Luẩn quẩn tạo quỹ đất cho nhà ở xã hội

Nhiều năm qua, một nghịch lý tồn tại trên thị trường bất động sản là thừa nhà cao cấp, thiếu nhà bình dân.

Cơ quan quản lý nhà nước đã đưa ra nhiều chính sách để thúc đẩy phát triển nhà bình dân, nhưng chưa khi nào “giải nhiệt được cơn khát” nhà ở của người thu nhập thấp, công nhân.

Mới đây, Nghị định số 49/2021/NĐ-CP (Nghị định 49) đã sửa đổi, bổ sung quy định về quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (NƠTM), khu đô thị. Cụ thể, trường hợp dự án đầu tư xây dựng NƠTM, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại 1 hoặc từ 5 ha trở lên tại các đô thị loại 2 và loại 3 phải dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng NƠXH. Quy định cho phép nộp tiền sử dụng đất nếu không dành 20% quỹ đất trong dự án xây dựng NƠTM cũng được bỏ.

Theo nhiều chuyên gia, Nghị định 49 đã siết chặt hơn cơ chế dành ra 20% quỹ đất trong dự án phát triển NƠTM nhằm có thêm quỹ đất để thúc đẩy phát triển NƠXH. Song việc siết cơ chế không hẳn kiến tạo được nhiều nhà ở cho người thu nhập thấp, mà vô hình trung có thêm bất cập trong thị trường bất động sản (BĐS), vòng luẩn quẩn trong cơ chế chưa được cởi bỏ.

Theo chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh, quỹ đất xây dựng NƠXH không thể lẫn lộn với quỹ đất xây dựng NƠTM do đối tượng sử dụng đất hoàn toàn khác nhau. Những đối tượng xã hội có thu nhập thấp, khả năng thanh toán cho cả những nhu cầu cơ bản cũng hạn chế. Do vậy, quỹ đất xây dựng NƠXH phải có đặc điểm là giá trị thấp nhất có thể, thậm chí không phải nộp tiền sử dụng đất và chênh lệch giá đất thực tế trước và sau khi thực hiện dự án NƠXH cũng thấp nhất để hạn chế biến tướng dự án NƠXH thành NƠTM hoặc sai đối tượng sử dụng.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng VN (VACC), cho rằng quy định như trên dẫn đến khó khăn cho cả chủ đầu tư và người mua NƠXH. Trong vai chủ đầu tư khi phát triển dự án NƠTM, khu đô thị trung, cao cấp, chắc chắn đơn vị tư vấn thiết kế của họ phải tập trung đến không gian, kiến trúc, cảnh quan phù hợp với nhóm đối tượng khách hàng hướng tới. Quy định buộc dành 20% diện tích đất ở để xây dựng NƠXH khiến cảnh quan, kiến trúc, không gian chung của dự án không đồng bộ, chưa kể những khập khiễng trong giai đoạn quản lý vận hành. Còn với người mua NƠXH, khi ở dự án NƠTM là khu vực đô thị phân khúc cao hơn nhu cầu, vô hình trung gây ra khó khăn về thuế, phí dịch vụ trở thành gánh nặng. Chưa kể, như vậy sẽ tạo ra bức tranh tương phản giàu - nghèo quá rõ ràng.

Cùng quan điểm, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh, giảng viên Học viện Tài chính, phân tích khi đặt NƠXH ngay bên cạnh NƠTM, đặc biệt là nhà ở trung, cao cấp, sẽ có sự chênh lệch về nhu cầu sử dụng hạ tầng xã hội và các tiện ích. Người có mức thu nhập thấp, trung bình chỉ cần những hạ tầng cơ bản với mức giá thật bình dân.

“Nhà nước chỉ quy định khu đô thị cần đồng bộ hạ tầng xã hội nhưng không nói rõ hạ tầng đó phục vụ đối tượng nào. Đấy là lý do khiến các doanh nghiệp khó thực hiện theo đúng quy định, bằng cách này hay cách khác chỉ muốn lảng tránh đi. Và nếu thực hiện đúng, xây dựng được một khu NƠXH trong khu đô thị đó thì cũng chỉ tạo điều kiện cho việc trục lợi chính sách, NƠXH không đến tay người thu nhập thấp, rồi cũng thành NƠTM trá hình”, ông nói.

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS VN (VARS), nhận định phát triển NƠXH là hướng đến sản phẩm bình dân, nhưng đất ở nội đô hoặc vùng gần trung tâm thành phố thường là “đất vàng”, “đất kim cương”, rất khan hiếm, giá cao nên không dễ làm NƠXH. Do vậy, sẽ có nhiều bất cập dẫn đến khó triển khai quy định dành quỹ đất 20% như Nghị định 49 đề ra.

Theo ông, thay vì áp đặt thì cần điều chỉnh quy định của pháp luật theo hướng phù hợp với việc phát triển NƠXH sao cho thuận tiện nhất để mọi thành phần đều có thể chủ động. Cụ thể, doanh nghiệp đầu tư có thể xây dựng NƠXH tại dự án nếu muốn, hoặc được đề xuất hoán đổi quỹ đất xây NƠXH có giá trị tương đương tại vị trí khác, hoặc có thể lựa chọn việc thanh toán bằng tiền cho nhà nước theo giá thị trường. Nếu cho doanh nghiệp lựa chọn nộp tiền thay vì triển khai, cũng cần tách bạch khoản tiền doanh nghiệp hoán đổi 20% quỹ đất xây NƠXH vào một tài khoản riêng, hoặc được hoạch toán riêng để dùng vào việc xây dựng NƠXH, chứ không nên hòa chung vào vốn ngân sách như hiện nay.

Ông Đính cũng cho rằng cần ưu tiên dành quỹ đất ở vùng ven đô thị quy hoạch thành đô thị lớn 5 - 10 ha có đủ hạ tầng cơ bản, đồng thời bố trí quỹ đất phát triển nhà ở công nhân ở các khu công nghiệp. Tại những đô thị nhỏ hơn, có thể tùy theo nhu cầu, phát triển thành những khu NƠXH có quy mô phù hợp.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết: Bộ Xây dựng đang thực hiện rà soát lại hàng loạt chính sách của ngành, trong đó có luật Nhà ở, luật Kinh doanh BĐS, luật Xây dựng… và các văn bản hướng dẫn thi hành luật. Bộ Xây dựng sẽ tiếp nhận các ý kiến trong suốt quá trình sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật.