Lộn xộn condotel, biệt thự, căn hộ tự doanh: Cần cơ quan quản lý vào cuộc

Theo nhiều chuyên gia, sự lộn xộn trong việc để các chủ sở hữu sản phẩm bất động sản condotel, biệt thự, căn hộ homestay tự quản lý, vận hành tài sản của mình, đặt ra yêu cầu các cơ quan quản lý cần vào cuộc.

Như Thanh Niên đã đưa tin, thời gian vừa qua, trên thị trường bất động sản xuất hiện tình trạng nhiều dự án nghỉ dưỡng ở các địa phương để cho người mua nhà tự quản lý, vận hành, kinh doanh sản phẩm của mình.

Tại Hạ Long, Đà Nẵng, Khánh Hoà,… các căn hộ được quản lý theo kiểu tự doanh như vậy xuất hiện dày đặc. Thực tế đã bắt đầu phát sinh một số vấn đề liên quan đến tự doanh căn hộ, condotel, biệt thự nghỉ dưỡng, như mất an ninh trật tự, rủi ro về phòng chống cháy nổ, nguy cơ thất thu thuế…

Nhiều hệ luỵ

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), cho rằng nhà đầu tư tài chính thường sẽ không can thiệp đến quản lý vận hành của chủ đầu tư với dự án. Tuy nhiên, hiện nay, khi nhiều dự án bất động sản bán sản phẩm (thường là condotel, biệt thự du lịch) cho nhà đầu tư là cá nhân, thì những người này có thể sẽ có nhu cầu tự doanh sản phẩm của mình, thay vì giao cho chủ đầu tư hoặc đơn vị vận hành. Ông Châu cho rằng, đây chính là những vấn đề phát sinh mới trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

Theo Chủ tịch HoREA, việc để các sản phẩm trong cùng một dự án vừa được quản lý tập trung lại vừa được quản lý kiểu tự doanh bởi các chủ sở hữu riêng lẻ là không khả thi. Vấn đề an toàn an ninh, phòng cháy chữa cháy, vấn đề về khu vực chung/riêng sẽ phát sinh, có thể có hệ luỵ...

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cũng cho rằng không nên để cho nhà đầu tư thứ cấp tự vận hành căn hộ mà nên tập trung thành một đầu mối. Đầu mối này có thể là chủ đầu tư, có thể là đơn vị vận hành do chủ đầu tư thuê lại, để tạo nên sự chuyên nghiệp của dự án.

Theo chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu, việc tự doanh sản phẩm bất động sản có 2 mặt. Điểm lợi cho chủ sở hữu là họ quản lý được tài sản, thu nhập. Tuy vậy, điểm bất lợi và rủi ro là nếu như không có kỹ năng, kinh nghiệm quản lý, vận hành mà cứ tự kinh doanh, tự cho thuê thì sẽ tạo ra hệ luỵ.

“Các vấn đề về an ninh, môi trường, sinh hoạt của khách thuê… có thể không được kiểm soát mà phát sinh gây hậu quả. Chưa kể, nếu chủ sở hữu không có kinh nghiệm vận hành, quản lý dòng tiền thì việc tự doanh sản phẩm chính là rủi ro”, ông nhận định.

Mặc dù vậy, ông Hiếu cho rằng, trong bối cảnh dịch Covid-19 tạo ra hàng loạt khó khăn cho thị trường du lịch nghỉ dưỡng như hiện nay, việc duy trì song song 2 mô hình là chủ đầu tư quản lý và người mua sản phẩm tự kinh doanh vẫn có thể chấp nhận.

“Như trường hợp của Cocobay Đà Nẵng vừa qua, không chia cam kết lợi nhuận nên nhà đầu tư thứ cấp lấy ra tự quản lý cũng là chuyện bình thường. Đó có thể coi là giải pháp trong bối cảnh thị trường bất động sản du lịch hiện tại”, chuyên gia này nói.

Cơ quan quản lý nhà nước cần vào cuộc

Dù thế, theo các chuyên gia, cần thiết phải có sự vào cuộc của cơ quan quản lý Nhà nước trong vấn đề vận hành, quản lý condotel.

Theo ông Lê Hoàng Châu, 4 bộ gồm: VH-TT-DL, Xây dựng, TN-MT, và Tư pháp cần “ngồi lại” với nhau, thống nhất đề xuất quy chế quản lý condotel, bao gồm cả việc xác lập quyền sở hữu, vận hành, quản lý. Trong đó, Bộ VH-TT-DL cần chủ trì, vì condotel là cơ sở lưu trú du lịch.

Luật Nhà ở quy định khi cấp phép cho căn hộ chung cư thì luôn ghi rõ phần sở hữu chung, sở hữu riêng như thế nào. Do đó, cũng cần quy định rõ là cấp cho condotel thì cấp sở hữu theo chuẩn nào. Hiện nay, văn bản quy phạm pháp luật chưa có, nên có chuyện nhà đầu tư thứ cấp xin được tự kinh doanh là mất khả thi, thiếu an toàn cho khách thuê trong dự án.

“Ví dụ một dự án condotel của chủ đầu tư lớn, mỗi tầng có 10 căn, mỗi căn 10 chủ sở hữu condotel khác nhau mà bây giờ vài người trong số này lấy sản phẩm về tự vận hành thì ai sẽ chịu trách nhiệm về các vấn đề phát sinh?”, ông Châu nêu tình huống.

Chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu góp ý thêm: “Thời điểm này, ngành du lịch đang bị tác động mạnh bởi dịch Covid-19, cần kích cầu thì có thể du di để 2 mô hình tự doanh và có đơn vị quản lý vận hành song song. Nhưng sau này, vẫn cần sự vào cuộc của các bộ: VH-TT-DL, TN-MT, Xây dựng, để khảo sát mô hình quản lý và đưa ra các quy định phù hợp”, ông Hiếu khuyến nghị.