Luật Đất đai 2024, những điểm mới tác động tức thời đến 'sức khoẻ' doanh nghiệp

Theo TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 1/1/2025 sẽ tác động đến hoạt động của nền kinh tế, chính sách bồi thường, cho thuê đất, phát triển khu công nghiệp… liên quan trực tiếp đến doanh nghiệp. Nắm vững các quy định trong Luật Đất đai sẽ giúp doanh nghiệp nắm bắt cơ hội đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh.

TS. Cấn Văn Lực

PV: Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 1/1/2025 đã và đang thu hút được sự quan tâm của xã hội, đặc biệt là cộng đồng doanh nghiệp. Vậy theo ông, những điểm mới đáng chú ý nào sẽ tác động đến người dân, doanh nghiệp và nền kinh tế?

TS. Cấn Văn Lực: Theo tôi thì có 10 điểm mới quan trọng của Luật Đất đai 2024. Trong đó, điểm quyết định là định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Luật Đất đai 2024 sẽ bỏ khung giá đất (hiện nay đang được ban hành 5 năm 1 lần), thay bằng bảng giá đất được công bố hàng năm từ ngày 1/1/2026.

4 phương pháp định giá đất:

Phương pháp so sánh

Phương pháp thu nhập

Phương pháp thặng dư

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Luật chuẩn hóa 4 phương pháp định giá đất bao gồm: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất; đồng thời xác định rõ cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá là nguồn thông tin đầu vào được ưu tiên khi sử dụng để định giá đất.

Đây là điểm mới quan trọng, tạo điều kiện để định giá đất sát với giá thị trường, tháo gỡ bất cập lâu nay về xác định giá đất (nhất là hiện tượng hai giá), làm cơ sở cho các mục đích khác nhau như thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng, nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, xác định giá bất động sản, tính toán chi phí - hiệu quả đầu tư dự án, quy định rõ trách nhiệm các bên liên quan...

Đối với doanh nghiệp và chủ đầu tư, việc áp dụng bảng giá đất sát với giá thị trường hơn có thể làm tăng chi phí sử dụng đất. Đồng thời, việc xây dựng bảng giá đất hàng năm giúp cho giá đất tiệm cận thị trường song cũng sẽ làm tăng áp lực về nguồn nhân lực, công nghệ, trách nhiệm đối với địa phương.

Vấn đề đáng quan tâm đối với doanh nghiệp là Luật Đất đai 2024 cho phép linh hoạt trả tiền thuê đất một lần hoặc hàng năm. Đối với các dự án bất động sản (khu đô thị hỗn hợp, khu dân cư nông thôn, dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị; bất động sản khu công nghiệp (KCN), bất động sản du lịch, bất động sản văn phòng, nhà ở xã hội, nhà lưu trú cho công nhân trong KCN, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân...), việc trả tiền thuê đất hàng năm có thể kỳ vọng sẽ giúp chi phí đầu tư ban đầu giảm; từ đó, góp phần giảm giá nhà, tác động tích cực đến lực cầu thị trường bất động sản.

PV: Vấn đề được doanh nghiệp quan tâm là điều kiện kinh doanh và chế tài để tăng hiệu lực thực thi của Luật Đất đai 2024. Ông có thể phân tích rõ hơn về điểm mới này?

TS. Cấn Văn Lực: Luật Đất đai 2024 bổ sung các điều kiện kinh doanh và chế tài để tăng hiệu lực thực thi. Các điều kiện chặt chẽ khi thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất (phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, không bị áp dụng các biện pháp đảm bảo thi hành án, không chậm nộp nghĩa vụ tài chính, trong thời hạn sử dụng đất không bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp, phong tỏa theo yêu cầu của cơ quan quản lý, tổ chức tín dụng khác) và chuyển nhượng quyền sử dụng đất (phải nộp lại số tiền được miễn, giảm; cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng đất trồng lúa quá hạn mức phải thành lập doanh nghiệp...).

Đồng thời, luật bổ sung thêm các chế tài như: bổ sung tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án không/chậm đưa đất vào sử dụng, bị thu hồi đất nếu không thực hiện nghĩa vụ tài chính... và các hành vi bị nghiêm cấm như: vi phạm chính sách hỗ trợ đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số; giao dịch về quyền sử dụng đất không đăng ký với cơ quan có thẩm quyền; không cung cấp thông tin/cung cấp thông tin không chính xác, không đúng hạn…

Các quy định điều kiện chặt chẽ hơn trong lĩnh vực đất đai sẽ góp phần hạn chế các vi phạm phát sinh, tránh tiêu cực khi hưởng ưu đãi của Nhà nước, tạo sự minh bạch, lành mạnh, bền vững cho thị trường đất đai, bất động sản; đồng thời góp phần nâng cao chất lượng tín dụng, giảm thiểu rủi ro cho hệ thống ngân hàng khi phát triển tín dụng bất động sản.

PV: Để Luật Đất đai 2024 đi vào cuộc sống kể từ 1/1/2025, ông có kiến nghị gì đối với cơ quan nhà nước trong việc hiện thực hoá các quy định mới của bộ luật quan trọng này, không làm ảnh hưởng, đứt gãy hoạt động sản xuất, kinh doanh đầu tư của doanh nghiệp?

TS. Cấn Văn Lực: Luật Đất đai 2024 cùng với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi (cùng có hiệu lực từ 1/1/2025).

Thứ nhất, để Luật Đất đai 2024 và các bộ luật nêu trên đi vào cuộc sống tôi cho rằng, các bộ, ngành cần sớm xây dựng trình Chính phủ ban hành các nghị định, thông tư hướng dẫn thống nhất, đồng bộ giữa 3 bộ luật nêu trên cùng với các luật liên quan khác. Điều này rất quan trọng nhằm khắc phục chồng chéo, vướng mắc, đảm bảo hiệu lực thực thi.

Thứ hai, cần sớm ban hành đề án thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác (không phải là đất ở) và thực hiện thí điểm tại một số tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương... để tiếp tục tháo gỡ kịp thời khó khăn, vướng mắc cho các dự án bất động sản (đặc biệt dự án nhà ở thương mại).

PV: Xin cảm ơn ông!