Lòng tin của khách hàng quyết định thị trường BĐS

Gần đây, việc “giải cứu thị trường Bất động sản” là một chủ đề rất nóng được nhiều người quan tâm. Nhiều quan điểm được đưa ra, nhưng tôi nghĩ, quan trọng nhất vẫn là giải quyết được bài toán của khách hàng. Họ sẵn sàng xuống tiền thì mọi nút thắt mới được tháo gỡ.

Theo thống kê thì hiện nay có khoảng 14 triệu tỷ VNĐ đang được gửi trong hệ thống ngân hàng. Trong đó từ khách hàng cá nhân khoảng 6 triệu tỷ, còn lại là của các tổ chức kinh tế (thống kê của NHNN T11/2022). Như vậy, không phải các nhà đầu tư đang không có tiền. Mà là họ đang chưa muốn xuống tiền mà thôi. Nếu khơi thông được một phần trong số tiền gửi đó vào BĐS thì cũng đã là quá tốt, chưa kể vốn vay thêm. Những gói hơn trăm ngàn tỷ hiện nay cũng rất tốt, nhưng không thấm vào đâu so với cơn khát vốn của doanh nghiệp và chưa làm cho khách hàng cảm thấy thực sự hào hứng.

Tôi nghĩ, để khách hàng sẵn sàng đổ tiền vào thị trường thì cần giải quyết 3 yếu tố chính:

1. Giải quyết vấn đề pháp lý cho các dự án, ĐẶC BIỆT là đối với BĐS nghỉ dưỡng. Tạo tính minh bạch cho thị trường.

Hiện nay, dù muốn hay không thì cũng phải thừa nhận trong gần 10 năm qua, lượng tiền đổ vào BĐS nghỉ dưỡng rất lớn. Có thể lên tới cả triệu tỷ. Nhưng hiện nay cả các chủ đầu tư và khách hàng đều đang đứng trước câu hỏi: bao giờ thì Biệt thự biển và Condotel được cấp sổ? Nếu loại hình BĐS này mà có giấy khai sinh (sổ đỏ/hồng) thì việc mua /bán/ thế chấp,… sẽ dễ dàng hơn. Qua đó tạo thanh khoản, khơi thông dòng vốn nhanh và tăng lòng tin của khách hàng.

Ngoài ra, việc giải quyết/tháo gỡ pháp lý cho các dự án đô thị ở các địa phương cũng sẽ làm cho nguồn cung mới được bổ sung. Hàng hóa sẽ đa dạng và pháp lý vững vàng. Nhà đầu tư sẽ yên tâm tìm hiểu và đầu tư vào sản phẩm mình ưa thích.

2. Lãi suất.

Có lẽ bài toán này khá nhức nhối, nhưng trước sau gì thì cũng phải giải. Dẫu biết rằng việc giảm lãi suất phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Nếu mặt bằng lãi suất giảm xuống thêm 1-2% nữa, chắc chắn tiền từ ngân hàng sẽ chảy ra. Đó mới là dòng tiền lớn cứu rỗi thanh khoản của thị trường.

3. Giá Bất động sản.

Tôi thấy sau một thời gian thị trường tăng trưởng thì giá một số BĐS cũng đang ở mức cao. Nhưng nguy hiểm hơn là nó khó có thể giảm trong tương lai (ít nhất là ở thị trường sơ cấp). Tại sao lại vậy?

Giá được hình thành từ 5 cấu thành chính: (1)tiền giải phóng mặt bằng, (2)tiền sử dụng đất, (3)chi phí hạ tầng/xây dựng, (4)chi phí vốn, (5)lợi nhuận gộp của chủ đầu tư. Chúng ta đang thấy cái (1) và (2) sẽ tăng do sắp tới khung giá đất sẽ tính theo giá thị trường, việc này sẽ khiến việc giải phóng mặt bằng khó khăn hơn và chi phí cao hơn. Việc tính tiền sử dụng đất cũng sẽ tăng do căn cứ vào nền giá thị trường hiện nay ko phải là thấp. Cái (3) chắc cũng sẽ tăng do lạm phát và nguyên vật liệu đầu vào ko giảm đi. Cái (4) chắc chắn tăng do thời gian triển khai dự án lâu và lãi vay đang cao. Còn mỗi cái (5) có thể giảm được. Vì nếu không giảm cái này thì chẳng còn giảm được cái gì nữa. Các chủ đầu tư sẽ rất vất vả và lợi nhuận sẽ rất mỏng. Lúc này, đòi hỏi các chủ đầu tư phải quản trị rất tốt, phải cạnh tranh nhau rất khốc liệt. Thậm chí phải đau xót bán lỗ đi một vài dự án để cứu những dự án còn lại. Nói chung là: để khách hàng thấy có động lực xuống tiền thì các chủ đầu tư phải chấp nhận đưa ra một mức giá rất hấp dẫn. Hoặc có thể đóng bảng hàng không bán, chờ thị trường tốt hơn. Tôi thấy nhiều chủ đầu tư có quyết định như vậy.

Như vậy, suy cho cùng, việc sống hay yếu của thị trường BĐS phần lớn nằm trong tay của chính phủ. Tháo gỡ pháp lý là vô cùng quan trọng và lâu dài. Lãi suất là trước mắt. Còn giá cả thì hãy để cho cung cầu quyết định. Lòng tin của hàng triệu khách hàng luôn mạnh hơn các nguồn lực khác. Họ cần: pháp lý rõ ràng - lãi suất hạ - giá cả hấp dẫn.