là do cơ quan nhà nước cho phép nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời hạn thuê đất mà theo Luật Đất đai 2013, DN thuê đất trả tiền một lần được chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không cần phải đầu tư công trình.

“Với sự điều chỉnh tại Luật Đất đai 2024, đa số trường hợp DN sử dụng đất thương mại, dịch vụ bắt buộc phải thuê đất trả tiền hàng năm và không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà chỉ được bán hoặc cho thuê tài sản gắn liền với đất khi đáp ứng điều kiện: Tài sản được tạo lập hợp pháp, đã hoàn thành xây dựng theo đúng quy hoạch chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận... Như vậy, bản thân quyền sử dụng đối với thửa đất thuê trả tiền hàng năm không phải là tài sản đưa vào giao dịch mà DN phải đầu tư hoàn thiện công trình trên đất theo đúng quy hoạch, thiết kế thì mới được bán, cho thuê công trình đó. Thị trường như vậy, không dành cho các “tiểu gia”, ngoài ngành thi nhau kinh doanh địa ốc”, vị đại diện này chia sẻ.

Theo bà Thúy Quỳnh, chuyên viên tư vấn đầu tư BĐS tại TP. HCM, Luật Đất đai 2024 buộc người sử dụng đất thương mại, dịch vụ phải đưa đất vào sử dụng. Các DN khi không phải nộp “một cục” tiền thuê đất sẽ để dành nguồn tiền đầu tư, tạo lập tài sản trên đất. Yếu tố “đầu cơ” sẽ bị giảm thiểu, thay vào đó, thị trường sẽ hầu như chỉ gồm các DN có nhu cầu thực, có thế mạnh, năng lực, kinh nghiệm để triển khai dự án, sử dụng đất hiệu quả, buộc đất đai phải sinh lời.

Nhiều DN sẵn sàng bước vào đường đua

Để tận dụng cơ hội trong thị trường địa ốc 2024 -2025 và những năm tiếp theo khi Luật đất đai 2024 có hiệu lực, nhiều DN địa ốc đã đề ra những biện pháp cụ thể như tái cấu trúc chiến lược, sẵn sàng nguồn lực và linh hoạt trong cơ cấu vốn, nhân sự để bước vào đường đua.

Điển hình như Tập đoàn Nam Long, để có thể "lội ngược dòng" trên thị trường, Nam Long thay vì vay nợ với lãi suất cao, đã chọn cách hợp tác với đối tác Nhật để triển khai trực tiếp ở cấp độ dự án và huy động vốn từ các tổ chức nước ngoài với lãi suất hợp lý.

“Thay vì mất cân đối giữa nợ vay ngắn hạn và dài hạn, Nam Long cân bằng các chỉ tiêu này, không đưa DN vào áp lực thanh toán trong ngắn hạn. Tất nhiên, để làm được điều đó, chúng tôi phải đáp ứng được các tiêu chí khắt khe của đối tác ngoại về khả năng quản trị, phát triển dự án, lẫn sự minh bạch trong cấu trúc vốn và vận hành”, đại diện tập đoàn Nam Long cho biết.

Tương tự, Vingroup được cho là DN tạo năng lượng tích cực cho thị trường BĐS phía Nam khi phân khu Groly Heights thuộc Vinhomes Grand Park chào thị trường quý II/2023 gây “chấn động” vì lượng đặt hàng cao. Tập đoàn này lại gây sốc với hàng chục ngàn lượt đặt giữ chỗ tại một dự án nghỉ dưỡng ở Phú Quốc giữa bối cảnh thị trường BĐS còn nhiều thách thức. Kế hoạch “phá băng” BĐS nghỉ dưỡng của “ông lớn” này đã tạo sự hưng phấn cho thị trường địa ốc cuối năm và tất nhiên nhiều người dự đoán với dòng tiền đều đặn từ bán hàng, đây là đại gia dễ dàng thâu tóm được quỹ đất với những yêu cầu đấu thầu, đấu giá công khai của Luật Đất đai 2024.

Những hoạt động xuyên suốt của Masterise Home với vô số kế hoạch kinh doanh cũng đang gây chú ý thị trường BĐS phía Nam. Từng đưa ra loạt chính sách bán hàng được xem là “khuấy đảo” thị trường, đơn vị này đã kích thích nhu cầu mua ở thực trở lại bất chấp những thách thức thanh khoản. Cuối năm 2023, Masterise Home dành nhiều kế hoạch cho việc bàn giao dự án tại Hà Nội và TP. HCM và cũng được xem là một đối thủ nặng ký trong đường đua những năm tới trên thị trường BĐS.

Theo ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, giai đoạn củng cố thị trường địa ốc dự kiến rơi vào quý IV/2024 và kéo sang quý I/2025, bởi thị trường cần thời gian để “thẩm thấu” Luật Đất đai 2024. Đây là thời điểm tốt để các chủ đầu tư có quy mô tái cấu trúc, chuẩn bị những sản phẩm chất lượng, pháp lý chuẩn, quỹ đất sạch để bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới.